当下,您还买环沪城市圈房子么? 最近老徐在跑步时突然想到一个问题,针

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当下,您还买环沪城市圈房子么?。房子|楼盘|老徐|常住人口|2020年---

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最近老徐在跑步时突然想到一个问题,针对当前上海楼市已调控近两年,市场热度已渐渐褪去,就在上周上海市区一些高架楼盘像雨后春笋般齐刷刷的冒出。

楼盘集中推出，意欲如何?

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随着这些高价楼盘的推出，有不少购房者在问当前市场是不是要好转?包括当前上海郊区也有不少楼盘拿到预售证。

这里老徐有几点看法:

需求释放:从2016年3月25日限购开始调控已持续两年，该离婚的离婚该包装社保的包装社保，基本能买得起的购房者有不少通过其他途径买到房子了，部分需求得到释放;

政府与开发商的博弈，端倪显现:自2017年"五限"开始，拉开政府与开发商博弈的序幕，对于政府的指导价，开发商持着反正市场会好转现在并不着急拿证;现在看来，开发商确实是耗不起了，只能默默接受政府给的指导价;

贷款收紧:受当前金融影响，大多银行已取消首套房贷9折优惠，甚至有部分银行还上浮10%，对于刚改或改善需求的客户，置换几乎需要全款了，除了自有资金没有任何杠杆可用;即使卖了现在的房子，可能也付不起新购房的首付，何况当下二手房很难卖掉;

买房情绪低落，近期对于一些郊区盘，售楼处冷冷清清，买房回归理性，可挑房源较多。

集中推盘:可选房源增多，之前推盘像挤牙膏一样，出来一个盘很多人关注，现在被分散到每个盘，人相对少了。

鉴于以上情况，当前即使市中心推出大量的楼盘，也不会出现过多的抢房事件!当然，也不排除有些楼盘受预售证价格较低影响，出现部分楼盘销售状况良好，这也是一直以来市中心没房可售积压的需求释放，不代表当下整体市场情况。

写到这，好像和是否购买环沪楼盘没有一丁点关系!

不，这里老徐想表达的是，市场已冷静，对于环沪城市圈投资来说，到底还有没有意义?

有没有意义通过投资回报来说话?

限购放开，你会买环沪房子么?

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对于环沪城市圈的房子来说，大都租金收益为零，主要还是购买未来三五年的预期升值，现在很多楼盘都在打与上海同城，距离上海市中心多少多少公里，未来的交通规划有多好多好，将来升值空间很大之类的，事实情况会不会如此呢?

这里老徐想说的是，如果上海的房价涨幅都不大了，或者上海限购放开了，甚至上海郊区价格与环沪的剪刀差越来越小了，你还会买环沪城市圈么?(当然，对于环沪刚需自住例外)

为什么这么说呢?

1、限购自2016年3月25日起，到2018年底基本已三年，至少2018年调控不会放松继续维稳;

2、2017年中央经济工作会议，提出房地产调控长效机制，在2017年推出21副纯租赁用房，全部建成后，最低将达到16602套，按照1套居住3人的标准将会解决近5万人的住房需求。而这些房源基本在2019年左右投入使用，正好可以补充2018年之后的政策空白期，通过增加供应来调控房价;并且纯租赁用房还在不断的增加。由于这些租赁用房的推出，会延迟一部分购房者买房时间，先租房过渡，等条件成熟后再买。

3、政府还有一项法宝:房产税!

在政府工作报告中提出开征房产税，随着时间的推移房产税的征收肯定会落地执行，相信也就2020年左右，对于多套房产的家庭影响还是比较大的。也就是说，政府不需要过多依赖卖地资金进行市政建设，有了税收收入做补充。

4、存量房时代

十九大提出，2020年将全面建设成为小康社会!小康社会的首先是居者有其屋，那么到了那时，房子基本已处于存量房时代，对于房子的需求会没那么强烈了。

基于以上情况下，你还会放弃将来买上海的房子而去买环沪城市圈么?在没有闲散资金三五年不用的情况下，最好不要去做这样的投资把自己的子弹打完!

上海房价到顶了么?

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坏了，这么一分析，是不是说上海房价到顶了，那倒不是!

2017年末，上海常住人口为2418.33万，其中户籍常住人口1445.65万，外来常住人口972.68万人。在户籍常住人口中还有至少30%以上属于近年来落户上海的外地人口。

先抛开上海户口不算，每个在上海打拼的外地人口都想在上海拥有一套房，即使有一半已拥有，那么还有几百万的购房需求，所以对于房价肯定还会推高，只不过涨幅再也不会出现2015、2016年那样的了!

那么以上的分析是不是说，环沪城市圈的房子不能买了?

腾笼换鸟

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就是鸟笼容量只有那么大，里面的鸟达到一定量时，通过好鸟来调换里面不好的鸟!

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据《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》显示，上海至2040年人口调控目标为2500万人左右。那也就是说接下来的20年上海人口零增长!如何实现?因为人才每年源源不断的涌向上海，唯一的办法就是如上面的鸟笼!适合上海发展需求的人才将留下，不适合的将会被迫离开上海或通过产城融合引流到环沪城市圈!

这也势必会带动环沪城市圈房地产的投资机会，那么对于哪些区域有机会呢?后面老徐会做分析比较!

综上所述，对于现在的您，是否还在考虑购买环沪城市圈的房子呢，希望以上的分析对您有所参考!