当下厦门楼市最接近真相的版本：新房隐现降价信号，二手房价跌回内参不知道最低点在哪里

前言

经历了2016、2017两轮的开年即疯狂的行情，所有人都对2018年厦门楼市的开年行情保持紧密关注，即便是短期内并无很强购房意向的边缘购房者，也不愿放过关于楼市动向的任何蛛丝马迹，生怕再错过一次“一夜暴富”的机会。

对不起，内参很遗憾地告诉心存“暴富”心理的购房者，今年开年没有这样的机会，不仅如此，与2016、2017相比，今年开年后的厦门楼市，仍在继续低迷行情，价格还有进一步下探的趋势。

暴涨行情有暴涨行情的操作机会，低迷行情有低迷行情的买房时机，树立正确的买房置业三观，你才能把握好不同行情下出现的机会和窗口。

行情走势

开年至今，厦门楼市整体行情仍处于低迷阶段，楼市转向完完全全的买方市场，可细分成两个阶段行情。

第一阶段2月底、3月上旬，市场延续年前的低迷、冰冷状态；第二阶段3月中下旬，随着二手房价格的进一步下探，交易开始打破冰封状态，成交量有适度回升。

新房

新房方面，开发商目前普遍感受到较大的销售压力，房源销售速度明显放缓，地价成本摆在那，必须顶着高价卖。具体而言，有三方面压力。

其一，自身资金压力。前两年大肆拿地进货后，随着信贷环境的收紧，今年上半年大部分中大型开发商必须靠销售房子实现更多的资金变现，以便应对接下来可能更严峻的货币金融环境；

第二，市场需求压力。2016年以来的高价地，会在2018年相对集中地入市，高价地在一定程度上或直接或间接刷新了房价新高，而大部分购房者对于新的房价体系，仍然有一定抗性，比如岛外破4万的普通高层住宅、5万、6万、7万的叠墅洋房产品。

第三，对手竞争压力。高地价高成本还会造成市场在同一时期内产品的同质化，比如目前岛外五花八门的叠墅。产品同质化意味着竞争对手数量增加、竞争激烈程度增加。市面上大部分楼盘都在卖同一种产品时，对市场上有限购房需求的抢夺自然会更加激烈。

开发商被三座大山压得有些气喘吁吁，但还没有被逼到绝境。从内参的观察来看，目前大部分开发商普遍采用“高佣分销”的方式化解销售压力，此举也可以理解为——开发商的一种变相让利行为。

但“高佣分销”并非对所有楼盘都有效，如果此举无法奏效，开发商还会采用什么招数？经验和经历告诉内参，“高佣分销”是一种预警信号，如果效果不理想，下一步就是促销优惠，最后就是降价。

鉴于目前的行情和形势，内参分析认为，必然有些楼盘是要走到促销优惠这一地步。当然，时代在进步，开发商的套路也进化了。直接粗暴的降价行为在下行周期下，稍有不慎，反而容易引火烧身，比如楼盘美誉度的损害，比如开发商品牌的负面影响，比如前期业主围观售楼处。

所以，对于未来几个月有可能出现的楼盘降价行为。内参认为有以下几种可能和形式。

1、原本带精装修的楼盘，以取消精装修为理由降价；原本毛坯的楼盘，价格原封不动但加送精装修。

2、推出位置更好的楼栋，但价格与前期位置差的楼栋平价；推出位置更差的楼栋，并以此为由优惠促销。

3、首次开盘的纯新盘，以低于市场预期或测算成本价的价格入市。

当然，最终选择在价格上让步的楼盘不会很多，结合过往三轮周期的底部行情来看，均是如此，只有小部分或个别的楼盘会采用价格策略。但是，一手房市场是整个楼市的风向标，即便只有一个楼盘降价，其对整体市场都会产生数倍放大的利空预期影响，一个新盘降价就有可能压垮所有房东的价格防线。那个时候，可能才是本轮周期最底的底部。

二手房

二手房方面，开年后厦门二手房市场延续年前的低迷，处于低空徘徊状态，日均住宅成交量基本维持在35套左右，这样的成交数据至少是最近5年以来最低值。

与去年底相比，二手房价格的降价范围逐步扩大蔓延，降价幅度也进一步加剧。岛内的前埔、莲前、东浦、文灶、松柏、江头、莲花、莲坂、枋湖、瑞景等片区出现明显的全片区普降状况，与2017年高位时相比，成交价格普降15-20%左右，这一价位基本回到2016年底、2017年3月前。

五缘湾、会展、思北、滨北等片区价格相对坚挺，但片区内部分小区仍然出现不用程度的降幅。海峡国际社区、建发中央湾区等热门小区的成交价格也出现回落。

岛外除了海沧南部新城（沿海沧大道）的价格下降幅度相对较小以外，其他大部分区域的二手房均出现较大幅度的降价行为，且部分区域还出现降价后仍无人问津的情况。

从内参踩盘的情况分析，开年后，集美新城整体的交易行情应该是岛外诸多片区中最好的，海沧南次之。当然，集美新城二手房交易的相对活跃，主要源于降价，目前集美新城大部分次新房、次新盘的二手房价格均回落到4万以内。以区域内综合素质较高的中航城A区为例，去年是不可能看到4万以下的挂牌房源，而今年刚开年，就冒出不少低楼层挂牌价在3万6、3万7左右的房源。

除了降价因素，集美新城、海沧南交易量相对较大的原因，内参分析大致如下：

1、集美新城、海沧南以房龄10年以内的次新房居多，二手房价格回落后，此前的价格倒挂现象消失，与新房相比，优势凸显。

2、已通车的地铁一号线在集美新城范围内有4个站点，地铁开通后，集美新城利好明显。地铁二号线预计2019年底通车，直接利好海沧南。厦门已经迈入地铁时代，地铁在购房者心中的地位和考量比重正在慢慢提升，成为比较重要的一个配套考虑因素。

内参还观察到，与2008年、2011年、2014年下降周期时的普降行情相比，这一轮下行周期中，抗跌的小区越来越多（抗跌不等于不跌），降幅较大的普降行情目前为止还未发现。内参粗略统计，目前的二手房市场，80%的片区和房子出现了15%左右的降幅，另外20%的区域和房子只有5%左右的降幅。

新变化

值得注意的时，从3月下旬开始，二手房市场也开始发生细微变化。

1、成交量缓慢回升。日均住宅成交量从35套左右回升到60套左右，并有进一步上升的势头。

2、看房量明显增加。特别是岛内学区相对优质的片区，中介带看量增加不少。内参分析，受到史上最严厉调控的影响，2017年5、6、7月的学区房购房旺季被一定程度上压制和延缓，这部分学区需求极有可能与今年的学区需求叠加，在随后的几个月里释放。

3、小部分刚需开始入市。尽管大部分刚需还在观望，尽管成交量还是十分低迷，但近期岛内市面上300万以下的小两房（80平以下）、首付100万以下的房源，其成交占比明显增加。请注意，是成交占比。

4、置换需求降温。去年下半年开始一直占市场主流的置换需求，开始降温。由于行情持续低迷，置换购房者原本手中的房子很难在短时间内套现，也很难卖到理想价格，导致其换房需求被迫延缓。

总结而言，二手房市场延续了去年底以来的交易低迷，但近期部分区域、部分类型房源的成交量略有回升。而价格方面，与去年底相比进一步下探，售价低于评估价的笋盘不断出现，而且还会越来越多。内参不知道最低点在哪里，但可以确定的是，目前行情已在底部。

建议

从购房成本角度来看，税费高、利率高，目前绝对不是最佳买房时机。从房价角度来看，价格在底部横盘，完全的买方市场，目前时机最有利于刚需。

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