万科城中村突围战:已拿下20余个村城中村对于深圳这个大城市而言

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城中村对于深圳这个大城市而言，既是源头又是污渍，在提供了外来打工者安身立命之所的同时，又因为其安全及卫生环境为人诟病。

在深圳，与公租房、人才公寓、长租公寓等整洁光鲜的租赁房源相比，租住在城中村的租客占比已经超过一半。

如何打好"城中村"这张牌在接下来的租赁市场领域成为了重点。而如何平衡居住品质、改造者利益的同时兼顾低支付能力人群成为入驻房企首要考虑的问题。

1、万村入驻二十余个城中村

向东围村改造项目正式开放

深圳的城中村早已兴起"微改造"，其中房企似乎成为了改造城中村的主角之一。各大房企纷纷"进村"，开始布局城中村改造项目。

近日，万科首个福田项目"泊寓·上步南店"位于向东围村的33栋、35栋已经竣工，首批房源44套，共4种户型，房租为1400-2500元/月。作为万村第二个城中村项目，泊寓·上步南店将于4月7日正式入市招租。

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△泊寓上步南店

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△泊寓·上步南店改造后样板间

除了新围仔村和玉田村两个城中村项目，乐居了解到，万科目前共参与了二十余个城中村项目，位于龙岗的上角环新村也将在不久之后完成改造。

在上角环新村可以看到，这里的大部分楼房正在施工，周边环境较嘈杂，只有少数几栋楼还有人居住，在村内的公告栏上可以看到万科物业的招聘广告。据悉，项目覆盖了上角环新村50%的住房。

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△上角环新村施工情况

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△万科物业招聘广告

一名村内的租客透露，拆迁是在今年年初开始的。万科与上角环新村村民的签约年限一般为10年，村中大部分都已经签了约，但也有一些房东还是坚持自住以及自己出租，不愿意签约。

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△未交房的住户

目前，上角环的一房一厅租金为900元/月，两房一厅为1600-1800元/月。当被问到万科项目的房租是否会比现在的房租贵时，该租客直言，因为是装修好的，也有心理准备应该会比现在的房租贵。但是，该租客很担心改造项目会引起周边房租上涨，并无奈的说到:"租不起房，那我就回老家。"

2、房企进入城中村改造成热点

兼顾盈利和低支付人群成重点

根据深圳官方数据，城中村租赁住房约占总租赁住房的70%，是租赁市场最重要的供应主体，城中村租赁提供了大量低租金、小户型的租赁住房。而对于城中村的改造更新深圳已从过去"大拆大建"的发展模式更多的向"综合整治"方向摸索。

在这样的背景下，许多房企都进入了城中村改造领域，房企大规模改造城中村。对于房企来说，城中村的改造项目如何盈利将是一个难题。改造过后的城中村租金是否会上涨，以及能否实现租售同权、租房者能不能同等获得学位，则是很多租客更加关注的问题。其中租客最在意的就是企业入场改造后城中村后，优质安全的房源会不会变相推高后期租金，让原本低支付人群租住不起。

走访城中村改造项目，可以发现改造中的一个标准动作，就是对现有的户型进行优化，比如原本较大的一房户型改成两个单房。对于租客而言，虽然房间的面积减小了，但是住房环境得到了优化，租金成本的上涨基本在可承受范围内。而对于房企而言，通过户型优化提高的房率，使得城中村改造算得过账。

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