冯仑:房地产进入后开发时代这几年

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这几年，随着经济的快速发展和城市化水平的不断提高，加上各地政策调控建立长效机制的努力，房地产行业的体制环境、市场和商业模式都发生了很大的变化。

同时，当我们的人均GDP 超过8000 美金以后，以住宅单一产品为主的开发模式遇到巨大挑战，发展空间不断缩小，整个房地产市场进入到了后开发时代。也就是说原来的以快速买地、建房、销售住宅为主的单一产品模式将被新的模式所取代。

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▲ 美国当前房地产企业主要以资产运营和管理为主，建筑开发企业仅占1/4

我看到，进入后开发时代，以资产运营和管理为核心的全产品线、全价值链、全开发模式，这种新的房地产发展势头开始显现。在开发时代，核心竞争力主要聚焦在规模、成本和速度上。在后开发时代，核心竞争力已经转移到资产运营和资产管理上来。

随着竞争力和竞争重点的转移，产品线越来越丰富。住宅以外，物流仓储、写字楼、休闲度假、商业以及医疗健康，还有政府公共物业方面都产生了巨大需求，产品类型也越来越多样化。

其次，从产业链来看，除了土地开发整理以外，在建造运营、不动产运营当中的金融化(不动产金融创新)会有越来越大的市场。再其次，各种各样复杂的商业模式也将越来越多地涌现出来，特别是在房地产科技领域里的创新，比如Airbnb、Booking、Zillow 等企业将互联网技术和房地产运营相结合的创新模式，在未来几年也会越来越多地出现。

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▲ 房地产科技企业Tripping，作为短租搜索平台，聚合了Booking、Homeaway 等多个区域型度假租赁和短租市场信息，开辟了短租行业的新战场，成为Airbnb 这些平台的上游。

正因为这样，我们就有必要更多地去了解人均GDP 在8000、10000 美金之上，全产品线、全价值链、全商业模式的发展情况。国外有一些相对成熟的经验，从房地产行业来看，美国的市场化发展经验十分典型，他们在过去将近100 年里，在后开发时代的全产品线、全价值链、全商业模式之中，形成非常多的完整市场竞争的规律、标杆企业以及产品技术发展的路径，有很多成熟的经验可以借鉴。

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新闻配图

所以，在近期即将开始的美国房地产特训营将会结合中国市场目前最急迫、最关注、最聚焦的房地产细分领域，比如出租公寓、休闲度假、养老，以及物流仓储、房地产科技等，去美国学习，结合一些经典案例去相关企业现场观摩和讲解。

这种学习，对房地产企业在国内迅速完成后开发时代的布局，找准在后开发时代的产品、经营模式和团队的再造都会有很大的帮助。这是我们举办的第四期特训营，今后我们还将持续不断地推出这类结合国内业务的转型发展需要，有针对性和实际意义的深度学习。

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▲ 未雨绸缪，布局未来