全面限购一周年 从10张图表看楼市如何\"变脸\"

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全面限购一周年 从10张图表看楼市如何\"变脸\"。限购|楼市|图表|天府新区|变脸|2016年4月---


2016年8、9月起,全国楼市如火箭般升空,价格突突突上行,部分地区和不少楼盘的涨势一度让人大跌眼镜。

全国"一盘棋",成都也面临楼市上行的巨大压力。为遏制乱象,抑制投资与投机,稳定市场秩序,一系列调控政策随之出台,既考验政府的决心,更检验着市场的信心。

限购|楼市|图表|天府新区|变脸|2016年4月---

全面限购一周年 从10张图表看楼市如何\"变脸\"

从图表中不难看出,从2016年10月起,成都的调控政策层层加码,2017年3月将二手房纳入限购范围后,也被认为是成都进入全面限购时代的分水岭。

时针走到2018年3月,一年多时间过去,调控从浅水区迈到深水区,成都住宅市场经历了怎样的更迭变化?房价跳涨与产品迭代背后,暗藏着怎样的未来趋势?

通过调取后台近两年的数据,锐理君在价格、产品和区域市场三个维度获取了如下信息:

房价端:整体涨势仍在,但波动幅度变小。2016年4月至2017年3月最高价差幅度为18%,2017年4月至2018年3月最高价差幅度为12%,从大幅上涨转变为整体平稳上升,略有波动;

产品端:改善产品占领市场,住宅供需失衡。户型面积110㎡以上产品销量占比由2016年4月的29%上涨至2018年3月的54.8%,其中2018年2月甚至达到63.8%;

区域市场:主城区受限,远郊区域趁势占位。如青白江2018年3月房价同比2017年3月上涨61%;双流、视高等区域也成功接盘了城市外溢和外来投资需求……

房价维度

锐理君调取了主城区、天府新区、近郊区域2016年4月至2018年3月的房价走势数据,并以全面限购出台的2017年3月作为时间节点的分界线,对比分析了两个阶段三大区域的房价变化。

整体房价,四个月内最大涨幅18%

回溯2016年,如下图所示,8月之前成都商品住宅价格总体比较平稳,之后开始攀升,销量也随之爬升,由8月的228万方上涨至9月的253万方。在此期间,多则关于外地投资客组团买房的消息传开,对楼市产生了侧面冲击,越来越多的购房者开始寻求入市,10月成交量达到约342万方,为两年里的最高值,比8月销量上涨50%,房价也水涨船高,主城+天府新区+近郊整体商品住宅成交均价达到了9028元/㎡,环比最低点的6月上涨18%,用时不过四个月。

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2016年4月至2018年3月主城+天府新区+近郊区商品住宅供销价走势(备案)

天府新区,一度大涨66%

随着城市向南发展,有政策规划等红利支撑且价值区预期被看好的天府新区成为大热门,外地投资人群与本地外溢购房者争相涌入。2016年11月,天府新区的房价直接迈过万元门槛,飙升至11910元/㎡,相比年内最低价格上涨66%,甚至出现个别楼盘价格翻倍的情况。

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全面限购一周年 从10张图表看楼市如何\"变脸\"

2016-2018年主城+天府新区+近郊商品房房价月度走势(备案价格)

限购加码,市场起伏不定

2016年10月、11月,两轮限购政策接连出台,经过一两个月的发酵,成都商品住宅销量和价格开始回落。但受购买资格的限制,加上新增供应减少,库存急速去化,部分购房者开始转向二手房市场,致使二手房价格与新房价格出现倒挂;另外,新房价格在2017年1月到达相对低位后再次开始回升,到3月均价为9226元/㎡,超过2016年最高价格。2017年3月第三轮限购出台,调控升级,并且将二手房纳入限购范围,成都开始全面限购。

涨幅缩小,整体呈平稳态势

全面限购后,稳定市场房价的目标逐见成效,2016年4月至2017年3月成都(主城+近郊+天府新区)成交均价最高与最低价差幅度为18%,从2017年5月开始,成都商品住宅成交均价涨幅大大缩小,2017年4月至2018年3月最高与最低价差幅度降为12%,虽然有起伏波动,但整体呈平稳态势。

锐理视角

在"房住不炒"的总基调下,未来一段时间内,楼市调控依然不会放松,限价政策或继续推行。锐理君认为,有政策利剑高悬,类似前两年价格大幅跳涨的机会已经很难出现,虽然地价走高,成品房建设推进为房价预存了上涨空间,但是影响房价的因素众多,尤其是近期在土地、金融端的诸多反馈似乎已经在透露,房企对于下阶段楼市持有明显的审慎态度。

值得关注的是,2017年4月以后,商品住宅成交量虽然不断走低,供应量也同步下滑。2017年11月成交量约150万方,供应量仅35万方,供销比为1:4.3,供销不平衡导致房价出现小幅上升,整体成交均价10273元/㎡,天府新区成交均价达到12318元/㎡。供需失衡传导到价格端很明显。后期要持续控制房价,如何保证供应端的有效供给是一大关键。

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2016年4月-2018年3月主城+近郊+天府新区商品住宅供销量(备案)

产品维度

套均户型,面积增大24%

2016年4月,成都商品住宅成交套均户型面积为95㎡,2018年2月成都商品房成交套均面积约118㎡。

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全面限购一周年 从10张图表看楼市如何\"变脸\"

"110㎡+"户型成交占比上涨120%

通过对比2016年4月至2018年3月期间面积110㎡以下户型成交量与110㎡以上户型成交量发现:偏刚需的产品销量在2016年11月之前占绝对主力,以销量总体达到峰值的10月为例,总成交量342万方,其中110㎡以下户型销量221万方,110㎡以上户型销量120万方,销量比1.8:1。

但2016年10月出现拐点,刚需类产品销量开始逐渐下滑,到2017年10月110㎡以下户型与110㎡以上户型成交销量已基本持平,到2018年改善类产品开始占上峰。从成交占比看,110㎡以上户型产品占比已由2016年4月的29%上涨到2018年的63.8%,涨幅为120%。

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在2017年成都商品房销量总体走低的情况下,110㎡户型销量却保持比较平稳坚挺的态势,从侧面反映出改善产品已占据市场主导地位。

这一方面是"70/90"政策下积蓄的刚需产品在2016年这波行情中逐渐消化;另一方面则是市场发展的新方向:一是人们物质生活水平的不断提高呼唤与之相匹配的住宅产品;二是受上游端土地市场的影响,住宅市场大热,刺激土地市场行情走俏,高溢价、高地价成为2017年土地市场最明显特征,加上容积率普遍降低,走改善甚至高端路线是房企必然的选择,只能通过改善型产品提高溢价能力,获得利润空间。

在现有市场行情下,调控成为横在高价地项目前的一道坎,而且随着越来越多的高端改善产品涌入市场,到2018年开始进入深水区,竞争加剧是必然。锐理数据在《2017年成都房地产市场年报》中也曾进行过研判:

目前主流购房人群以及客户自身购买力等都存在透支的问题,要争夺市场份额,就需要不断深研产品,做出差异化,更具有优势的产品。

需要注意的是,虽然当下市场改善渐成主流,但刚性需求客户还是大量存在,并且随着人才落户等政策的持续推行,会导入大量的年轻客群,形成强大的购买力和市场需求。因此,房企在打造产品的时候,可以结合宗地具体情况,在刚需市场打开出路。

区域市场维度

限购限贷政策执行后,前端供应和后端需求对冲,成交量不断下跌,客群分流在所难免。那么,这一连串的客户流向有何具体特征呢?

城南准入门槛高,双流"接盘"最积极

从区域市场成交情况看,全面限购前后住宅销量变化最大的是城南三大区域--高新区、天府新区、双流。有规划利好和政策支持,天府新区、高新区在2016年无疑是楼市最热的两大区域,因此在限购后的准入门槛也更高,前后销量的巨大落差也在情理之中。

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两大时间段各区域商品住宅成交情况(备案)

双流的情形与另外两区略有差异,在2016年的两轮限购中,双流区的销量仍处于高位,包括在2017年3月限购后,4、5月成交量持续上涨,很大一个原因得益于购房者对城南的"追逐",当高新区和天府新区门槛提高,双流理所当然成了重要的分流区域。

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2016年4月-2018年3月双流商品住宅成交面积月度走势(备案)

此外,2017年近郊区纳入中心城区范围,近郊区域价值得到极大提升,成为购房者新的目标置业区域,如郫都区,限购前后两个时间段销量基本持平,以及同时受益于"东进"红利的龙泉驿在全面限购后一年成交面积占据大成都首位。

更多需求想落地,远郊成为不得已选择

2017年的成都楼市,远郊区域初露锋芒,其中以青白江和新津表现最为突出。2017年,青白江成交土地1541亩,成为除天府新区外成交量最多的区域,最高楼面价也达4450元/㎡。在这一年的时间里,青白江迎来金科、佳兆业、人居、美的、万科等实力房企先后进驻。新津土地市场成交率则为100%,供应5宗全部成交,地价也刷新至7字头。

锐理君同时调取了这两大区域2016年4月至2018年3月商品住宅供销价情况。从住宅成交量价来变化的节点来看,都与限购政策推行有着莫大(博客,微博)关系。当主城区与近郊区限购,经过一定的反应时间,购房需求开始外溢,不限购的青白江、新津等区域趁势上位。

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新津:从2017年5月开始,房价开始上涨,销量也大增,总体供不应求,到2017年11月新增供应急剧减少,主要以消耗库存为主。

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青白江:2016年第一轮限购后,青白江房价和销量都有所增长,但之后开始回落。而在2017年5月和6月住宅成交量达到一个峰值,远远高于其他时间段,承接来自主城区与近郊区购买需求的特征十分明显;加之被纳入中心城区范围,青白江房价涨幅不断加大,一路攀升。

"视高"现象是孤例,布局或购房还需理性

除成都远郊区外,受天府新区红利的影响,位于仁寿的视高镇也成为这波行情之下的受益者之一。锐理君梳理出2017年视高镇土地市场成交情况,住宅类用地价格最高突破了6字头。从溢价率看,2017年5月的两宗地均超过300%,溢价能力令人咋舌。全面限购执行后,视高成为外地购房者,尤其是投资客的新目标区域,当需求袭来,土地市场水涨船高似乎水到渠成。不管市场是否理解,视高的房价上万是不争的事实。

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需要注意的是,在2017年年底,视高出让的三宗地均以底价成交,并且目前视高区域各项配套以及区域环境等都还需改善,要实现面貌焕然一新并非一朝一夕的事,未来是否能与现在的高房价相匹配还需要打个问号。"视高现象"是集合了多种现象产生的孤例,房企和购房者在选择这一区域时,应该具备更长远的开发或购买眼光。

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(责任编辑:张洋 HN080)