李一戈：寻找转型的平衡点 2016年以来

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2016年以来，“房住不炒”的理念已逐渐成为社会共识。不过，它不仅是指导房地产市场发展的原则，而且是指导建立新型住房制度的原则。

所谓新型住房制度，核心一点，是租购并举。虽然“住有所居”，本来就包括买房住和租房住，但过往多年我们有个误区，似乎只有买来的房子，才叫住。购买需求是直接推动住房价格上升的主要力量；而租赁需求可以分流购买需求，缓和房价上涨压力。

如你所知，改革现有住房制度，建立和完善新型住房制度，当非朝夕之功。举个例子，租购并举，意味着需要加大住房租赁用地的供应，包括公租房和其他市场化住房租赁用地。但住房租赁用地的出让价格，大多要低于商品住房用地。

比如，南京市市长蓝绍敏3月8日在全国两会上表示，今年南京市将保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上，“租赁房用地是经营性用地收益的八分之一到六分之一，财政上要减少200多亿的土地收益，是严重‘亏本倒挂’的。”

很多地方是将土地出让金收入到纳入财政大盘子里的。一个城市为了保证租赁住房用地供应，（一年）就要减少200多亿的土地收益，决心不可谓不大。但城市的财政收支不能缺口太大，或者是减少支出，或者是增加其他收入来源。一年可以，如果连续如此，城市政府的财政压力是蛮大的。

近两年还有一个大家熟悉的词，房地产长效机制。其中，房地产税收制度改革，被认为是长效机制的重要内容。根据原财政部副部长史耀斌在今年全国两会的介绍，正在设计、完善之中的房地产税，主要功能是筹集地方财政收入，调节收入分配、促进社会公平。

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与建立新型住房制度一样，房地产税制改革也是一个复杂的过程。比如，参照国外成熟做法，房地产税一般是个人申报制。有过商品房交易行为的朋友都知道，买卖二手房，涉及到增值税（原营业税）、个人所得税、契税等，卖方经常将其应纳税额转嫁给买方，商品房交易的税成为流转税。

未来房地税完成立法并实施后，如果房产持有人不愿自行申报，而是一直等到转让时再让买方一并缴纳，那就这一税种也容易像此前交易环节的税种一样变成流转税，与立法的本意相违。所以，史耀斌特别讲了一句话，要“建立完备的税收征管模式，这样才能够使房地产税征得到、征得公平”。征得到、征得公平，太重要了。

建立新型住房制度和房地产长效机制，就必须在旧和新之间找到平衡点，改革才能收到实效。但大方向和原则已经确定，勿存幻想。

与建立新型住房制度相伴随，房地产企业也存在转型的问题。道理很简单，绝大多数的房企，商业模式是以销售物业为主营收入，而其中又以住宅销售为主。既然新型住房制度是租购并举，而且“租”在“售”前面，这说明租赁住房以及住房租赁用地的供应，在整个住房市场的比重将在现有基础上不断加大。

此前我在文章里提到，一批企业和机构，如万科、碧桂园、龙湖、旭辉、世联行、自如等，已经并将计划投入相当大的资源，建设和运营长租公寓。几大国有银行如工行、建行、中行，也将租赁金融作为重要发展增量。

那么，是不是所有房企都适合大规模发展长租公寓呢？显然不是。单从规模上粗略划分，我个人认为，销售额2000亿以上级别的房企，应该着手介入住房租赁市场。1000亿以上级别应该开始研究住房租赁市场。你都没有研究，没有关注，5年后就做看客好了。

从基本是销售物业，到销售物业、租赁物业并举，这是商业模式的转型。改革讲究渐进，转型也要温和。举个例子，排名前30的房企，基本都是上市公司。销售物业是主要收入来源，而租赁住房的租金占比较低，如果一下子将重心转到租赁住房上，别的不说，财报就会比较难看。当然，没有哪个企业会这么做。

一家房企，从300亿级别向1000亿级别、从1000亿级别向3000亿级别、从3000亿级别向6000亿级别迈进，需要在人才、资金、管理架构等方面作出调整。同样，从以销售物业为基本营收来源，向销售收入为主、租金收入为辅，这样商业模式的转型，也需要在人才、资金、管理架构等方面提前准备。

至于转型的节奏和时间点，每个企业所处的阶段不同，没有一定之规。最重要的是掌握资金和利润的平衡点。不能因为增加租赁住房的投入而令资金紧张、利润大幅下滑。我为什么建议2000亿以上级别企业介入住房租赁市场，就是认为这种级别企业资金腾挪空间较大，也不会过大影响利润来源占比。

不要等，要行动。如果觉得探索成本太高，可以向先行企业如万科、龙湖学习。怎么学习，就不用多说了吧，大家都比我聪明。