广州城市总体规划一部浓缩版的购房圣经新闻提要彭澎表示

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新闻提要

彭澎表示，《规划》中定位"全球城市"，必然是"世界级一线城市"，广州在世界城市中的排名由1999年的107位上升到2016年的40位，速度飞快，差不多平均每年上升4位。

中华写字楼网(http://www.officese.com):广州城市总体规划一部浓缩版的购房圣经

前段时间刷爆朋友圈的"城市总体规划"，可谓是一部浓缩版的购房圣经!

对此，网易房产邀请了两位专家进行深入解读，下面就跟随小编一起，来看看微信大讲堂的都讲了啥。

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专家列表:

彭澎

广州市社会科学院研究员

许勇

合富辉煌(中国)广州区域副总经理

划重点:

1、广州的城市地位上升，在世界的地位会发生怎样的变化?

2、《规划》里的人口和用地的矛盾，对房价有怎样的影响?

3、广州整个最新规划里，哪里的房价最有潜力?

4、南沙重点发展哪四大片区?置业南沙有什么注意事项?

2035年广州或挤进世界前十

即使按这个速度的一半上升，到2035年，广州可能会接近前10位。当然，越靠近前10位，上升速度会放慢，这也与广州在各方面的不断加码努力分不开。

人地矛盾

地价与房价或继续上涨

彭澎表示，《规划》中，"到2035年，常住人口达到2000万左右"，即平均每年增加30万左右，与近10年每年增加35万左右差不多，但最近超过50万的增速要有所控制才行。

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可是，用地规模要求在2020年后新增建设用地逐步递减，这似乎与人口增长趋势有所不符。可能的后果是用地更趋紧张，地价与房价继续上涨。

主城区扩容

番禺、黄埔、白云应受重视

许勇表示，总规将城市中心扩容，白云、黄埔、番禺新纳入主城区的区域，应受到关注。不过这些地方的一手价格已经不便宜了，白云的二手便宜，但是楼龄都较大。

黄埔主城区:

覆盖开发区、科学城、长岭居、萝岗区府等板块

番禺主城区:

覆盖大学城、长隆、大石、洛溪、南村镇等板块

白云主城区:

覆盖白云新城、广州大道北、新市、金沙洲等板块

南沙成规划重点

住宅市场将维持较高热度

《规划》中特别"强南沙"部分整整占了全广州规划的1/7，可见官方对南沙的发展重视程度之高!

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许勇表示，南沙作为广州市唯一城市副中心，政府政策的大力扶持以及区域城市基础建设的全面铺开，势必带来区域人口的迅增，使南沙成为更加吸引外来人口投资、居住、就业的大区。同时会促进购房的需求量，对整个南沙市场释放出一个很好的昭示。

交通:构建粤港澳大湾区"半小时交通圈"

广深港高铁:贯穿广州、东莞、深圳、香港四个城市。由广州南站出发赴港，仅需48分钟列车即可到达西九龙站。而由南沙庆盛站出发赴港，仅需35分钟!

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规划6条有轨电车线路，设置115个车站。覆盖横沥、东涌、万顷沙、大岗、榄核四大城市功能组团区内。

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2015年的图片，时隔两年后有轨电车规划再度启动

地铁22号线、地铁18号线

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虎门大桥、港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥

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随着区域生活配套、交通条件的不断完善，随着高价地块的不断涌现、即使政府进一步加强了房地产市场的调控，也难以对楼市的价格造成较大影响，未来上涨空间依然存在。

教育:将南沙打造成教育强区

南沙区中小学校建设规划学位情况汇总

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南沙区中小学校建设新增学位情况一览表

回顾2017年的南沙住宅市场供求量大，市场维持较高热度。其中住宅网签量超1.4万套，整体去化理想，各盘开盘均保持80%的去化率，去化周期短，同时各盘售价持续上升，保持在月均升幅约20%。

放眼2018年的南沙住宅市场，今年住宅供应量约为1.1万套，在供货充足的市场下，南沙市场将保持强劲有力的引擎。

南沙成新置业风向

4大板块全剖析

南沙区重点发展的区域有四个，分别是蕉门河中心区、明珠湾起步区、进港大道板块、南沙湾区，置业可以重点关注这些区。

蕉门河中心区

目前南沙发展得最成熟区域，它是一河两岸政治、商业、居住中心区位，周边集聚中小企业总部，在建及规划均为大型品牌社区，是南沙中心唯一纯居住板块。

明珠湾起步区

金融商务发展试验区，致力于发展国际总部经济和金融服务以及商业、写字楼等。该区域被誉为下一个珠江新城，目前正在改造完善当中，很多企业总部也正在陆续进驻，未来发展大有可期。

南沙湾区

以丰富的自然景观资源闻名，集合了狮子洋，黄山鲁森林公园等山景与海景稀缺资源。同时享有南沙客运港、南沙大酒店、南沙天后宫、南沙邮轮母港等国际高端配套。它被定位为高端居住区域，是南沙乃至广州唯一亲海的高端居住区。

三个板块所在的位置:

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蕉门河中心区、明珠湾起步区、南沙湾区的大概位置

进港大道板块

聚集了南沙区政府、万达广场、水岸广场、蝴蝶洲公园等高端配套资源汇聚于此，同时聚集约11大高端住宅，8万精英人口，被定义为高端住宅区。

热点问答

问

新加入主城区的单个新板块，可以抄底吗?但距离市中心比较远，对买房的人而言，其实有什么意义吗?

彭澎:城市总体规划是用来指引的，具体的话要看落到某一个片区的实施情况，无论是白云、黄埔还是南沙，大家在这些区域置业的时候要考虑自身会不会跨区域通行，如果是在异地上班族的话就要考虑轨道交通的规划布局问题，如果是本地上班族就考虑本地的规划发展。

许勇:虽然从交通的角度来说，物理距离还是存在，但是对于纳入了主城区之后的地区，政府在生活、交通等等各方面的资源配置肯定会有所倾斜的，从而提升了这些区域的价值。

南沙没有科技类产业布局?投资前景如何?

彭澎:从长远来看，南沙毕竟是发展成副中心，会需要一些自身的产业来支撑;科技方面，南沙20年前就有南沙知识产业园，现在也有生物产业园，一些新的高新技术也在发展，但是目前还没有形成集群，发展前景需要我们等待。香港科技大学也和南沙有长期的合作规范，海外的高校也在准备进入南沙，相信会有一定的成长空间。

请老师分下知识城板块房产。

彭澎:知识城目前面临一个起飞的节点，这里土地平整、基础设施的建设都在逐渐完善，也开始有人居住，而且设置在长岭居的区域型小型CBD会使得知识城在文化、医疗、教育等各方面的配套健全起来，而且去年知识城通地铁了，同样也是新城区很重要的一个部分，知识城板块有很大利好。

作为天河和南沙的中点，3号线、18号线和22号线交汇点-番禺广场，番禺广场的发展前景如何?

彭澎:番禺有四大块，万博商圈、市桥南以及东西域。万博商圈也就是我们说的南部CBD，现在已经渐成火候，大厦林立、品牌开发商进驻;而市桥南主要就是旧城改造的区域，旧改也有一定成效，离城区也比较近;番禺未来发展的空间更多的可能会在东西域。西域方面主要就是南站商务区，这里的发展比较曲折，虽然有规划，但是发展缓慢;而东域主要有国际创新城、番禺汽车城，海鸥岛也有比较大的发展空间。

从化现在还能不能买?会成为下一个增城吗?

许勇:从广州的城市定位和规划来看，从化是广州的后花园，也是很多居民喜欢去度假的好区域，所以想在这里置业的朋友可以考虑一下度假型的产品，而长住型的产品，可能等到火车站、到从化的地铁开通后再考虑会比较合适。

南沙人口增速太慢了，居住人气不怎么样，请问嘉宾怎么看?

许勇:南沙的人口是随着产业的落地而增加的，现在越来越多住在南沙的人白天通过地铁、南沙港快速路等等到中心区上班。

广州城市总体规划 一部浓缩版的购房圣经

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