3月楼市交易明显上升楼市走出降温周期？作者严跃进 (易居研究院智库中心研

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作者严跃进 (易居研究院智库中心研究总监、中新经纬特约专家)

近期，市场交易数据显示，3月份包括一线城市在内的重点城市，楼市交易出现了比较明显的环比上升。部分一线城市住宅成交面积环比增幅更大。类似市场交易升温，是否代表了楼市走出降温周期，而重新回到升温周期通道中了呢？

有一个因素自然需要剔除，那就是2月份因为有春节假期的因素，市场成交相对会比较低。换而言之，拿3月份的数据去对比2月份，自然不能给出百分百令人满意的解释和结论，强劲反弹的市场特征也还谈不上。但一线城市市场交易也没有持续疲软下去。回顾历史数据，我们可以看出，当前3月份市场数据已经带有“含苞欲放”的姿态，即已经有一点市场反弹或回暖的迹象了。

单纯看一线城市表现，我们注意到，3月份开始已经有部分地方开始在预售证审批方面加快了节奏，类似节奏的加快，自然容易带动市场交易的上升。从实际观察的情况看，即便是部分高端楼盘，当前也可以承受10万元均价以下的预售条件，进而积极推向市场。

类似市场特征和此前2014年一线城市的表现是有显著差异的。2014年一线城市总体上表现疲软，而现在一线城市的交易数据却带有底部反弹的迹象。之所以对比这两个年份，就在于这两个年份被普遍定义为降温年。我们可以总结出四个市场差异。

差异一：库存走势完全不一致

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库存规模和结构显著影响了市场走势。2014年被定义为高库存的年份，当时库存规模持续攀升，也就是在那个阶段，住建部提出了“千方百计去库存”的思路。但2018年类似的市场数据有截然不同的表现。根据《中国百城住宅库存》报告，当前重点城市住宅库存已经保持了连续32个月的同比下跌态势，去库存周期也低于合理值12个月的水平。换而言之，2018年其实是可以定义为“补库存”年的。这样也可以理解当前的市场特征，即库存规模不足的城市市场交易难免低迷，但若类似一线城市供应规模上升，那么交易自然容易反弹。

差异二：政策对于购房行为的态度是有差异的

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2014年房地产市场交易相对低迷，此时购房政策相对是宽松的，甚至各类金融政策也是支持此类住房交易的。类似鼓励性政策的出现，相对来说适用于各类购房需求。但是，到了2018年各类政策的思路都很明确地延续了2017年的精神，总体上以“房住不炒”为总纲领。大体上说，当前各大城市普遍还是限购的，部分则附带了限售等约束性政策。另外，更关键在于，对于各类投资投机炒房行为，政策层面是持零容忍态度的，此类严厉程度并不会因为市场被定义为降温周期年而有所减弱。

差异三：政策管控的数量并不一致

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2014年房地产各类政策中，最核心的内容其实是关于取消限购的内容，而其他政策相对并不是很多。而到了2018年各类政策的创新内容非常多。从人口导入政策看，类似北京和上海都出台了各类刺激性的人才引入政策，更不用说类似西安等省会城市的人才落户政策。落户人口的规模大增也导致市场交易快速升温。而从限制性的购房政策看，则形成了非常细分的内容，吻合了因地制宜、分类调控的思路。总体看，围绕“购”字，当前形成了三种政策：1、限购，以大连市内4区限购为例。2、优购：以长沙鼓励棚改和刚需购房者优先选房为例。3、禁购：以海南针对生态县和资格造假者采取的禁止购房政策为例。

差异四：市场反弹的逻辑有很大差异

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从整个市场走势看，2014年应该说完全处于降温的周期，此类降温态势一直延续到2015年上半年。在这轮降温周期中，很多房地产指标都呈现为负值。而2018年虽然被定义为降温年，但这不代表很多指标会为负，相反出现正值也完全是有可能的。我认为，2018年一季度部分城市依然出现的抢房潮现象，并不是偶然的，这说明潜在的购房需求依然很强劲。所以即便给予了“降温”的判断，市场交易面积等指标也依然可以维持正增长的态势。而类似的差异，就可以解释前面提及的一线城市乍暖还寒的特征，即潜在的市场需求依然是很强劲的，关键要看是否有相应的推盘政策或其他政策做“诱导”。

对于购房者而言，二季度以及接下来的市场策略，需要坚持四个原则。第一，短期市场波动并没有改变市场大趋势，要坚定看好中国楼市基本面，尤其是新型城镇化背后释放的红利。第二，要警惕二季度各类政策的升级，尤其是针对炒房或投机性购房所采取的各类管制政策。第三，一切行动听银行，如果银行信贷政策明确趋紧，那么抓紧办理贷款是上上策。第四，对于首套或首次购房群体来说，要相信政策利好面还存在，不排除依然会有各类优惠政策的出台，比如类似于此前南京提高公积金首套贷款额度的内容。(中新经纬APP)

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【专家简介】严跃进，易居研究院智库中心研究总监，研究方向为房地产市场与政策，同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。

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