近期楼市局部过热的原于找到了:百城库存创五年最低! 易居研究院4月3日发布最新研究数据:截

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易居研究院4月3日发布最新研究数据:截至2018年3月底，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。观察历史数据，当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平，即库存规模回落到了五年前水平。最直接的体现就是近期多地出现了过热行情。

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杭州、西安、成都楼市出现过热行情

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昨晚，和一位来自杭州的朋友吃饭，他口中的杭州楼市，是“不可思议”。

在杭州，买房要靠全款+找关系，房号炒到几十万一个(这情形太似曾相识了对不对，调控前的南京楼市也是这样的)，但杭州的这个热度是发生在国家一轮又一轮的严厉调控后，确实是不可思议。

更不可思议的另一个城市是成都。前几天，米宅米宅的十一侠考察成都楼市时写下了《窒息!在43953人抢416套房的成都，我想逃离!》，文章指出，在成都，数万人抢几百套房，并不是耸人听闻的传言。他们在询问置业顾问，整个天府新区都已经无房可售。

西安也是楼市过热行情的一个典型城市--大量韭菜涌入西安。今年1-3月份，西安落户21万人，逼近2017年全年的落户人口数量。最直接的表象就是今年3月西安开盘项目的清盘率很高，百姓买房热情高涨，售楼处到处都是人人人……

观察君不由得倒吸了一口凉气，曾经，南京楼市也是这个模样。不过，经历过长达一年半的调控，在“五限”之下，南京楼市已经可喜地出现了分化，不少楼盘卖不动了，部分一二手到怪的现价盘开完后，大家普遍对后续的市场行情不太乐观。

我早晨特意瞄了一眼南京网上房地产，发现南京的库存并没有标题中说的那么可怕，我们的余粮还是有的。

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75%比例的城市出现了库存同比下跌现象

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截至3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。当前三类城市均呈现环比和同比的下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

从具体城市来看，2018年3月，100个城市中，有25个城市库存出现同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到139%、82%和49%。同时，100个城市中，有75个城市的库存出现同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。

2018年3月份，100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对比供应数据，3月楼市呈现供小于求的态势。实际上今年一季度此类供求不平衡的特征就很明显。这可以解释部分城市近期存在的“抢房”现象。

另外，从去化周期来看，2018年3月份，100个城市新建商品住宅存销比(库存去化周期)为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比2月份10.6个月有所下滑。严跃进说，“观察历史数据，目前存销比在低位水平的基础上，呈现震荡上行的态势。”

严跃进认为，一季度，全国100城住宅库存的特征很明显，即继续表现出住宅库存不足的特征。当然类似城市主要是规模较大的城市，其市场基本面较好、房屋买卖相对活跃，进而会出现库存规模“跌易增难”的现象。

“二季度，预计全国100城购房政策收紧的概率将加大，这有助于缓解库存不足的矛盾。”他进一步预测，一二线和三四线城市的政策会有差异。近期，大连、武汉、长沙、杭州、西安等二线城市的政策继续收紧，包括限购、限售、摇号、优购(给予优先购房权)等内容，利好规范市场交易和缓解库存不足的风险。比如，一些城市规定，棚改对象、首套购房者和相关人才在摇号中有优先认购权，这有助于在房源不足的情况下，形成更公平的摇号制度。而对于其他三四线城市尤其是地级市来说，倘若市场过热、库存不足，那么此类城市提高银行信贷利率、出台或升级限售等政策的概率也会加大。

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房地产市场正在出现新一轮短缺，楼市迎来阶段性升温压力

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严跃进认为，供应短缺与需求复苏，使得房地产市场出现阶段性的升温压力。虽然2017年的土地供应量普遍增加，但按照房地产开发和销售周期，尚不足以马上缓解这一局面。

3月中下旬以来，西安楼市出现“一房难求”的局面，购房人数增多，房源却明显不足。

根据上海易居研究院的数据，截至2018年3月末，西安的新房住宅库存为1628万平方米，去化周期为12.9个月。房企人士则认为，西安的实际去化周期还不到3个月。

同样在近期发布“摇号新政”的成都和杭州，去化周期为6.4个月和2.9个月。广州、长沙、大连等新晋调控城市的去化周期分别为10.8个月、10.5个月、5个月。

库存规模下降、去化周期缩短，几乎是各地楼市的常态。上海易居研究院的数据显示，在库存连续32个月缩小后，100个城市的新房住宅平均去化周期仅为11个月，低于12-16个月的合理区间。

其中，一线、二线、三四线城市的存销比分别为12.2个月、10.3个月和10.6个月。严跃进进一步解释道，一线城市去化周期略长，是因为这些城市的交易规模处于低位，一旦交易量恢复到正常水平，去化周期就会缩短。

这种趋势可与官方的数据互相印证。根据国家统计局的数据，截至2018年2月底，全国商品房待售面积58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。也即，全国商品房库存已经降至3年前的水平。

除此之外，开发商推盘力度不足，也是供应不足的一个重要因素。以北京为例，2017年，北京新房供应套数和面积均大幅下降，并创下自2006年北京开始执行预售管理制度以来的历史新低。进入2018年，这种情况仍未改变。

思源地产首席分析师郭毅表示，限价政策的存在，压缩了房地产项目的利润，并使得开发商推盘动力不足。她还强调，这种情况在出台“限价令”的城市普遍存在。

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严防楼市局部过热多地密集发布精准调控政策

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3月下旬以来，房地产调控迎来新一轮密集加码。除西安外，成都、杭州也出台摇号新规;长沙实施“刚需优先”的差别化调控政策;深圳推行遏制二手房交易“阴阳合同”的“三价合一”政策;广州提高外地户籍购房者的公积金贷款门槛;海南省则全面升级调控，推出“5年限售+5年社保+70%首付”的“史上最严”条款。今年全国两会后，大连、阜阳等地也先后出台楼市调控措施。新一波的抑制政策，被视为本轮楼市调控的延续。

市场人士表示，本轮调控叠加了两会后对房地产长效机制的预期政策，进一步落实“房住不炒”的政策思想。今年的调控还是会以“因城施策、一城一策”为基调，各地仍会以房价的涨幅以及库存等基本情况要求各个城市自主出台政策，不排除部分热点城市还将继续出台调控政策。

多地按需调控

从各地调控手段来看，摇号买房、加码限售限购以及降杠杆称为本轮调控的主要手段。

两会后，已有杭州、西安、武汉等城市出台了摇号卖房的调控措施。这些城市均规定，商品房项目意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，不得以任何名义收取价外价。海南、西安和成都还针对虚假购房资格出台惩戒措施，其中，海南省相关文件规定，针对提供虚假资料获得购房资格者，明确5年内不得在海南买房。

成都新房摇号主要是由于目前调控政策下产生的一二手房价格倒挂现象。自2016年下半年房地产进入又一个调控周后，多地住建委对新房价格实现了严格的监管政策，其中有规定新盘开盘价格不能高于区域指导价或者前一期的价格，否则不予下发预售证，这种情况下买到新房意味着套利空间，由此产生了炒号的现象，一些热门项目甚至出现一号难求的局面。加之本次加入摇号调控的城市大多是强二线省会城市，多地已经发布了引进人才的新政策，落户人口的增加也加剧了市场的供需压力。

海南省和一些热门城市加强限购和限售调控力度。被称为“史上最严”的海南省最新调控政策规定非琼籍家庭限购一套住房，首付比例不低于7成，自获得产权证之日起5年内禁止转让。部分核心生态保护区限购政策基本杜绝了外来炒房者。此外，大连市和阜阳市也对部分区域实施了包括“限购令”、“限售令”在内的住房限制性政策。

深圳则推出了“三价合一”的政策，旨在通过降低杠杆调控加码遏制二手房投机炒作。中国人民银行深圳市中心支行表示，该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税负公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

多地推刚需优先

本轮调控除了继续抑制炒房的热度，也有抓有放，在公积金贷款、购房资格等方面实施了“刚需优先”的政策。

成都的调控政策规定，成都市商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。

长沙市规定，限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目以及新建的普通商品住房销售实行差别化调控措施，将优先满足首套刚需购房群体。首套刚需群体可优先选购实行“限房价、竞地价”政策的商品住房项目(不含定向限价房)，以及新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房。

4月1日，南京住房公积金管理中心公布了南京住房公积金政策调整政策，包括提高首套住房贷款额度，提高租房提取额度，以及调整购买第二套住房公积金贷款条件中全市平均水平住房建筑面积的认定标准。南京市首套自住房住房公积金贷款从最高可贷额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户分别调高至50万元/人和夫妻双方100万元/户。无房职工提取公积金支付租金的每月额度有所上调。此外，南京市还将第二套住房公积金贷款的发放对象中人均住房建筑面积和首套房住房建筑面积标准均较以往有所提高，支持符合标准的家庭使用公积金贷款购改第二套住房改善家庭住房条件。

石家庄、兰州、东莞、昆明、上海等地也陆续出台公积金新政，加强监督检查，明确对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介进行严惩。

多因素推高房企销售

中原地产首席分析师张大伟表示，本次调控主要涉及调控成果并不明显的二三线城市，这些城市的房地产市场在多轮调控下热度将然较高有多方面原因。

首先，尽管信贷增速环比出现下降，但信贷规模仍然处于增长之中。房价利率尽管不断上涨，但并非处于历史高位。其次，大量的省会及二线城市吸引人才，通过吸引人才变相的调整了限购政策。从2017年10月以来，短短3个月时间，全国就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策。包括南京、兰州、合肥、郑州等城市，都在最近发布了不同内容的落户宽松与人才引进政策，新落户人口的购房需求在短时期内集中释放。第三，在去库存和棚户区改造的政策推动下，商品房待售面积持续下降。此外，房企目前手中资金充裕，加之2018年至今全国土地市场仍然火爆，这意味着房企目前对后市仍然较为看好。

二三线城市今年以来的销售态势在房企的销售数据中也可见一斑。中国恒大4月3日晚间发布的3月销售数据显示，集团物业于2018年3月份的合约销售金额达493.7亿元，同比增长28.17%;合约销售面积约为471.5万平方米，合约销售均价为每平方米1.05万元。2018年前三月累计销售金额约达1618.7亿元，同比增加51.38%。

综合整理自:21世纪经济报道、经济参考报、中国证券报

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