住房租赁市场泥沙俱下轻资产输出考验品牌运营对跑在前面的人来说

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对跑在前面的人来说，可能即将面临的是一场海啸。

（迈点网讯贝玉）" 购租并举 " 已成为住房制度改革新的方向，一线城市土地资源 " 紧约束 "，再也不能 " 一售了之 "，壮大租赁市场既是必然趋势，也是住房公共政策的重要发力点。刚性需求和政策利好的双重作用下，中国住房租赁市场站上 " 风口 "。自 2017 年各项鼓励住房租赁的政策深化并全面落地以来，中国租赁市场迎来黄金时代，房地产长效机制也步入快车道。

传统地产开发商，银行金融业及互联网公司纷纷抢滩长租公寓市场，跑马圈地愈加明显，未来地产商和品牌方的竞合关系将呈现什么样的状态，如何找到赢利点成为了业界关心的问题。

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2018 亚洲酒店论坛年会上，来自不同站队的代表分享了他们对住房租赁市场的看法。左起：杭州东方网升科技股份有限公司迈点副总裁 / 众数信息总裁丁晓宇，HAMA 中国理事黎志才，YOU+ 国际青年社区创始人及董事长刘洋，石榴地产集团熊猫公寓首席执行官王玺龙，希尔顿酒店集团中国区业主协会会长、招商地产美伦酒店管理公司总经理藏晓安，途家盛捷总经理邵剑欣，寓居服务公寓执行总裁刘斌

新存量时代，房地产商逐鹿住房租赁市场

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早在 2015 年 2 月，十二届全国人大常委会第十三次会议提出了《关于授权国务院在北京市大兴区等 33 个试点县（市、区）行政区域暂时调整有关法律规定的决定（草案）》，允许试点地区的存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。2016 年以来，热点城市土地出让附加 " 竞自持 " 的情况越来越普遍，很多开发商开始研究自持土地运营。

建好的住宅一部分或者不能卖，必须找到新的出口。2017 年 8 月，国土部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确北京、上海、沈阳、南京、杭州等 13 个城市首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，为开发商指明了方向。

"开发商有的是主动应战，有的是被迫应战，开发商进入住房租赁市场与国家的政策息息相关，所有的开发商都是政策导向型的，没有人脱离政策看待市场，土地政策是开发商涌入的重要原因。"察觉到存量房市场的发展机遇，石榴集团提早布局长租公寓市场并推出了 " 熊猫公寓 " 品牌，首席执行官王玺龙表示："一二线城市越来越难做，北京上海这些地区，大家都在抱团，多家开发商合作才能拿到一块地。去年房地产百强榜单上，实现业务增值的房企，其主战场多在三四五线城市，一二线城市增量房地产需求放缓，租赁增长空间非常大。" 楼市调控政策收紧，被迫转型，开发商看起来很被动，也有一些积极因素，王玺龙指出，对于开发商而言，做长租公寓，能在七年内回本，市场有利可图。

" 拿地 - 开发 - 销售 " 的快周转模式下，开发商获得的仅仅是短期收益，持有一定量的经营性物业尽管会有资金沉淀的压力，但更容易在存量时代生存下来。HAMA 中国理事黎志才认为："中国开发商走的道路与国外的模式不一样，过去开发商是圈地卖楼，卖的是市价，这种模式在发展中国家行得通，但成熟稳定的市场一定不是这种模式，日本、韩国、新加坡地区都是把资产打包上市，实现快速回本，对开发商而言，不能再走圈地卖楼的老路子是好事，把资产做的更稳更有内容，也是未来的方向。"

"YOU+ 进入这个行业的时候，行业还是一条小溪，政策的推进让这条小溪变成了浪涛汹涌的黄河，对跑在前面的人来说可能即将面临的是一场海啸。"YOU+ 国际青年社区创始人及董事长刘洋用了一个很形象的比喻指出当前公寓市场的现状。" 地产商入市令人猝不及防，早前万科就公寓这件事找了我们三次，最开始我们还不清楚他们为什么对这个领域感兴趣，后来发现，房地产市场正在关门，而租赁市场则好比打开了一扇窗。包括酒店系涌入，有钱的人来了，人才来了，对行业发展是好事。国家政策已非常明确，未来如何把它运营好，看得是你的决心和奔跑的速度。群雄逐鹿，各有特色，打法不同，这个市场未来可能会孵化出十几家上千亿级的公司，而我们就是当中的见证者。"

" 黄河决堤，不跑就会被淹掉，我们得造一艘船，才能顺势而为。" 丁晓宇补充道，泥沙俱下，一定能找到资产盈利的突破口。

撬动盈利点，轻资产输出考验品牌运营

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住房租赁资产证券化成为金融发展工具，依赖于政治、金融环境的稳定发展，相关政策有待进一步完善。

作为较早入局公寓市场的地产商，招商地产在公寓运营上有不少经验，其投资的深圳雅诗阁美伦服务公寓、泰格公寓分别于 2005 年、2012 年开业，平均入住率达到了 90% 以上，经营情况理想，与辉盛国际合作，招商地产美伦酒店管理公司总经理藏晓安指出，服务式公寓带来的现金流的回报远远高于酒店回报。

" 一二线城市酒店过剩，在同等商业规划下条件，我们优先选择做服务式公寓，投资回报、现金流相对比较稳定，能成为套现的金融工具。招商地产是做住宅的，当住宅大量空置的时候，一定要想办法解决，包括现在有很多写字楼也出现大量过剩，六楼以上的租金和底下的楼层相差不大，公司一般会选择高层用作办公场所，低层出租率不理想，一些开发商找我们商量该如何处理，我们建议 2-6 楼做公寓，为楼上写字楼白领提供服务，解决了出租问题，由于政策原因，部分城市已不允许这么操作，但一些城市依然可行。

服务式公寓看中的是品牌的溢价，高端品牌带来的现金流回报和坪效更高，这是我们不得不承认的，我们也在尝试细分市场，结合自有资源，一定会有自己的立足之地，虽然可能做不到千亿级，但做到百亿级还是有可能的。"

2016 年，雅诗阁与途家成立合资品牌途家盛捷，正式进入中端服务公寓市场。邵剑欣表示，未来公寓运营商以 REITs 上市是必经方向，当前需要做好的是品牌的运营。与资源丰富的房企相比，酒店系、创业系等需要做的就是在细分市场深耕，做好体验和服务。"租金涨幅永远跟不上成本涨幅，长远来看，GOP 会呈现下滑趋势，当前的市场是大混战阶段，术业有专攻，未来在公寓可能和酒店领域一样，开发商可能会自己经营，也可能选择当业主，将资产交由品牌方管理，这就考验各家品牌的运营能力。"

相对于投资和收购房地产的重资产模式，轻资产输出管理模式减少了投资成本，提高股本回报率（ROE），收益也更稳定。服务式公寓市场的业务更趋成熟，品牌化服务将是加速发展的催化剂。专注于中高端服务式公寓的寓居发展至今已初具规模，并相继与恺信、四川锦弘集团达成战略合作，寓居服务公寓执行总裁刘斌指出：" 在细分市场深耕，每家品牌都各具特色，不管洪水有多么的来势汹汹，生存永远排在第一位。" 据悉，2018 年寓居将拓展至 10 个城市，实现管理物业突破 20 栋。

泥沙聚下，公寓行业下一步该怎么走

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展望未来，王玺龙指出，未来 5-10 年，租赁市场会成为房企的主流战场，得长租公寓者得房地产，这个市场在未来一段时间里会泥沙聚下，长短租如何混合经营，平台怎么匹配，金融资产和土地资产如何匹配价值，都会经历一段非常混乱的过程，合作共生将成为主流，除了运营方和资产方，着眼新技术和新商业模式，也是未来合作的重要方向。

" 地产商有非常有强的需求，但运营是个苦活，利润也非常低，居住不仅仅解决的是住的问题，应该还有更多的延伸。行业业态越来越丰富，大家都能找到自己的位置。" 刘洋认为，未来行业将能看到更多的地产商与品牌方联姻。

藏晓安指出，"长租公寓会成为房地产的宠儿，但是长租公寓要取得长足的发展，做好品牌是第一位，其次是运营，没有运营一切都是空谈，其三是资产运作，从项目初期就要做好规划。"

专注运营，精耕细作，邵剑欣表示，途家盛捷未来将与其他品牌共同发力做好租赁市场。而黎志才则表示：" 未来产品线究竟会走到哪一端，很难预估，我们不能阻挡河流的奔涌，但我们可以把握时机。"

住房租赁满足美好生活的需要，中国市场土壤日渐丰厚，丁晓宇表示，这个市场足够庞大，能支撑起各种各样的业态，资产方，运营商，金融方各有分工，修好内功，方能在租赁地产占得一席之地。

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