三四线城市房价上涨的原因找到了，未来还能看好吗? 去年开始

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去年开始，一线城市楼市收紧，本以为这一轮房价上涨的趋势就此结束，不想三四线城市异军突起，房价不但坚挺，还有持续上涨趋势。2月份数据显示，三线城市房价同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。究竟是什么原因导致三线城市房价上涨呢?是人口因素?是三线城市新兴产业吸引人口?还是资金普遍开始愿意流入三线城市呢?这一切，还要从去库存和棚户区改造说起。

2004年，辽宁启动棚改，但在2015年之前，由于资金受限，棚改推进并不快。2015年，借助去库存的东风，大规模棚改也开始推进，最重要的信号，就是安置模式转向货币化安置，PSL(抵押补充贷款)则成为资金的主要来源。什么是PSL?抵押补充贷款(PSL)，由央行2014年创设，主要为开发性金融支持棚户区改造提供长期稳定、成本较低的资金。它由政策性银行发放，向地方政府提供专项贷款以支付棚改居民相关货币化安置费用，待土地拍卖后以土地收入进行偿还。从某种意义上说，PSL的实质就是央行定点对三线及以下城市实行货币宽松。有钱好办事，2015年后棚改货币化进程加速推进，2015-2017年，全国棚改就完成了1800万套，未来三年(2018-2020年)，棚改攻坚计划还要完成1500万套。货币化安置还要和当时的“去库存”背景联系起来看。三四线城市库存量大，但购买力不足，而且也无法吸引外来人口;但是，货币化棚改把钱发到拆迁户手中，让他们去市场上消化库存，又减少了重复建设，一举两得。

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定向资金投入，使得大量资金沉淀在拆迁户手中，于是，人们需要住房就去买房，帮助地方去了库存;也有人去炒房，推高了房价，但拉动了地方投资;还有人过起了有一天没一天的富裕生活，促进了三四线城市的消费升级。

任何事物都有两面性。棚改货币化安置去库存效果显著，但其副作用也开始显现:

一方面，地方政府发现钱来的如此之快，不如拿去搞开发，于是棚改资金变相流入了房地产市场，不但没有完成棚改、完成去库存任务，反而推高了库存。

另一方面，就是对房价和房租的刺激。房价上涨很好理解，刚刚说了，拆迁户手里有钱了，也有居住需要，他们就去买房;有买卖，就有房价的上涨，事实也证明了这一点。与此同时，由于过渡需求增加，房租上涨也成为了趋势。

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可以说，三四线城市房价的上涨，很大的功劳就是棚改货币化。然而，这个趋势要结束了。

目前，全球宽松环境结束，中国虽没有加息，但资金已有紧缩态势。现在就是要做出一个两难的选择，是缩减投放规模，还是放缓棚改速度?一个折中的办法是从央行融资变为以市场融资为主。说白了，就是鼓励大家去三四线城市买房子，资金流入了，剩下的事情也就好办了。

而且，连续三年完成棚改任务的山东省，已经宣布取消货币化安置方案。

总结一下，三四线城市的楼市未来怎么走?短期内由投资人和买房人决定，有交易就有房价上涨的活力;而长期是否能坚挺，未来是否易转手套现?那就将由人口是否流入、经济是否增长等根本性因素决定了。由此，现在买三四线城市的房子算不算明智的呢?那么今天笔者不急于给出结论，读者朋友们不妨留言说说想法和经验。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。