新一轮调控来袭，而库存却严重不足，即将“无房可买” 3月随着全国两会的闭幕

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新一轮调控来袭，而库存却严重不足，即将“无房可买”。调控|库存|摇号|严重不足|新政|浙报传媒---

3月随着全国两会的闭幕，全面有超过15个城市出台各式房地产调控新政。然而，本轮新政因何而起?为何而出?相关人士一语道出:全国大部分城市房地产库存现“供不应求”局面。下面就让我们仔细来分析。

逾15城密集调控，风从何起?

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从“卖房摇号”到“三价合一”再到“限购升级”，今年全国两会闭幕短短10余天内，深圳、杭州、西安、成都等逾15个城市出台各式差别化的房地产调控政策，中国新一轮房地产调控潮风雨欲来

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3月最后一天，海南省加码限购，规定非琼籍居民家庭只能购买一套房，且商贷首付不低于七成。海南省此番还规定，提供虚假证明购房者，5年内不得在海南省购房。

深圳市也在3月末推行二手房“三价合一”(房屋实际成交价、贷款评估价、网签备案价)政策。这一政策直指以往房产交易中常见的“阴阳合同”现象，缩小市场违规操作的空间。

杭州市则在3月28日宣布，将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。两天后，西安市跟进，规定以公证摇号方式买卖新房。3月31日，成都市出台楼市新政规定，刚需家庭购买商品房将享受优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。据统计，目前已有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安6个城市加入新房房源统一摇号“大军”。

稍早之前，大连市发布新政，对部分区域实施限购和限售。同时，大连下调中心城区单人住房公积金贷款的最高限额，上调二套房公积金贷款的首付比例和利率等。县城此番也加入调控大军。全国两会结束当日，安徽省阜阳市阜南县发布调控新政，对辖区内住房实施限售，最长限售期限达到8年。

在不少业内人士看来，这是自2016年“9·30新政”之后第五轮调控政策

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。针对各地升级调控的大环境，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为最主要的原因是库存严重不足导致的。

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百城库存连跌32个月，11个月可卖完

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严跃进认为，对于一二线城市以及热点三四线城市来说都存在库存不足，潜在购房需求很强烈。“这个时候如果政策层面不关注，有限的房源会继续被抢购，进而形成市场价格上涨的市场印象，所以政策必须管控，尤其是限购限售和摇号等政策。”

根据上海易居研究院监测数据显示，截至2018年3月底，100个城市新建商品住宅库存总量不足5亿平方米，其规模相当于2013年3月份的水平，即库存规模回到了4年前

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具体来看，截至2018年3月底，100个城市中，有75个城市的库存出现了同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。75%比例的城市出现了库存同比下跌现象，进而促使百城库存规模出现下跌。目前看来，已经连续下跌32个月

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由于全国各地对新建住宅预售证管控严厉，尤其对高价盘的预售定价水平线，开发商若评定为难以盈利，则会拖延入市时间，导致房企推盘节奏减缓。

市场供求不平衡局面下，很多城市均出现“抢房”现象。有个别项目由于预售证最高预售价格大大低于项目周边楼盘市场售价，因此出现推几百套房源入市销售时，却有数千人、数万人排号“抢房”。

截至2018年3月底，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存

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，该数值相比2月份10.6个月有所下滑。

杭州库存仅够卖2个月，难解供需难题

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2018年一季度，正逢2017杭州楼市调控一周年，又恰好赶在摇号新政出台之前。这三个月时间里，杭州(主城、萧山、余杭、富阳，不含临安，下同)一共卖掉了34796套房子

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，与2017年同期基本持平。

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数据:浙报传媒地产研究院

2018年一季度，杭州楼市一共卖掉了34796套房子，为历年同比第二高，其中住宅成交23497套。另外，高端改善住宅集中领出预售证，是一季度楼市的显著现象。在销售金额排行榜上，信达滨江壹品、滨江金茂府、翡翠海岸、杭州壹号院、凤起潮鸣等改善项目均名列前茅。同时由于限价令的存在，“2万+”的平价房源依然是楼市走量主力，以及部分不限购的商业地产，在成交套数排行榜上各领风骚。

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数据:浙报传媒地产研究院

同时，火爆的行情也促使房企豪爽拿地，不过由于自持、现房销售等条件制约，近年出让的一些新地块，目前看来短期内并不会大量面市。

根据浙报传媒地产研究院数据显示:2016下半年至2017年上半年，杭州市区(不含富阳、临安)共有689.6万㎡涉宅地出让，至今仍未上市的项目体量达565.9万㎡，占总出让宅地的82.1%。(以上数据均已剔除自持部分)

也就是说，大量的隐性库存，暂时难以转化为显性库存，杭州楼市依然面临供需难题

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数据:浙报传媒地产研究院

截至3月底，杭州住宅可售房源量仅为19410套，相较2017年12月底(27693套)明显减少，如果按照一季度的住宅月均成交量(7832套)来看，大概只能再卖2个多月

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