租房市场分化:一线城市租金平稳新一线租金猛涨与市场传递出来的冷热感知不同

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与市场传递出来的冷热感知不同，用实际成交数据还原展现的真实房屋租赁市场，可用“平稳”来概括。58集团近日发布2018年第一季度租房报告显示，全国一季度人均月租金为793元，和2017全年人均月租金791元相比，基本持平，同比微涨1%，可谓波澜不惊。

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一线城市房屋租金价格平稳

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北上广深等一线城市人均月租金水平均出现一年多以来的最低值，北京房屋租金价格甚至出现“不涨反降”的情况。

报告显示，今年一季度北京人均租金为2514元/月，环比去年四季度跌幅明显达10.6%。同时，上广深等一线城市的住房租赁人均月租金环比、同比也都出现下跌，广州人均月租金仅为1202元/月，属一线城市最低水平。

与此相应，从链家研究院给出的数据来看，北京一季度房屋租金水平同比上涨8%，涨幅比去年同期回落9个百分点，前三个月租金环比涨幅呈现“递进式趋弱”，分别为4.7%、0.5%、0.2%。

在房屋租金水平未现迅猛上涨的同时，一线城市的租房需求增量势头强劲。其中，北京租房需求量在2018年一季度以49.08%的同比涨幅领跑一线城市。上海一季度同比涨幅仅次于北京达到48.99%，同比涨幅超过去年四季度，广州和深圳同比分别上涨41%和35%。

住房租赁人均月租金自去年8月以来以企稳为主，这与租赁住房用地的批量入市有关。58安居客房产研究院报告分析，比如上海租赁住房用地楼板价基本为周边近五年内普通商品房用地成交单价20%左右，随着大量的长租公寓入市，将对住房租金起到稀释作用。

2018年以来，上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市已陆续开启“租赁优先”的卖地模式。根据各城市未来3-5年计划，主要城市的土地供应仍将聚焦于租赁住房用地。其中，上海、杭州、厦门三城租赁用地的年均供应面积将占住宅用地的30%，北京、广州的占比也超过两成，为租赁住房提了供充足土地储备。

部分新一线城市房屋租金猛涨

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新一线城市近期发布的“人才抢夺战”政策，在房屋租赁市场上初显成效，与一线城市的房租价格下跌境况呈现截然不同的分化趋势。

《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示，对比春节前半个月(1.31-2.14)，2月22日至3月8日期间，新一线城市如杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安等地租房需求增长均超180%。同比来看，杭州一季度租房需求增长64.41%，全国领跑;无锡、合肥、南京、武汉等城租房需求涨幅也居靠前位置。

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同时，受回城潮等季节性因素影响，也是导致新一线城市房屋租赁需求攀升的原因之一。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出，“3月份租房需求迅速回升，主要与节后租房需求变化有关，春节后大量人口返城推高了租房需求。”从全国范围来看，2018年第一季度的前两个月，租房需求处于相对较低水平，3月份房屋租赁市场出现大幅升温，需求涨势明显。

从走势来看，经济发达、人口流入量大的城市，租赁的需求也相对较高。58安居客房产研究院分析，十三五规划中的五大城市群，由于地处全国优质资源的集中地，无论是经济发展水平还是就业机会，都有明显优势，城市吸附能力强，将催生租房需求靠前。

房屋租赁需求的暴涨带来房屋租金水平的“水涨船高”。

从新一线城市来看，除了成都以外，杭州、长沙、青岛等新一线城市住房租赁人均月租金出现不同程度的上涨。杭州、青岛环比涨幅最高，分别为18%和16%，青岛、长沙同比涨幅最高，分别为24%和17%。其中，杭州一季度以1511元/月人均租金领跑。

品牌公寓租房需求大涨

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租金上涨的最大风险来自于供需的不匹配。链家研究院院长杨现领分析，如果租赁政策不能适应和满足租赁需求升级的趋势，一方面可能导致资源浪费，另一方面导致需求得不到满足，租金上涨。如何扩大租赁房源供给，满足不断增长和提升的租赁需求，维护租赁市场的稳定，核心在于提升租赁市场专业化水平。

值得注意的是，中国品牌公寓租赁市场需求开始出现增长。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示，今年一季度租房用户对长租公寓的租房需求环比涨24%，不论与2017年第一季度还是2017年第四季度相比，都有明显的涨幅。

房地产进入“白银时代”，长租公寓市场成为新风口，巨大潜力也吸引了房企的争相布局，加之对租赁市场的系列政策刺激，租赁用地的批量推出，推高了品牌公寓房源的供应水平。

58安居客房产研究院监测显示，截止2018年3月，全国范围内长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。以北上广深，以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的分布最为集中。

随着市场化进程深入、住房租赁市场不断完善，未来租房市场的规模将不断加大，但仍然面临较大挑战，如大量中低租金需求短期内难以解决、品牌公寓租市场回报率偏低等。

目前，国内长租公寓租金回报率仅为3%，很多项目回报甚至不达融资成本水平。58安居客房产研究分析，这一现状在2018年并不会得到根本改善。未来可加大住房金融支持力度，丰富房地产信托投资基金(REITs)税收优惠和分红制度，拓展多元产品类型。

【作者:文静】(编辑:文静)

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