这一轮房价真的就被调控住了所有的东西

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调控|预售证|地产|房企|开盘|房价---

所有的东西，都要放在时间的维度里去评判

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地产百晓生的群里最近终于开始聊地产了，因为陆陆续续的发现，上海的项目开始拿预售证准备对外卖了

包括那些在2017年曾经拍着胸脯说“老子宁愿捂到2019年”的房企，最近也开始做销售计划

很显然，和政府赌气，这一圈下来吃亏的还是自己，

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通过这一年的观察发现，不论如何自己都是输家，不如用一个代价小一点的方式

说实话，房地产发展至今，也让不少房企莫名的多了很多自信，过往地产业内隐隐约约的都在流传着调控无用论的价值观。本质上觉得，地产如何如何重要，所以总会等到松绑的那一天

也确实，这样的自信在过往几乎都是正确的，坚守不超过一年，总能等到苦尽甘来，房地产这行成了老天爷最愿意赏饭吃的行业

然而这一次，到了2018年的3月底，我们陆陆续续发现，大量的房企都放弃了抵抗，以和为贵是亘古不变的真理，在如今的地产这行特别如此

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至于预售证给的价格多少，我偷偷了问了2017年冒险拿预售证开盘的项目上，得到的答案惊人的统一:其实还好，还有10%的利润空间

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我说，不是都说你们是赔钱卖么

有一个朋友说了很是直接:2015年也不知道谁开始鼓吹的什么狗屁保本价，现在的价格咱们还是有得赚的，不愿意开盘多半是太贪心，想要赚更多而已

是的，2016年那一轮上海地王潮的趋势下，迷惑了不少人的心智，包括不少地产从业者，因为付出多想要赚更多的推倒模式构成了很长时间的行业僵局

站在这个时间点我们再看过去两年被人笑话拿预售证的同行们，如今看来显得无比的明智

而如今类似于龙湖江桥这样的项目，也真真实实的成为地产业内的笑料谈资了

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这是当下调控给人的压力

你几乎听不到什么震惊、重磅的特级消息，但是总能感受一股无形的压力，那种不可抵抗的压力

调控已经从各个维度上表明了态度:我不会走，你去留随意

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2015年烘托市场的土地口，在最近一年也表达了足够多的态势

这一年也没人和你说什么资金穿透政策了，也没有风险警示价格了，也没有半路被赶出土拍室了，但是土拍的结果，要么都是极低的溢价率，要么就是租赁地块定向转让

土地口不能说明全部问题，但是土地口已经表达了一个态度:地方政府已经做好不靠地产吃饭的准备了

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确实，这样的出让方式，地方的财政收入下滑的明显，很多人觉得这样不行，但是现在就是如此

你可以理解为之前两年的土拍市场已经赚够了钱，也可以理解租售并举需要搭建长效机制，不论如何事实总是最直接明显的

另外，对于一年内连续2次拿预售证的项目来说，后一批几乎是持平甚至略低前一批的预售证，说实话在这样的趋势下客户心态已经没有了焦虑，真心想买房的客户如今也挺直了腰杆变成了大爷

项目陆陆续续没有日光，也有项目开盘只卖掉个位数

所以不论你如何评价楼市政策，有一点可以明显，他确实让地产这行冷静下来。另外重要的一点，客户开始回归强势地位

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说实话，这对整个行业长线发展来说是个好事情

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最近还有两个城市出政策了

一个是杭州，号称下一个一线城市，如今买房门槛加高，而且开盘也必须摇号

种种迹象表明楼市政策开始无限的接近上海了

最近两天依然有人吐槽政策如何如何，但是看看上海，应该会让杭州的地产未来更好的发展

另一个是深圳，三价合一之后，二手房的成本开始增加了

这个举措一定会让楼市更加冷却，回归理性

另外，北京的一些银行，也开始拒绝给商品房买卖贷款了

这些政策在我眼里意味着什么

在我眼里本质上就是政策对外发表的信号:只要我愿意，我可以持续的加码，任何一个城市，任何一个角落都是如此

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更加明确的是，所有的城市，都在此刻明白了一个信号:如果需要，可以牺牲掉房地产的利润

城市态度如此，更何况扎根在里面的开发商呢

这是2018年开始之后表现的信号，如果没有意外的话，这一整年都会是如此，所有的房企爸爸们要注意

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与此同时，不知道所有人还有看到一个小信号

曾经胃口都很大的开发商，现在开始慢慢的吐出来了

2015年风光无限的融信，江浙不少的土地在悄然间出让转移，华夏幸福环京的一些项目在低价售卖，更极端的万达故事大家都知道，整个地产资产包已经甩卖

更别说一些曾经非常亲近政府的房企，未来轰然倒地也不是没有可能

这一次的调控为什么悄无声息，因为很多时候调控的是开发商。去杠杆本质上让那些借钱扩张的房企急速的收缩，打腐败也让一些红顶商人让出曾经廉价获得的土地

都在说的开发商日子不好过，本质上不是卖房子这个口子，对于老板来说，营销真的是再小不过的事情了

真正不好过的是，拿不到合适的钱了，以及勾不到合适的地了

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这事对于不少房企来说简直可以说变天了

这也是为什么如今的地产寡头垄断越来越明显，因为前十的房企都已经占据好了城市格局，一个地方不行了还可以尝试互相协同和补救

而2015年那一轮，想要借着势头起势拿地的，多半在如今的市场上栽了更头

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这是这一次调控厉害的地方

他没有口头上听上去的言辞激烈，而是悄无声息的把地产这行的每一寸都死死掐住，动弹不得

就是这样的氛围，让产业链上各个环节的人，都少了很多妄念

“差不多价格就卖了吧。”

“行业都这样了，那我们认真规划下产品吧。”

“谁敢收什么茶水费啊，踏踏实实卖房子。”

这是我的朋友们这段时间和我说的话，这些话也表明行业在回归理性，这是最好不过的了

有人和我说，现在这个局面有点像2008年，行业突然的变冷。但也只有在这样的氛围下大家开始认真做产品，2009年市场创新项目这么多，很大一部分是因为一年前尝到了足够的教训

如果今年的楼市真的如2008年般的发展，那也算是极好的一件事了

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当然，很多人问，如果此时的客户应该怎么选择

我大概有几个建议吧

1、买房人也断了你的妄念吧，不要想涨跌，因为你猜不中，和你拍胸脯聊下半年走势的人都是傻逼

2、踏踏实实选自己需要的房子，在开发商艰难的时候买房就是最大的实惠，在这个阶段为自己选自己需要的房子，然后尽可能问开发商要优惠

3、谨慎使用一线城市的第一次房票，合适就买，纠结的不要买

4、如今这个阶段，一定要选一个好产品好品牌，混沌市场里，大势不稳定的前提下，房企品牌越发的值钱

差不多这样

作为地产从业超过十年的我来说，深刻的明白一件事情，真正厉害的人总是顺应这个时代做对的事情，

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房地产这个行业从来没有市场经济，楼市里也从来没有什么神，每个个体都在做对自己有利的事

多低头看地，也常抬头看天，冷暖自知

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这一次的调控，他没有真正意义上开始的时间点，你也不知道什么时候会退出，而这恰恰是他最厉害的地方

延伸

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3月31日下午，中国楼市再出大新闻!

据分析，有史以来力度最大的楼市调控来了

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，这次是海南省，摆出了“壮士断腕”的决绝态度:

之所以说“力度最大”，是因为:

限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售!

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1、假如你不是海南省户籍，你(包括你的家庭)只能在海南购买一套房子。

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在这里房子不仅仅指普通商品住宅，还包括高档公寓、低层住宅和酒店式公寓、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房。

2、首付比例不得低于70%;

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3、如果在三亚、海口、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙等7个市县购买，你必须提供一名家庭成员“在海南省累计60个月

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”的社保证明或者个税证明(后面4个城市还要人才引进证明);

4、你买的房子(全省范围内)“自获得产权证之日起5年内”禁止转让

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(其中禁售5年也包括拥有海南户籍的购房者)。

5、“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县”建设的商品住宅，外地人不能买

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(在上述四个市县累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的非本市(县)户籍居民家庭、经省人才管理部门认定的引进的人才例外)。

6、商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;

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调整备案价格的须重新备案。

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中国还有一个地区的楼市调控达到过如此严厉程度吗?恐怕没有了。

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除了上述限购、限贷、限售等政策外，还公布了一系列海南住房新政。比如80号文件给出了海南省未来一段时间的住房政策基调:

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，

按照本省居民的基本性需求由政府来保障，

投资性需求靠制度来限制，

省外享受性需求由市场来调节的思路，

进一步完善住房保障和供应体系。

在2017年，海南还先后出台政策，宣布:

第一，全省海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅;

第二，严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅;

第三，严禁以产权式酒店名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目规划报建审批;

第四，停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。

总之，海南俨然一副“跟房地产彻底决裂”的样子。

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中国楼市大变天

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近日有人分析了楼市调控周期，文章指出，每一年的3月底和9月底10月，都是全国政策密集出台的一个窗口期。

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自2016年以来，政策调控的时间线如下:

2016年3月，第一轮调控，上海深圳同日出政策，收缩贷款政策。

2016年10月，第二轮调控，一线城市、强二线城市收缩调控，全面限购、收缩贷款。

2017年3月，第三轮调控，尤其以北京为代表，新加入环都市圈城市收缩调控，限售祭出，“五限令”时代开动。

2017年9月，第四轮调控，新加入“弱二线城市”收缩调控。调控进行到了第四轮，全国市场开始分化，北京跌了20%，环京跌的一塌糊涂，上海深圳算是老实了，合肥南京分化明显，明显低于市场价的新房出现抢房。但有些城市楼市依旧火爆，新房一房难求。

如今，2018年3月，政策已经开启第五轮调控了!

继上海、南京、长沙、武汉、

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杭州
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等多地推出“买房摇号”政策后，西安
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3月30日宣布加入其中;随后，成都
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也发布补充通知，规定刚需家庭可优先摇号选房;然后就到海南省
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上文提到的加码限购。

深圳最近也加大了调控。

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3月26日到3月28日，短短72个小时里，深圳连放两个“大招”，对未来楼市走向将产生深远影响。

第一个大招，是“棚改新政”。

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3月26日中午，深圳市住建局在其官网公布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》，并公开征求社会各界的意见。

另一个大招则是二手房交易过程中的“三价合一”。

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3月28日傍晚，传说中的“三价合一”终于降临深圳。“三价合一”之后，购买二手房的人要么多交税，要么被迫提高首付比例，二者必居其一。
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至于做高银行评估价，最终降低购房首付，难度会非常大。

趋势不可挡

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经过这几轮的调控，中国楼市已发生了一些事情。

自2017年“3?17新政”以来的一年中，北京市二手房降价幅度在15%~20%之间，不少二手房价格每平方米下降1万元~1.5万元;而商住类公寓签约量同比跌幅达到94.6%。

上海2月二手房挂牌均价，较1月下跌了4.92%。另有数据显示，下跌了10-20%左右。身边朋友有几个在出卖二手房的，挂牌价比去年普遍下降了15%左右，都卖不出去。

几天前，国家统计局发布了2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，15个热点城市中，12个比上月下降。

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3?17新政”及后续一系列政策组合拳的调控力度可谓史无前例

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，且切中要害，市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态，未来北京二手房市场将表现得更加疲软。

热点城市房价下降除了限购限贷政策外，跟这些城市严厉控制人口进入也有密切关系。北京和上海户籍和常住人口都双双下降，是1978年以来第一次。

3月31日，“中国政府网”发布了“国务院办公厅转发证监会关于开展创新企业境内发行股票或存托凭证试点若干意见的通知”。通知一经发布，引起了投资者广泛关注。

有人认为，从炒房客的角度看，楼市的大机会的确越来越少

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，房子正在变成“长期抗通胀工具”和“防御型投资工具”。而且整体来说，绝大多数城市的房子正在失去资产属性和流动性，只有大城市和大城市圈的优质不动产才有投资价值和流动性。
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房价调整将是大趋势，没有限价，也会有其他稻草压垮。

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还有些人，比如一些房产中介和开发商抱有幻想，说现在限价和限购，所以房价下跌了，等放开限制，会报复性反弹的。看这一次一轮紧过一轮的调控，恐怕这些幻想要破灭了。任何怀疑这次政府严厉调控房价决心的幻想，都会受到沉重打击。

来源:真叫卢俊等