逼急了，中海将会是中海们 ABCDFGHJKLMNQST何以解忧?忧思心重者

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何以解忧?

忧思心重者常言，唯有杜康。

囿于生活困顿之人常谓，唯有暴富。

而对如今青岛的大部分房企而言，唯有拿地。

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□ 2017年，青岛土拍市场数据来源:青岛锐理

去年，土地市场招拍挂269宗地，实际成交230宗。

不算二级市场上的花销，青岛房企光在土拍上就耗费了417亿。单看这个钱数，就知道房企们真是不差钱。

事实上也是，不差钱的房企们，差得是地。尽管青岛推出了那么多地，但是仍有很多房企还是喊饿，嗷嗷待哺。

问题出在哪里?在青岛的土拍机制上。

去年出让的很多地，从土地出让的诸多条件设定上都作了要求。什么保证金得是美金啊，500强企业啊，双创基地啊，花样繁多。

通常，这些带着诸多条件的地块，只有一家房企符合条件，能成为最终竞得人。因而，其成交价也基本都是底价摘取。拿地流程简单，价也便宜，让拿不到地的房企们很是羡慕嫉妒恨。

不过，这样明显的私人定制，很长一段时间里，被媒体和房企拿地困难户所诟病。毕竟，长此以往，青岛的土拍肯定会流于形式，纯粹是走个过场。

这也是为什么，去年很多外来房企喜欢通过股权收购进驻青岛。确实，比起从土拍市场拿地，股权收购等方式简直就是一条终南山捷径。

既如此，又何必舍近求远?

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□ 2018年初统计:青岛部分房企土地储备项目 (来源:青岛锐理)

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然，能走捷径拿地的房企，自是笑得开怀。而，拿不到地的房企有谁能笑出来?有多少房企土地储备不足，急需补仓，却抱佛无门?

远洋觊觎金地悦峰旁边的地块多年，却迟迟未能落停，只能辗转胶州走收购之路，曲线拿地。

绿城、星河湾现有项目也就能再撑个三两年，从去年开始频频伸出橄榄枝，至今无果。

城建去年土拍市场貌似一无所获，在今年的2月，卯足了劲花23.2亿拿下东李两宗地。还是借着参股国际院士港的契机，才能近水楼台先得月。

富力继总部基地之后想再拓地的打算，也是屡次落空。

青特、中交、中铁、卓越也存在不同程度的缺粮现象。

在青岛深耕数年的大牌房企们尚落得如此这般，更不用提怀揣资金正来青寻觅土地的融侨、联发、路劲、华夏幸福、雅居乐等又一批外来新房企。

这面，打算入青的新外来客和现有房企拿地困难户愁眉不展。另一面，与之形成鲜明对比的是，少数房企成为青岛的土地大户。

基于从前的储备以及去年一年的抢粮大作战，青岛已有18家房企土地储备过百万平。融创更是高居榜首，虽则它较少参与土拍，但通过收购却手握800多万平土地。

此外，花样年、万科、新城、保利、中国金茂、中海、海尔、海信、招商、荣盛、旭辉银盛泰、恒大、中铁、鲁商、星河湾、中交、世茂等跟融创一起，共同组成了土地储备大户中的十八罗汉。

□ 2018房企土地储备概况(数据:青岛锐理)

在2018年的土地储备总账上，中海光未售项目的土地储备就117万平，数字不低，按理说，应该没有"无米之炊"的担忧。

但前两日，中海还是出手，从另外6家房企手中，抢来了高新区两宗地。

3月30日，中海花8.72亿，拿下高新区智力岛西侧的两宗地。

中海这次进高新区，是首次进入。所拿地块楼面价5650元/㎡，比之2月份融创跟腾讯合力拿下的腾讯双创小镇每平贵出2650元。

不过，中海还是很心满意足。

因为，继去年即墨拿地之后，终于又拿到了地。

因为，等中海寰宇天下售罄后，就基本没货了，现在可以有项目接钵。

这也是为何中海会奋力抢地的原因。

可是，有没有什么是被忽视的?

1月2日，2018年高新区迎来的首次土拍，中兴13.5亿拿下3宗地。底价摘取，商住用地楼板价3000元/平。

2月11日，融创入股的中腾科技以23.11亿拿下高新区7宗地。底价摘取，商住用地楼板价3000元/平。

3月27日，海信跟海克斯康以4.06亿拿下高新区2宗地。底价摘取，其住宅用地楼板价3000元/平。

有发现规律没?对，你想的没错，这三桩土地出让，依旧是私人定制。都是3000元/平，都是底价摘取，都是仅有1家房企参与竞拍。

而3天后，中海所拿的这俩地块，楼板价定为4000元/平，总共有7家房企参与竞拍。溢价率为41.25%。但其实，若按照3000的楼板价来算，溢价率将会在88.33%左右。

是以，中海所拿的高新区地块，作为非私人定制出让地块，其溢价率并非如表面那样是真的如此之低。

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□ 2017年，中海即墨拿地2宗

说起来，中海的这一幕，有点像去年即墨拿地的昨日重现。只不过，没有那么夸张，也更加隐蔽。

去年7月间，中海在即墨竞拍开发区埠惜路以东的俩地块时，跟人抢了9个多小时，一宗叫了996轮，一宗叫了501轮。

成交价都是6700多每平。数字都很吓人。

溢价率也是。一个400.15%，一个324.48%。绝对能在即墨土拍史上留个青名。

记得当时，其他城市的不少媒体也都纷纷报道了中海即墨拿地的高溢价率和竞拍轮次之多。

之所以将两者联系起来，是因为，去年中海参与竞拍的即墨地块，也不是私人定制。

由此，便能够发现其中的一个现象，那就是:私人定制地块和工业地块的出让，普遍低楼面成交价、低溢价率，而除此之外的，能正常走土拍的地块，最后基本都不会是底价摘取，会有一定的溢价率。

这，跟去年的青岛楼市行情有关。

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图:网络

去年，全国范围内大举进行楼市调控，国家倡导房子只住不炒，但青岛在多方因素综合作用下，所谓的楼市调控--限购之类，并没能抑制住青岛楼市房价的上涨，反而使得各区房价急速攀升。

与此同时，外来房企频频进驻、土地市场也是一片火热。假使任由市场这只看不见的手自由发挥，那么，想必青岛的土地市场可能远比去年的情形更为激烈。

大约是出于这方面的考量，去年，青岛zf在土拍上极力减少地王的出现。而zf的对策，就是一直被诟病的土地出让私人定制。

由是，去年大部分地块，尤其是土地稀缺的市区供应地块，何以大多成了私人定制，才能得到解释。

如此，一方面，那些私人定制的地块就不会出现地王，也不会有很高的溢价率。当初富力也多半是因为溢价率的问题和地王的担忧，才跟黄岛项目失之交臂。

另一方面，zf就私人定制地块也对房企有所要求，要求其引进固定数额的企业或者人才，并配建一定量的人才公寓。

透过今年土地市场的出让地块来看，2018年的土拍市场，zf依旧是想沿用这个法子。

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可是，这个法子在2018年还能继续为青岛土拍市场的稳定保驾护航么?

先不说，2018年到底有多少外来房企虎视眈眈地盯着青岛市场。

单说青岛现有的房企中，急需增加土地储备的也得有数十家，既然他们拿不到私人定制地块，肯定会朝着非定制的地块下架子。房企间免不了会厮杀，而地价也免不了遭哄抬。

又，房企通过政策优惠低价拿到了地，那后期是否真的引进人才和企业，又如何去监督呢?要是没有监管这块，恐怕大多数房企只会把承诺当成拿地的一个幌子。

另，即便是这种私人定制的土拍机制本身，也存在一定的隐患。

当那些未被用来进行私人定制的地块登上拍卖台时，势必会有多家房企参与竞拍，难免会出现高溢价率、高楼面成交价，总不能每次都说土拍系统出现故障吧。

而事实上，这些隐患，2016年跟2017年早已初现端倪。

2016、2017年，虽则zf已经极力避免地王的出现，但还是出了2016年的市北区宜昌路地王和融创的高新区地王，以及2017年的中海即墨抢地大战。

再就是，各区供地不均，未来也都会成为后期房价升降的重要制约因素。毕竟，巧妇难为无米之炊。没有土地，便没有商品房供应。一如现在的城阳市场，正在遭受此种煎熬。

还有就是拿不到定制地块的房企，其拿地需求已经被压抑了一整年，进入2018年后，谁知道为了活下去会疯成什么样。

逼急了，大抵会如中海那般拼命，甚至会有过之而无不及。彼时，中海将不会是个案，会成为中海们。