租房后遇上拆迁,租期未满,租户该怎么办?

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李某与房东签订了一个为期三年的租赁合同。

租期过了一年半之后,房东的房子面临拆迁。

房东对李某说,房子要拆了,你找别的地方住吧!

李某顿时就懵了,怎么说散就散啊!我这房子的租期还没到呢?

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(图片来自网络)

房东说,这是政府要拆房子,又不是我让他们拆的,这是不可抗力因素。法律可说了,因为不可抗力因素导致合同无法履行的,合同自动解除。

李某说,我跟你签的是房屋租赁合同,这个房屋要被拆迁,那你总得再给我找一个吧!

房东说,咱俩签的合同里头,明明白白写着的是这间房子,现在这间房子都没了,那合同自然无效了。

房东的辩驳,看似无懈可击,可事实真的如此吗?

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拆迁行动中,一般涉及三方关系,政府拆迁办工作人员、拆迁队、被拆迁房屋的所有权人。但是,这个关系并不是绝对的。比如上述这个案例,被拆迁一方不仅仅是被拆迁房屋的所有权人,还有被拆迁房屋的使用权人。

李某与房东签订的租赁期限还未届满,拆迁的行为势必会对他造成影响。

按照房东的说法,拆迁是政府主导的行为,具有不可抗力因素,与拆迁相关的租赁关系就应该自动无效,那他对房屋的所有权是否也应该因为拆迁而自动无效?那他是否也就不需要政府对其进行补偿呢?

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合同法有规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动,不影响租赁合同的效力。房屋拆迁的时候,房屋的所有权便从房东身上转移给了拆迁方。即使拆迁方拆掉了该房子,李某和房东签订的租赁合同都还是有效的。既然有效,那房东就得继续履行合同。

只不过,房屋就要被拆迁了,让李某继续住在这里,是不现实的。当合同履行出现特殊情况的时候,出现特殊情况的一方就要想办法使这份合同能够继续履行下去。如果实在没办法了,那房东就必须承担违约责任。

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房屋被拆迁的时候,房东可以从拆迁方那边拿到相应的补偿,可能是房屋产权调换,也可能是货币。

如果是房屋产权调换,房东可以直接用新的房屋来安置李某。如果安置房的条件与原来的房屋存在差异,双方可以根据协商来调整房租。

如果是货币补偿,那房东就应该为李某提供新的住所,最直接的方式就是在外重新租一个给李某。

当然,如果房东实在不愿意,那是可以考虑违约赔偿的。

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