从限售限价到公证摇号,我们其实一直在鼓励炒房!
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2017年,我们发明了“五限”,限购限贷之外,多了限商限售限价。
限商目前北京力度最大,你要想买公寓,只能买二手的,而且占用购房资格。限售和限价是被更多城市采用的,具体多少我们已经数不清了,但基本上我们熟知的城市,都有限售和限价。
限价是针对开发商的,定价权不再由开发商掌握,它的直接结果是开发商买地卖房子不能肆无忌惮,地王没了。限售是针对购房者的,你可以买到更便宜的新房,但为了防止通过二手房套现,你得持有一段时间,少则两年,多则五年。
有限价就得有限售,否则就是帮助炒房,但从实际效果来看,这两个措施仍然吸引了更多人买房。原因很简单,新房相对二手房太便宜了,诱惑力太强,而且房子的流动性本身就比较差,限售的影响并不大。
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从那时候起,越来越多的城市,越来越多的项目开始摇号买房,当然是由开发商主导摇号的。而摇号的铺开又让开发商找到了应对贷款收紧的措施:号子费、茶水费、精装修款、全款买房优先……
这其中就有大量的炒房客。他们的现金流并未被限贷影响,因为消费贷、信用贷和民间融资等渠道提供了源源不断的资金。后来这个漏洞被补上,特别是消费贷和房抵贷被严查,炒房明显退潮。到了2017四季度,我们看到70城市数据房价明显降温,热点城市基本停涨。
但是,调控还在继续,2018年出现了大规模的公证摇号买房,而且是升级版的“首套房公证摇号”,一个很重要的原因是各地的人口大规模增加。
抽样结果显示,杭州2017年人口增加约28万人。
而在西安,2017年落户人数超25万,学历落户超11万,其中人才新政之后落户24.4万人,同比增长335.9%。而在2018年前3个月,西安已经落户21万,仅3月22日至25日,4天落户就近1.7万人。
成都、武汉、长沙等城市莫不如此,落户门槛大幅降低后,人口数量明显增加。
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人口可以迅速增加,房子不可能迅速增加,首套房公证摇号就是在这种情况下推出的。
人口的增加,意味着新增大量购房需求。甭管是不是为了炒房,但他们当中肯定大部分都是首套房。
公证摇号和限价限售的实际效果比较类似,它都在一定程度上刺激了更多人进场买房,增加了买房难度,自从开发商公证摇号开始,就不断有购房者总结经验破解,最简单的方式就是寻找更多家人一块参与摇号,认筹更多的楼盘。即使在首套房购房者之间摇号,其结果也差不多,最终的结果依然是中签率继续走低。
本来楼市调控的关键仍然在于管住资金。管住了资金就断了加杠杆的念头,炒房客自然撤退,刚需按照自己的节奏买房。按照这个路子继续走下去,房价逐渐停涨,本轮调控就基本上能够取得预期效果。
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从2017年的大规模限售限价,到2018年的大规模公证摇号,每一轮调控,我们都在挑逗购房者:二选一,你到底是被吓退还是会积极买房?
今时的刚需,昨日的炒房客又有多少区别。调控的死循环,我们似乎仍然未能走出去。
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