成都长租公寓市场改变已至本报制图/龚武2017年7月

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本报制图/龚武

2017年7月，住建部选取部分人口净流入的大中城市，开展住房租赁试点，成都在首批试点之列

不到一年时间，龙头地产商纷纷布局，“国家队”强势加入，数百家民营企业竞相角逐

“啪”……随着交易槌落下，3月27日，在19轮竞价后，成都市金牛区王贾村56亩地块以10900元/㎡的成交楼面价被泸州益佳房产揽入怀中;随后，锦江区三圣乡26亩地块以13168元/㎡的成交价被华熙地产竞得，33轮举牌，竞争可谓白热化。

成都今年首场涉及传统主城区的土拍，5宗地块成交3宗，其中，有两宗均需自持或移交总建筑面积15%或以上用作租赁用房。此前，成都已有18宗要求配备租赁住房的地块成功拍卖。

2017年7月，住建部选取部分人口净流入的大中城市，开展住房租赁试点，成都在首批试点之列。成都试点不到一年时间，地产商纷纷布局，公寓租赁国企强势崛起，数百家公寓租赁民营企业竞相角逐……

□本报采访人员罗之飏寇敏芳

格局之变

由创业企业独唱的时代已经结束，“群雄争霸”的时代即将到来

冠寓金楠天街店，标间每月2020元、套房每月2800元，3月30日，面对不断前来问询的租客，成都冠寓商业管理有限公司总经理胡大勇只能说抱歉，“客满了，今年4月和5月要推出房源1500间，请大家提前预约。”

冠寓是龙湖集团旗下长租公寓品牌，2017年3月登陆成都市场，一年多时间已布局8家门店，开业房源2400间，遍及成都东南西北，“还有6个项目在建。”

抢滩市场，世联行旗下的红璞公寓同样步履矫健。为快速布局，红璞大悦城店直接收购居委会物业，3月29日，成都红璞公寓宣布，位于武侯区聚龙路的诗锦苑店即将开业，这将是红璞在成都开业的第6家门店，上线房间将达1500间，“还有3家新店正在筹备。”成都红璞公寓部总监黎薇透露。

国家试点，让地产商闻风而动，而政策带来的推动效应，在国企身上可谓演绎得“淋漓尽致”。

截至3月底，成都已成立润锦城实业有限公司、成都城投资产经营管理有限公司等4家国有住房租赁公司，其中成都润锦城实业在数月内就筹得近1500条房源。“发展着实迅猛。”一位业内人士表示。

摸爬滚打多年的相关民营企业不可能没觉察到市场变化。3月15日，成都长租公寓市场规模最大的企业优客逸家，宣布与全国性房地产中介连锁机构玛雅房屋合作，后者将为优客逸家在拿房业务方面进行门店宣传，线上线下同步拓展“版图”——此前，优客逸家在成都的房源数量刚刚突破2万间。

就连向来低调的本土品牌成都普天同创科技有限公司旗下的同创公寓，也在地产商和国企大举扩张之前，悄然在2017年将数百套房源增至3000套，跃居成都长租公寓企业市场规模第三。“成都长租公寓行业由创业企业独唱的时代已经结束，‘群雄争霸’的时代即将到来。”同创公寓联合创始人何林峻表示。

盈利之难

有企业靠现金流“剑走偏锋”，有企业钟情于赚取租金差价，但“能有一家真正盈利都很了不起”

虽群雄逐鹿，但短期要盈利，多年观察本土长租公寓市场的成都链家研究院，给出了“不太乐观”的答案。

其研究报告显示，长租公寓前期仅获取房源就需占60%至70%的成本，如果规模扩大，后期服务和管理成本也会相应增加。

“盈利难是行业的普遍问题，能有一家真正盈利都很了不起。”成都链家研究院院长张键认为。

企业的市场表现印证了上述看法。

定价1650元至3800元、拥有136间房的红璞公寓大悦城店，在刚满一周年的运营期内并未实现盈利，“企业客户占多数，入住率维持在80%左右，在行业内算普通水平，年底还更低一些。”大悦城店店长吴明洲告诉采访人员。

即使客满的龙湖冠寓金楠天街店，离盈利仍有不小的距离。胡大勇透露，前不久，龙湖整栋承租成都青羊区一处政府物业，合约期10年，经财务测算，光收回成本就至少要7年，“租赁物业都是这样，更不用说金楠天街店这种自持物业前期的开发投入。”

在何林峻看来，盈利难的企业多采用的是当“二房东”的模式。企业从业主手里收清水房，标准化装修后再转手出租，通过严格控制装修和管理成本赚取中间差价。这种模式区别于发源于北京、上海，靠资金流赚取收益的“北方打法”，被业内成为“南方打法”。

“‘南方打法’属于包租式，前期投入大，产品可标准化，依靠租金差价获利，其融资能力决定企业的发展速度;‘北方打法’属于托管式，企业通过控制租金收付时间差，用大量现金流的沉淀去投资，产生增值收益，这种模式轻资产、少投入，但一旦房屋空置率稍高，企业资金将面临极高风险。”一位业内人士介绍。

“在经历行业的野蛮生长期后，两种模式都将直面如何长期稳定盈利的问题。”何林峻说。

空间之大

品牌长租公寓仅满足1%的市场需求，规模化、轻资产运营模式方兴未艾

即使盈利难成为行业普遍问题，但庞大的市场需求仍给企业以想象空间，这主要基于对成都未来发展前景的判断。

成都链家研究院提供的数据显示，目前成都市场的租赁需求约有100万套，而截至2017年底，可统计的品牌长租公寓约有1万套，只能满足1%的市场需求。

不少企业开始扩大规模。“2017年初，即使互联网金融将账面利润压低了7个点以上，但同创公寓仍然选择将房源规模在短时间内扩大近10倍。”何林峻说。

成都长租公寓的“前辈”优客逸家同样选择了把规模继续做大。其CEO刘翔告诉采访人员，优客逸家位于成都西部智谷的3栋集中式长租公寓将于4月开业，“大厅装修进入了尾声，目前少数房间已经入住。”

同时，在公寓模式上，便于开发和管理的集中式长租公寓正受到越来越多的青睐。

在采访人员走访的品牌长租公寓中，成都同创公寓最初全是分散式公寓，如今集中和相对集中式公寓已各占一半;冠寓、红璞在成都的门店全部属于集中式长租公寓;一直从事分散式长租公寓的优客逸家今年也将首次尝试运营集中式长租公寓。

“分散式长租公寓分布于城市各个区域，后期管理难度确实更大，需要企业有更高的运营能力。”不过，刘翔认为，分散式长租公寓因量大、面广，在快速满足市场对量的需求方面，仍有不可比拟的优势，运营企业对房源也有较高话语权;而集中式长租公寓属于资源型物业，数量有限，企业拿房难度更高。

此外，不少品牌还在尝试改变运营模式。除自持两处物业用于长租，为避免前期投入太大，冠寓已在尝试承租政府部门、个人业主的物业改造后运营，“最近还在谈一个项目的纯运营服务，属于轻资产投入。”胡大勇介绍。

类似冠寓正在拓展的纯运营项目，因前期投入少、运营难度低而被看好。成都市房地产经济协会秘书长、住房租赁专业委员会负责人张琪认为，“后期国有平台的大量房源管理可能以政府购买服务的方式进行，请主打运营的公司来管理，市场前景广阔。”

未来已来

标准不明的行业痛点正在得到解决，多方力量支撑融资“生命线”

业内人士分析，随着前期拍卖配建有租赁住房的地块陆续建设完成，2019年成都或将迎来租赁住房集中入市的高峰期。但企业扩张规模和转变运营模式的同时，成都长租公寓市场仍然缺乏行业标准。

今年初，优客逸家申请将旗下运营集中式长租公寓的子公司企业门类从“酒店类”改为“公寓类”，但由于相关法规细则尚未落地，遭遇了“闭门羹”。

西南公寓产业研究院常务副院长米映超介绍，标准不明是成都长租公寓市场由来已久的痛点。目前国家主管部门已明确可为住房租赁单独设立工商注册门类，成都市主管部门也已经发布了相关政策，但在具体落地或多部门协调时，还有一些问题有待解决。

成都市房地产市场服务中心副主任王敏介绍，“中心希望将从事长租公寓的企业纳入备案管理，为企业提供更好的服务，但目前只能帮他们发布工商、房源信息。”

基础性工作正在展开。成都市房地产经济协会住房租赁专业委员会成立以来，已致力规范和简化租赁企业登记流程、手续办理，目前，包括国有租赁公司在内，已有近50家企业录入成都住房租赁交易服务平台，“政府正在以这个为基点撬动相关政策变动。”张琪介绍。

随着市场进一步规范，资金这一长租公寓企业的“生命线”也开始得到多方力量的支持。

优客逸家已开启长租公寓资产证券化之路。今年初，优客逸家用长租公寓稳定的租赁收益权作质押，获得海尔金融保理3亿元的贷款授信，“5月，优客逸家可能还将在深交所发行超过1亿元的长租公寓资产支持证券。”刘翔透露。

最近几天，何林峻正在忙于和建行成都高新支行对接，希望能获得建行针对长租企业的金融产品授信。此前，建行一款名为“租客贷”的金融产品，因能以租金预付形式帮企业快速回笼资金，而成为成都长租公寓从业人士分享的焦点。