出让面积同期增长193.44% 一季度完结北京土地招拍挂市场其实没那在企业年报的疯狂轰炸中

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在企业年报的疯狂轰炸中，2018年第一季度北京土地招拍挂市场的交易悄然结束。据凤凰网房产统计，本季度土地招拍挂市场共计成交经营性用地23宗，总交易金额572.57亿元，成交建设用地面积200.8万㎡，较2017年的68.43万㎡，同比增长193.44%。其中涉及宅地18宗，建设用地面积超138.4万㎡。

值得注意的是在本季度交易中，门头沟成为出让土地最多的区域，电建一鼓作气拿下3宗土地，通州延续2017年以出让共有产权用地为主的势头，金科平谷再拿地。尽管出现多次流拍，一季度的北京土地招拍挂市场其实并没有想想的那么惨淡。

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斩获出让金超百亿

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门头沟出让土地超44.9万㎡

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本季度12个区域涉及土地出让(详见图1)，其中出让土地宗数最多、面积最大、出让金最多的是门头沟区域，共计出让4宗土地，面积超44.9万㎡，交易金额达到103.5亿元。

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(图1)

门头沟作为北京核心区人口外溢的主要承载地，土地市场及发展较快，连续集中房地、集中供应。郭毅对凤凰房产表示:其实早在2013年门头沟出让土地就已经呈现集中趋势，特别长安街以南门头沟新城地块。

与此同时可以发现，本季度主要供地位主要于永定镇。恰巧近期北京市规划委发布《北京市规划和国土资源管理委员会关于北京市村庄布局规划框架(村庄分类初步方案)的征求意见函》，其中永定镇8个村庄要城镇化，两个村庄要局部或整体迁建。

此外，门头沟109国道预计3月开工，预计2022年4月完工，自东向西全线穿过7个镇和14个乡村。所以，门头沟此次集中供地并不让人意外。

出让面积亚军

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出让金却是倒数第一

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如果说频爆流拍的情况下，北京土地招拍挂市场仍有让人看了不禁一惊的事发生，那就要说说延庆地区了。延庆本季度仅1宗土地出让，出让建设用地面积超过33.8万㎡仅次于门头沟，出让金却仅有8.95亿元，位于本季度出让金排行的倒数第一名。乍一看，出让金与出让面积的严重不匹配，很难不让人有暗箱操作之感。

然而，如果了解了土地性质用途，也就会觉得其实没那么离谱。延庆出让的宗地名称为延庆区张山营镇水峪村A-01等地块B14旅馆用地、U21排水设施用地，通过招标的方式出让，最终被北京辉煌益境房地产开发有限公司摘得。招标与挂牌不同，并非按照价高者得的标准进行。价格只是中标的一个因素，还要考虑到地块性质，参与竞标企业的综合实力等。

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中标者北京辉煌益境房地产开发有限公司注册成立于2006年，主要运作项目是位于京郊延庆松山脚下的"辉煌国际度假区"。延庆区张山营镇水峪村出让的紧邻辉煌国际度假区，且用地性质符合其公司发展要求。虽然该宗土地面积较大，但位于山区，属于临时“三通一平”，又需要建设大批基础设施，价格低点并非不具合理性。

流拍频现或与企业资金压力有关

一季度北京土地市场先后流拍4宗土地，其中，2宗为共有产权房用地，2宗限价商品房用地。而在北京住宅土拍历史上，2018年之前一共只出现过31宗住宅地块流拍。

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(一季度流拍土地详细信息表)

亚豪机构市场总监郭毅表示，“2018年开年，北京土地市场成交地块数量明显增多，与北京土地市场供应节奏有关。今年成交的大部分地块是去年底集中推向市场供应的地块。政府在去年底大量推地的目的，是为了北京市完成去年的土地供应计划。”

中原地产首席分析师张大伟则认为这与目前土地属性复杂、房企资金压力大有关。张大伟分析指出，在信托资金进入房地产遭遇严管的影响下，房企资金压力逐渐出现，从“930新政”开始，全国一二线城市严格调控。这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

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限价商品房仍是出让主流

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不计算流拍地块，本季度共计出让宅地18宗，收获出让金522.75亿元，成交建设用地面积138.4万㎡。其中，限价商品房用地11宗，成交价格415.58亿元，建设用地面积101.9万平方米;共有产权房用地5宗，成交价格90.95亿元，建设用地面积30.12万㎡;通过招标方式出让的宅地2宗，成交价格16.23亿元，建设用地面积6.4万平方米。

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而2017年全年，限价商品房供给出让48宗，共有产权房用地28宗。由此可见，2018年一季度限价商品房用地的出让在本季度仍处于主流位置，共有产权房用地的配比并未减少。

需要指出的是，在5宗共有产权用地中包含通州区台湖镇YZ00-0405-0078、0079、0081地块R2二类居住用地。竞拍当天住总、中铁置业、首开+龙湖+新奥、富力+路劲+招商、中海、金地等多家房企及联合体参与其中，经过35轮的激烈厮杀后，住总最终以15.7亿的总价，33.6%溢价率将其拿下，掀起本季度土拍的小高潮。

据凤凰网房产了解，该宗地建设用地39199.45㎡，建筑控制规模97998㎡，宗地居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”，销售价格23000元/平方米(含全装修费用)。与2017年类似，2018年通州或仍将以共有产权房的出让为主。

金科、电建等企业北京布局显现

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在本季度的竞拍中，金科、电建表现相对点眼。

继2017年在平谷拿下3宗土地后，2月6日，金科以9.1亿元再次在平谷夺得土地使用权。本次金科拿下地块建设用地面积约5.15万平方米，建筑控制规模在12.37万平方米，起始价格7.91亿元。一直盘踞在二三线城市、目前在北京已拥有5项目的金科，似乎在考虑加大在京扩展力度。

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(图片来源:金科官网)

电建地产在门头沟的深耕已是既成事实，不仅有泷悦长安、电建·金地华宸、西山艺境等多项目，2月2日还先后与山西建投+金地+隆泰、隆泰一同拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村多地块，且均由电建地产操盘。1月4日，北京土地招拍挂市场开年第一拍，电建地产还拿下了丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目二期(第七宗)NY-001等地块。

由此，据凤凰网房产不完全统计，一季度电建地产就已经在北京参与拿下3宗土地，在门头沟、大兴、昌平、朝阳、海淀、丰台等6区域拥有已建及待建项目11个。自2015年一跃进入北京房企10强，电建在北京拓展肉眼可见。

结语

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2017年1季度，北京土地招拍挂市场出让经营性建设用地面积68.43万平方米，交易金额212.73亿。2018年1季度出让经营性建设用地面积同比增长193.44%，交易额同比增长169.15%。造成这一情况的原因，与2017年规划出让土地在2018年密集出让有关。同时，资金压力、土地储备指标完成率较好、出让土地性质等原因，致使市场出现流拍状况，企业更为理性的选择土地。接下来，北京土拍市场土地出让密集程度或将有所放缓。