石家庄县城楼市:就这一茬韭菜，谁先割就是谁的 | 回看本文仅代表「回看」观点回看通知②:小

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石家庄县城楼市:就这一茬韭菜，谁先割就是谁的 | 回看。石家庄|楼市|县城|韭菜|老周|聘礼---

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回看通知②:

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小回每周视频直播节目「小回今晚一小时」，每周三晚10:00-11:00，不见不散。4月4日(周三)主题:「石家庄的扩张主方向，东北还是东南?」

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周说他活得很滋润。

2018年，房子不好卖，干地产的没一个不说自己焦虑的。老周则不然。他旗下的这家房企，多数人连名字都没听说过。本来么，这家房企的项目基本都在县城里，中心城区找不到，他也不想进来。用他的话说:那么多全国有名的地产商都挤进来了，市里头是许家印、孙宏斌、张力们的战场，像我这样的「小舢板」，要是卷到这惊涛骇浪里，恐怕都活不过前半集。

所以，过去十年，他很安心地守着自己的那一亩三分地，石家庄东部和南部的几个县，都有他的项目。2017年底，他盘了盘账，眯缝着眼问我:你猜，这一年，我干了多少?我咬着后槽牙答:5个亿?他讪笑:往上猜。我仗着胆子往上拔:10个亿?他那双眯缝着的眼睛瞬间就展开，两个瞳孔向外放着光，仿佛里面都透着金钱的光彩:12个亿。我去。克而瑞2017年石家庄房企影响力TOP10的榜单是我排定的，房企们的量级，我心里有数，他这个规模，稳稳地能排进去。

县里的市场，真有这么好?我将信将疑。他拍拍我肩膀:小伙子，别光缩在市里头。主席他老人家教导得好:到农村去，农村是一个广阔的天地，在那里是可以大有作为的。

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看你那文章写的，什么人口流出啊，什么配套太差啊，那都是扯。现在的县里头，没关系，你买到房;买不到房，就别想娶媳妇;娶不到媳妇，你就被街坊邻居笑话。这才是实实在在的刚性需求。

如今，看到这片广阔市场的，岂止是老周他一个人。2018年，打算下县搏一方天地的房企越来越多。总有做前期的朋友找小回问:嘿，兄弟，有某某县的市场报告没?有数据没?那两眼放光的样子，和老周一模一样。

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一

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在老周口中的「市里头」，房产被赋予了很多功能:自住、改善、投资、教育、近邻、门面，等等等等。可在「县里头」，房产的首要功能就是「敲门砖」，敲的就是丈母娘家的大门。

在下手写这篇回看文章前，小回在周边几个县找朋友做了一番调查。如今，村里的男人娶媳妇，县里的房产是标配，绝大多数还会要求搭配辆车;县城的男人打算娶媳妇，市里甚至省会有房产也是标配。至于聘礼，距离市区越近，门槛越低;中心城区恐怕是最低的，有的家庭只要三、四万，意思一下就可以。可在周边的县城和农村，聘礼的数目高得吓人，有的要到了二十万甚至更多。

聘礼还可以商量，可标配的房产和车却是无论如何也逃不掉，甚至成了「能不能见」、「能不能聊」的先决条件。算下来，房和车的总价就在70万以上。就算能贷款，首付也需要二十多万。再算上聘礼，就需要三、四十万。放在「市里头」的普通家庭，三、四十万都不是小数目，更何况是广袤农村。可如今，三、四十万在石家庄下辖的县城和农村里，早已比比皆是。

小回在微信公众号「回看」的新年献词里，分享了一则石家庄下辖某村发生的「中国悲剧」:男方，学历一般，村里谋生，二十好几，打算讨个媳妇，按村里的规矩，百元大钞论斤称，仅聘礼就要二十多万，加上房和车，对于普普通通的这家人而言不堪重负。既然是悲剧，结局如何可想而知。尽管极端，尽管有些血泪斑斑，可这就是县城购房需求最重要、也最现实的支柱。

统计部门公布的最新人口数据显示，石家庄的男性常住人口是508.76万人，女性515.57万人。看起来，男少女多。可在广大农村，「男多女少」却分外明显。

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老周做的样本调查挺吓人:他旗下项目所在几个县的农村，男女比例是1.3:1。

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谁也不想成为那多出来的「0.3」，只能通过房产和聘礼激烈争夺。

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在他旗下的项目里，婚房需求几乎占到了50%左右的比例。

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二

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小回的一位大学同学，在石家庄下辖某县做公务员，毕业八、九年了，一直没怎么联系。前两年忽然接到她的来电，想想大学那会儿还想追一追，顿时百感交集。可没聊两句，话题就转到了房产上面，叙旧、联络感情的意思都没有，心里顿时凉了半截。她打算在市区买套大房子改善一下，我问她:为什么不在县里买?她说:县里的房子不中意啊。

这便是当下县城房地产市场的另一番现实:改善需求，无处选择。

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细数起来，石家庄房地产市场真正进入所谓的品牌时代、品质时代，也是最近几年的事情;再看县城，别说品牌和品质，可供购买的项目都屈指可数。小回最近准备下到晋州调研，里外里一看，可售项目连五个都不到。这几乎成了各县的普遍现象。

老周告诉我，别说现在没房卖，未来几年也是这样，症结出在了供地。

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还是以石家庄下辖的晋州为例，小回翻到了这座县城2017年的供地计划，里面有几个细节值得玩味:其一，晋州县城的土地储备只有45.2公顷，约合678亩。其二，往年的年均供应规模仅有47公顷。换言之，虽然往年的供应规模就不大，可如今的土地储备只够过去一年的供应，更少。其三，今年的用地需求将是「爆炸式增长」，住宅用地需要约26.5公顷，约合397亩;商服用地需要约7.3公顷，约合109亩;保障性住房用地约7.5公顷，约合113亩。合计下来，41.3公顷，约合619.5亩。现有储备只够这一年，明年便没有着落，有上顿、没下顿。

土地储备少还不是大问题，更大的问题在于指标。

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小回的一位朋友在县城某房企当老板，这家房企在那个县的房地产市场堪称「垄断」。这位朋友告诉我，县城想弄到土地指标，比市区要难上太多。审批不受重视、指标需要调剂，直截了当来说，就是得花钱去弄，买回来的也只有几十亩，能成几百亩规模，得分割到好几年里面。

每次谈到这里，老周都会嘲笑说:你呀，被什么「去库存」给忽悠了。县城里没什么库存，就算有，也是烂尾项目，这样的项目谁也不敢接盘。到头来，需求还是得找出口。

在老周的项目里，两类户型最好卖:80至100平方米的小户型，110到130平方米的中等户型。

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用他的话说，一头是婚房，一头是初级改善，就能抓住至少80%的需求。

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再高的改善需求，就直奔更大的城市了，我们想留，也留不住。

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地少房少和需求稳固，让房产成了一些县城的「抢手货」。小回的小伙伴们在晋州市调研回来，告诉了我一个令人瞠目的信息:整座县城，只有两个项目有新房可售。这几乎是石家庄周边县、市，乃至冀中南地区多数县、市的普遍现象。

加之县城规模小，人口有限，抬头不见低头见，人与人的熟悉度远高于人满为患的中心城区，当地房地产市场便被「熟人社会」彻底垄断。

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前述那位朋友告诉小回:在他所在房企销售的项目里，售楼处的置业顾问根本没有直接接待客户的资格。「必须得有人带到售楼处，售楼员才能接待。」这个「熟人」，至少能从中间横叉一杠，拿走几万到十几万不等的「好处费」。

没办法，都是熟人。做事留情面、将来好相见。我这朋友一摆手。

老周对此经常嗤之以鼻，说搞这么多弯弯绕绕干什么。可在他的项目，这样的情况一样逃脱不掉。只是坐在最高处，把项目干起来，把房子卖掉，把钱装进腰包，他也不在乎这些。

三

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融创去赵县了。我把这则消息甩给老周，过了半天，他才回复:来就来呗，我不愿意又能咋办?

前两天一起吃饭，老周说，他想得明白，这一天迟早要来。杨国强、许家印、孙宏斌他们都把房企做到好几千亿的规模，碧桂园一年的销售额都赶上石家庄的经济总量了，还想维持这样的规模，就得掘地三尺往下走，进县城就是必然。

和当年进入又逃离三、四线城市并不一样，此时这些大房企，大都是在冲业绩、冲排名、冲规模的各种冲动，以及一线城市和重点二线城市已无地可拿、地价高企和政策管控的各种挤压之下，投身到广袤的县城和乡镇。所有人都明白，城镇化不可逆转，但凡能挤进「市里头」，「县里头」的吸引力便会荡然无存。婚房和改善需求还在那里，可这茬韭菜，谁先割下来便是谁的。先到先得，再去的，还有多少韭菜，还够不够新鲜和丰沛，就未可知了。

于是，着急如碧桂园，如恒大。据说，碧桂园已经将全国规模在一万人以上的县、乡、镇名单开列出来，分派给各大区域，设定进驻目标和时间表，完成任务的前五名，重奖;完不成任务的后五名。嗯，这很「碧桂园」。上半年，也许在你临近的县城和镇子上，就能看到那条天天在央视新闻联播之后播出的广告语:「给你一个五星级的家」。

以后还好不好做?老周说，他不想了。不过，有一点他很满足:我比他们要滋润，你看看，这一年，这行业，多少人焦虑得一夜白头。

总有购房者朋友拿县城的房产跑来问:能不能投资?我把这个问题也甩给了老周。老周不置可否:县城的房价还得往上走走。

可话锋一转，他又说:再往上，就得悬空了。我问:怎么反转得这么快?他说:你想啊，县城的房价总不能超过市区吧，两者之间总得有个比例。

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你说，你哪点能比得上市里头，有足够的资金，谁还不想往更大的地方钻?到了一个阶段，前面买的，可以变现走人;后面买的，除了住，也就到头了，过了需求能承受的临界点，敲开媳妇家门的砖头都买不起了，就该出问题了。

老周让我给打算进驻县城的房企们带个话:市场广阔，可别生搬硬套。这里的人虽然还不太识货，可知道啥叫舒服，啥叫得劲。大家都别糊弄。

■4年多了26万人:石家庄人口哪里在「流血」哪里很「吃香」?

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