呜呼!韭菜大军在2017年涌入西安楼市，2018年市场会怎么走? △此音频大小为15.7MB数据来源:克尔瑞

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呜呼!韭菜大军在2017年涌入西安楼市，2018年市场会怎么走?。楼市|大军|西安|韭菜|市场|涌入---

楼市|大军|西安|韭菜|市场|涌入---

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数据来源:克尔瑞西安、嘉论机构、中世咨询、西安链家、中原地产，特此鸣谢。

首先，讨论楼市数据，有几个原则:

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1、把住宅、商业、办公楼的价格混为一谈的，属于耍流氓。

2、把住宅、商业、办公楼的土地混为一谈的，属于耍流氓。

3、拿官方均价来说事儿，属于耍流氓。

米宅不耍流氓，说点实在的，梳理出5个关键词，来告诉大家几个事实，该刹车的刹车的，该加油的加油。

2017年1月

城六区限购

自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房(含新建商品住房和二手住房)

2017年4月

限贷、限售

扩大限购范围，提高首付比例，首套房最低30%，三套房限贷;商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(买

卖、赠与)

2017年6月

外地人限购

推迟商品房上市交易时间;外地纳入限购范围，须提供在本市(含西咸新区)连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证

2017年9月

全面限购

在限购区域内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房

西安市的大量韭菜开始入场

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不客气的说，在整个二线城市的房地产投资领域，西安确实处在食物链的底端。

香港鄙视上海，上海鄙视南京，南京鄙视郑州，郑州鄙视西安。

鄙视是什么意思?就是感觉你太LOW，什么LOW?就是思维、认知，就是在房地产投资领域的思维和认知

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。

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西安市场在2017年，住宅销量下滑31%。

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由于限购、限售影响了很多人不能买住宅，但2016-2017年的行情又一下子惊醒了很多西安人，被一桶凉水泼懵后，就集体冲向了写字楼和商铺的市场。

于是，

西安2017年的办公楼市场，在均价12941元(价格高于西安住宅均价8895元的40%)的情况下，销量上涨48%!

西安2017年的商铺市场，在均价25599元(高于郑州商业均价19963元)的情况之下，销售上涨12%!

可以肯定的是，大量西安的房地产投资韭菜(特指购买写字楼和商铺的韭菜，购买住宅的均无风险

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)大军开始在2017年入场!这些韭菜将在未来的5-10年里欲哭无泪!

具体原因不再分析，因为在这里解释，对于长期跟着米宅学习的人来说是浪费时间，大家都懂，今天只说结果。想了解更多房地产投资基础理论和分析方法的，先下载APP《破竹》找几个课程学习一下什么是杠杆、泡沫、周期、货币等。

谁是韭菜?你是不是?几个典型韭菜可以重点提醒一下:

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买了西安华南城的朋友，记得早日联系郑州华南城的业主，你们一定有很多共同的语言，见面一醉方休、抱头痛哭吧。

2018年的西安市场能不能稳定?

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先来说一下西安住宅市场2017年的数据基本面:

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销售额:1127亿(下滑16%)

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销售量:1312万平(下滑31%)

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销售均价:8595元/平(可上浮20%至10500元/平，更接近西安真实均价)

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截止2017年底，住宅库存:1093万方，去化周期为:8.3个月

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住宅库存去化周期与2016年基本保持一致，并小幅上升，大约为8.3个月，还算稳定。供小于求的局面已经得到了遏制并改善。

2018年能否稳定，要看2018年不有多少供应量?

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2017年的供地基本上和2016保持一致，并小有下降。

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2018预计入世住宅体量为大于2520万平。

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2017年住宅市场共计销售了1312万平。截止2017年底市场还有库存1093万平。

而随着房住不炒的强监管不放松，叠加西安户口的放开，2018年的销售量肯定不会比2017年好，大概率是保持一致并略有下降。

所以，从数据层面分析，2018年底的库存去化周期应该要比2017年底的8.3个月要高!

也就是说，2018年的西安市场应该是更平稳的!

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事实上呢?然并卵!

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来看一下真实的市场!

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当你来到真实的西安房地产市场，就会发现，市场根本没有平稳下来!

2018年的3月份，清盘率很高，百姓买房热情高涨，售楼部人也很多，丝毫没有平稳的迹象，甚至比2017还要热火一些。

为什么?

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划重点:2018年1-3月份，西安落户21万，逼近2017年全年的落户人口数量。

背后原因就是无底线的西安落户政策:

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学历要求:全日制普通高等院校、中等职业学校(含技校)毕业，或具备国民教育同等学力的人员及留学归国人员。

年龄要求:具有本科(不含)以下学历的，年龄在35周岁(含)以下;具有本科学历的，年龄在45周岁(含)以下;具有硕士研究生以上学历的，不受年龄限制。

总结一下:35岁以下的大专学历、45岁以下的本科学历、100岁以下的硕士学历，到西安无条件立马落户。

一天落户8000人都去干嘛?

为了孩子高考(主要是河南人去)

为了买房(主要是便宜，目前郑州15000，西安11500)

这就是当前西安楼市火爆的根本，如果没有放开无底线落户这一项，西安市场目前应该是非常平稳的。

更严重的问题是，狼群效应将至!将有更多的人跑到西安去落户!

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2018要不要买?该怎么买?

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短时间内，我是看不到西安市场能平稳的迹象!

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所以，刚需要赶紧入场，不要再等待。

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如果你打算在2018年购买西安，该怎么买呢?

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当你真的在片区买房，能看上的价格请自觉在以上价格基础上上浮20%!

整个西安目前的房价是11000-11500元的基本面。

在2018年，我该主要关注哪个片区?

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我的建议是，在2018年，关注那些在2017年供地最多的区域!

也就是说，在2018年:

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第一关注浐灞

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第二关注曲江和沣东

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第三关注长安、经开、高新

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然后关注那些在西安土地储量更多的大开发商，他们追求高周转、高流量、快速去化，不介意单盘得失，愿意为高周转让出更多利润，他们是谁呢?

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而且都是追求高周转的开发商!

两相叠加，答案已出:

在2018年，推荐关注碧桂园、万科、绿地、融创、恒大在浐灞、曲江、沣东的楼盘!最好是一期!

更多的内容，交给破竹!

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至此，关于西安的数据、基本面、大势、建议已经说完了。

内容不能太多，也不能太长。

还有一些更具体的建议和看法，我把它做成了一期课节目，放在了APP《破竹》的听号专栏:《米公子的财经地产观》，又丰富了一些信息和建议，做成一期节目《西安楼市数据、大势、建议、指南》，有兴趣的继续下载APP去收听和了解。

除了以上内容，增加的丰富内容如下:

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1、一句话了解西安区域投资价值

2、对碧桂园的看法

3、对西安主城的看法

4、对西安预期涨幅的看法

5、对具体楼盘的建议

6、等等建议

下载破竹APP▼

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