美国卖房，增值税、遗产税如何少缴乃至不缴？在美国买房

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在美国买房，除了我们熟悉的房产税和交易税，更重要的税是卖出时的资本增值税和传承给下一代时的遗产税。

如果毫无避税设计，全额足缴这些税费，必然会让财富的增长大幅缩水。那么，有什么办法少缴乃至不缴这些税费？

答案当然是：yes！

在讲对策之前，我们先来看投资者可能面临的问题。

问题1：卖房时候要缴多少税？

美国Foreign InvestmentinReal Property Tax Act of 1980（外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA）规定，外国人在卖房时的增值收入会按个人所得税率计算税金，税率可高达40%左右。

此外，外国人也面对“预缴税”（withholdingtax）的问题：假如卖房者是外国人，且房子售价超过三十万美金，那就要在卖屋款项上直接扣除预缴税交入国税局，扣除的金额是卖屋价的15%。

不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。

对策

1.如果能将房产增值收入认定为资本增值（Capital Gain）收入，就可以适用更低的资本增值税率，在15%到20%之间，大大低于税率。一般来说，持有一年以上的房产，都可以适用资本增值税率。

但有些情况则可能让你丧失享受资本增值税率的资格，比如你在大规模翻修后把房子卖出，等于通过劳动产生收入，就要缴所得税；如果你买卖房屋的数量很多，那就说明买卖房子成为了你的职业或生意，这样得到的增值也得按所得税征收。

2. 如果所卖房子能满足自住房条件，那么卖房者就能享受单人25万美元，夫妻两人50万美元的免税额。

如何界定自住房？最重要的标准是在过去的5年里，要在该房屋中住满2年。所以可以看出，如果真的是满足自住房条件，那么不仅可以享受免税额，也能适用15%左右的比较低的资本增值税率。

3. 还有一种方法，让你可以暂时不缴任何税费。什么意思？这就要提到1031交易延税条款(1031 Exchange)--当你用一个投资物业交换另一个投资物业，可享延税福利。

也就是说，你卖房之后，如果又买了一套相同种类的房子，那么是增值税是可以延后到你下次再卖房的时候。

在卖出房子之后，所得资金须由第三方中间人保管，直到用来购买新的房产。卖出的45天内，就须以书面通知中间人你想购买的新物业，之后就会有135天来完成交割。

那说到这里，也许有人会问，置换虽然可以免税，但如果我需要变现用钱，该怎么办？一个解决方案就是：通过房屋抵押贷款，获得现金。

这样做，当然会产生贷款利息，但拿目前的超低利率水平跟税率相比，这样操作还是很合算的。更何况，如果你将房屋出租获得租金（当然这部分收入要缴税），税后租金很可能能够覆盖贷款的利息。

这样一来，就可以充分房产升值带来的好处，还能非常大程度地减少税费成本。

问题2：房子传给下一代，要缴多少遗产税?

将资产转移到美国，很多人最怕遗产税。这个税率阶梯式递进，可能高达40%。如果将房子赠送给子女，也不能避免这项税费，因为赠予和遗产税在美国税务体系下为同样的税种。

但同时我们应该注意，房子传承给下一代以后，下一代立即卖出时就不需要缴纳以前积累的任何增值税了，所以我们在传承中面临的只有遗产税问题。

对策

1.每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。

目前，遗产免税额是每人549万美元，夫妻就达到近1100万美元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人。这部分额度也可以分年度送出，每人每年可以另外赠送任何一个人1.4万美元，同样免付赠与税。

所以，获得美国绿卡，可以最大程度上减少财富传承带来的税费负担。

2.外国人在美国的遗产，却只有6万美元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。

所以，外国人要想将在美国的房地产免税赠送给子女，可以先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于无形资产，而如果接收方（子女）有美国绿卡或国籍，那么在大部分情况下就会免征赠予税。

另外需要提醒大家的是，外国人去世，在美国的遗产一样要通过法庭认证（Probate）的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。所以，设立生前信托，可以避免认证的法律手续。

3.不论是美国身份还是外国人，都可以通过购买人寿保险的方式降低财富传承的成本。美国保险费率只有大陆的六分之一、香港的三分之一，而政府对于人寿保险受益人的所得，是免征税的。因此，通过生前购买保险，可以非常大程度降低子女继承遗产时所需要承担的费用压力。

风险提示：投资有风险，选择需谨慎。本文仅作为知识分享，不构成任何投资建议，对内容的准确与完整不做承诺与保障。过往表现不代表未来业绩，投资可能带来本金损失；任何人据此做出投资决策，风险自担

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