最新解读!从海南壮士断腕到西安摇号买房，楼市冷热消息袭来，漂这个周末

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这个周末，楼市信息庞杂，冷热交集。

昨日，一则关于“网传开封备案价上调6%”

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的消息在微信及朋友圈开始传播。

网传的这个文件名叫《关于调整新建商品住房价格备案的函》，文件中，我们看到:

1.文件是发给开封市不动产登记中心的，要求其对开封新建商品住房成交价格备案进行调整;

2.商品住房成交价格在原备案指导价格基础上上浮6%，上调备案价意味着什么不用多说。

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就在10个月前的2017年5月15日，开封市人民政府发布了《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，其中规定实施新建商品住房销售价格监管，实行限价销售，明确“原则上，半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。”

同样在昨天，最严调控到了海南省，海南摆出了壮士断腕的决绝态度。

海南省住建厅通知要求，非本省居民家庭只能买1套，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。

非本省居民家庭购房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让

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。

商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。对违反商品住宅价格备案管理制度的，依法依规严肃查处。对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在海南省购房。

值得关注的是，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安还相继出台摇号卖房措施。

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在人人都是媒体的时代，类似这样每一个新消息的释放，都让市场沸腾，一个很明显的现象是:大多数人不是走向热的极端，就是走向冷的极端。

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实际上，楼市走到今天，这轮调控到此时此刻，我们似乎都应该跳出固有思维来看市场。

过去的楼市调控，更多的是着眼于眼前，一紧一松，每一次换来的都是房价的全新上涨。此轮调控决心和力度前所未有，更侧重于长效机制的建立，老的政策退幕，新的政策上来。

刚刚过去的两会，重申了关于房地产市场的调控决心，房住不炒。前不久郑州市房管局工作会议透露郑州将坚持房住不炒不动摇，在这个宏观政策和郑州建设中心城市的大环境下，楼市出现大涨大降的可能性都微乎其微。

从近期开盘情况看，有品牌有品质的项目销售稳步向好，没有明显优势的产品想如2016年那样浑水摸鱼大卖纯属妄想。

所以，你不必被扑面而来的各种消息所左右，决定是否出手只看需求和产品是否对位。

下面是本周开盘数据，我们一起感受真实的市场温度，或许会给你以参考:

据CRIC

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房价测评统计，(3.26-4.1

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)融创美盛象湖壹号/观澜壹号/雅居乐春森湖畔/路劲国际城/绿都澜湾/新郑碧桂园/瀚海航城二期7个项目开盘;

一

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郑东新区/融创美盛象湖壹号
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项目地址:郑东新区金水东路与雁鸣路交会处东南

开盘时间:2018年3月27日

推案体量:317套

开盘概述:

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本次开盘推出是三期洋房9#、10#、11#，四期洋房1#、2#，四期高层6#、7#，共317套房源。洋房成交均价为18500元/㎡，高层成交均价10500元/㎡，整体去化率85%，整体去化效果较好。

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开盘户型:

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本次推出产品主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，内部动线设计合理。

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分析师点评:

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销售分析:高层去化率100%，洋房去化70%，整体去化较为优秀。原因是价格与周边项目对比具有优势;老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大;位于郑东新区，位置比较优越。

客户分析:大部分客户来源于郑东新区和金水区，60%以上客户为郑州市区中高收入群体，30-45岁年龄段的中高层员工为主要客群，该年龄段客户基本处于事业上升、稳定期，支付能力较强。

产品分析:本次开盘推出的是三期洋房9#10#11#，四期洋房1#2#，小高层6#7#，共计317套房源。面积区间大，户型多元化，户型设计方正，功能分区明确，内部动线合理，户型设计舒适度高，是投资改善型客户的首选。

价格分析:洋房成交均价18500元/㎡，高层成交均价10500元/㎡。洋房单价与周边在售洋房持平，高层低于周边项目2000元/㎡左右，较上次开盘价格相持平，项目地理位置优越，品牌优势明显。

二:中牟县/观澜壹号

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项目地址:中牟广惠街与绿博大道交叉口西南角

开盘时间:2018年3月29日

推案体量:555套

开盘概述:

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本次开盘推出是2号地块8#、9#、10#、11#、105㎡、129㎡，165㎡高层房源共计463套，成交均价11000元/㎡，截止开盘结束，销控显示去化率85%。

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开盘户型:

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本次推出产品主要针对品质性改善客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，内部动线设计较合理。

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分析师点评:

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销售分析:本次推出高层房源555套，去化率65%，去化效果良好。原因主要是老业主口碑以及项目品牌对目标客户的吸引力较大;临近绿博，生态环境好，升值潜力大。

客户分析:客户大部分来自郑东新区和金水区，以郑州市中高端舒适型改善客户为主，客户重品质重配套，手里有一定的资金，年龄在30-45岁之间。

产品分析:本次开盘推出的555套高层房源中，主力户型为105-129㎡三房和165㎡四房。户型设计方正，宽敞舒适，功能分区明确，客户认可度较高。

价格分析:开盘当天高层成交均价11000元/㎡，价格和周边市场持平，项目品牌优势明显，客户主要看重社区环境及配套，客户对项目认可度较高。

三:中牟县/雅居乐春森湖畔

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项目地址:中牟金水东路与屏华路交叉口南200米

开盘时间:2018年3月29日

推案体量:184套

开盘概述:

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本次开盘推出是西园9#共184套，成交均价11000元/㎡。截止开盘结束，去化率92%，去化效果较好。

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开盘户型:

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本次推出高层房源，主要针对刚改和品质改善性客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，内部动线设计合理，满足客户各种需求，增加房间的使用价值。

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分析师点评:

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销售分析:截止到开盘结束，去化率92%，去化效果较好。原因主要是前期蓄客时间长且积累客户比较多;地理位置优越，位于绿博组团，属于开发区域，发展潜力大，有较大的升值空间;品牌开发商户型设计较有特点，增加房间的使用价值。

客户分析:大部分客户来源于郑东新区、金水区和中牟，客户年龄段为35-45岁，该年龄段客户属于事业上升阶段，有一定的资金实力，属于品质改善类客户。

产品分析:本次开盘推出是西园9#共184套。主要针对刚改和品质改善性客户，户型宽敞舒适，功能分区明确，内部动线设计合理。

价格分析:成交均价11000元/㎡。单价与周边项目持平，较上次开盘价格无变化，品牌开发商，客户认可度比较高。

四:中牟县/路劲国际城

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项目地址:中牟县商都大道人文路交叉口东北角

开盘时间:2018年3月31日

推案体量:296套

开盘概述:

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本次开盘推出是22、37#，共296套房源，高层成交均价9950元/㎡，洋房标准层12000元/㎡左右，底复16500元/㎡左右，顶复14000元/㎡左右。截止开盘结束，销控显示整体去化率93%，去化效果较好。

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开盘户型:

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本次推出产品主要针对刚需和品质性改善客户，户型设计方正，紧凑实用，客户认可度较高。

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分析师点评:

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销售分析:高层去化99%，洋房去化63%，整体去化93%，整体去化效果较好。原因主要是区位优势，位于绿博板块;定价比较合理，产品性价比高，客户认可度高。

客户分析:以郑州市刚需和品质性改善客户为主，中牟县地缘性客户及郑东新区和金水区等外溢客户，中牟县地缘性客户为主，年龄在25-40岁之间，以家庭为单位购买满足自住或者投资需求。

产品分析:本次开盘推出的296套房源中，以89㎡小三房户型为主，满足刚需客户;123-158㎡为品质性改善房，满足品质改善客户。户型设计方正，紧凑实用，内部动线设计合理，客户认可度较高。

价格分析:高层成交均价9950元/㎡，洋房标准层12000元/㎡左右，底复16500元/㎡左右，顶复14000元/㎡左右。价格与周边产品相持平，较前几次开盘，价格维持稳定，定价较合理，客户接受度比较高。

五:管城区/绿都澜湾

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项目地址:管城区紫荆山南路与宇通路交会处

开盘时间:2018年3月31日

推案体量:317套

开盘概述:

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本次开盘推出是3#、6#高层共317套。成交均价13500元/㎡。截止开盘结束，销控显示去化317套，去化率100%，去化效果优秀。

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开盘户型:

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本次推出产品超高层房源，主要针对刚需及刚改型客户，户型方正，功能性明确，产品多样化。

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分析师点评:

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销售分析:销控显示去化率100%，整体去化效果优秀。原因主要是该项目地理位置优越，位处紫荆山南路与宇通路交会处，临近地铁口，交通网络发达;且此次前期积累客户量较大，定价也相对比较合理，客户的认可较高。

客户分析:客户偏为刚需，刚改型客户群体，该项目交通网络较为发达，且紧靠南三环，距离主城核心较近，利于该项目客户的正常工作与日常出行，户型可选择性较多，符合刚需刚改客户的需求，客户年龄段约为25-40岁。

产品分析:本次开盘推出3#、6#高层共317套。户型设计方正，功能分区明确，内部动线合理，舒适度高，以89-125平米三房、四房为主，可以满足客户功能性改善的置业需求。

价格分析:毛坯高层成交均价13500元/㎡，与上次开盘13500元/㎡的成交均价相当，跟周边在售同类产品单价相比价格适中。

六:新郑市/新郑碧桂园

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项目地址:新郑新区中兴路与政通路交叉向北400米路东

开盘时间:2018年3月30日

推案体量:423套

开盘概述:

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本次为项目首开，推出一号院1-8#等7栋小高层以及车位商铺。推出住宅房源共423套，建面约113-270㎡，成交均价9000元/㎡。截止选房结束，去化405套，去化率97%，去化效果极好。

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开盘户型:

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本次开盘推出小高层1-8#等7栋，户型跨度较大，产品线种类多样，设计有入户电梯、全为南北通透户型，宽敞舒适，定位改善。

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分析师点评:

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销售分析:推出一号院小高层的全部房源423套，为项目首开，去化率97%，去化效果优秀。原因:品牌开发商，实力雄厚;前期造势充足，口碑较好;项目区位优越，周边规划配套成熟;产品成品交付;首次开盘，优惠力度大，价格占据优势。

客户分析:客户以改善型为主，主要来源新郑市本地，地缘性明显。客群以周边拆迁户以及企事业单位中高层领导为主，具有一定的经济实力以及对居住舒适度有较高要求。

产品分析:新郑碧桂园产品定位中高端改善，小高层最小户型113㎡二房，最大户型270㎡五房，朝南卧室多，南北通透、电梯入户，居住舒适度较高。

价格分析:此为项目首开，推出房源较多，优惠力度大，成品房交付，成交均价9000元/㎡，与周边竞品相比，除去装修成本，低于周边价格500元/㎡左右，价格具有优势。

七:航空港区/瀚海航城二期

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开盘时间:3月30日

选房方式:微信选房

1、推售情况:推出高层1#(2D33F2T4)、2#(2D33F2T4)、4#(1D16F2T4)、7#(2D33F2T4)、8#(1D33F2T4)剩余房源，共计720套，去化720套，去化率100%。

2、推售明细:

高层--70㎡两房推出255套，去化255套，去化率100%;

90㎡三房推出290套，去化290，去化率100%;

110㎡三房推出140套，去化140套，去化率100%;

130㎡四房推出35套，去化35套，去化率100%;

共计720套，去化720套，去化率100%。

3、价格:均价6000元/㎡左右;(上次内购2017年12月高层均价5500元/㎡)

4、客户情况:认筹1400组左右，认筹时间3.16-3.29。

5、优惠政策:1)老业主优惠1个点;2)交五万，车位优惠2万;3)客户全部为全款;

去化原因:

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1、项目不限购不限贷;2、位于郑州高铁南站附近，发展空间较大;3、产品垂直化森林体系，生态住宅。

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