全国多地加大长租房土地出让力度未来真的可以不用买房了？目前

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目前，北京、佛山、上海、南京、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都

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等超过10个城市开启租赁土地供应加速模式，全国合计出让的租赁土地面积超过500万平方米。但由于建设周期较长，长租房领域企业目前以整栋楼出租或以民房分散出租为主。中原地产首席分析师张大伟对中国证券报采访人员表示，上述整租或零散出租的长租房模式，只是一种过渡，不具有持续性；加大土地供应力度，从根本上解决长租房供应规模，是大势所趋。

多地加大租房土地供应力度

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作为“加快建设多主体供给、完善租购并举住房制度、实现多渠道保证”

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的重要举措，长租房市场自2017年下半年以来发展迅速。全国已有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

多地区针对长租房土地出让情况进行了规划。北京发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》指出，计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地建设集体租赁住房，并对项目选址、申报、运营及申报程序等内容进行细化。成都印发《住房保障、住房租赁市场、房地产业三大领域五年发展规划》，预计2021年全市租赁住房保有量达151万套。

据中原地产监测，目前，北京、佛山、上海、南京、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启租赁土地供应加速模式。多个城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照平均60平方米单套计算，可直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

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土地建设方式上，各地政府针对长租房土地性质进行了事前规定。以上海市为例，上海市国土局官网2017年7月发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告，两块土地的用途均为租赁住房，所建房屋只可出租，不可出售。要求竞拍成功的开发商100%自持70年。

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楼市探索新模式

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长租房土地供应量大幅增加，但由于建设周期较长，长租房领域企业以整栋楼出租或以民房分散出租为主，以加大长租房供应规模。整租方面，龙湖冠寓、远洋邦舍等长租房品牌，先租下整栋楼，然后予以改装进行分散出租。而我爱我家长租房品牌相寓，其长租房房源则为零散的普通住宅。

一位我爱我家相寓的业主对中国证券报采访人员表示，提供给我爱我家长租房的自有住宅位于北京东二环，如果简单装修对外出租，可以租到每月6000元。但是，将房子签约给我爱我家相寓，业主每月可获得4200元，获得的补偿是我爱我家提供免费精装修。签约期一般为三年，相寓在此期间可以对租客涨价，但对业主一直是合同价。三年之后，双方可以选择续签或者停止签约。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报采访人员表示，上述整租或者零散出租的长租房模式，只是一种过渡，不具有持续性。

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租赁市场调控持续，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。加大土地供应力度，从根本上解决长租房供应规模，是大势所趋。

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房子会越来越便宜吗？

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一线城市中，二手房租赁房源越来越多，一手房也会越来越多地变成70年纯租赁用房，那么这些增加的租赁房源会把房价拉下来吗？

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当然，这种格局一旦形成，自然会有好的一面，但也会有不好的一面。

好的一面是，普通人租房时会有更多选择。但不好的一面是，一旦新房越来越多的变成租赁用房，大家都选择租房了，那么已经卖出去的二手房将会和新房的差距越拉越大，简单说，当普通人越来越多地选择租房的时候，二手房会越来越贵

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，在住人的同时，它们也会越来越表现出一种金融属性。

此外，对打算租房的朋友而言，还得考虑租金成本，因为开发商自持70年压力是很大的，这部分压力开发商不可能自己完全扛下来，势必有一部分要由租房者承担，如果按照目前的租售水平，开发商铁定要亏本的

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，如果改善租售比，那么只可能是租金上调了。结果就是这部分用来出租的房子租金不便宜

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，普通人能不能租得起又是个大问题。

就租赁房源增多对房价的影响上，可能不会如大家所想——下跌。

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由于我们的租房市场长期发育滞后，我们只能参考一些租赁用房比例更高的案例。

德国

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以德国为例，德国楼市向来以完善的租房体系被奉为圭臬，德国有6成人在租房，但近年来，德国楼市也是不断升温的。

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德国潘德布雷夫债券银行协会今年4月的VDP（房屋价格指数）报告显示，2016年德国个人住宅价格达到了6.6%的增长。在过去5年中一些德国城市房价涨幅已经超过30%。据德意志银行统计，2009至2016年间，汉堡房价以70%的涨幅排名第三，柏林以75%的涨幅排名第二，而排名第一的慕尼黑涨幅竟高达200%多。

香港

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而在香港，目前有近30%的人租住在组屋（公共房）里面，这一比例也我们要高不少。而香港的房价大家也看到了，2016年虽然有一个下跌的过程，但今年以来的房价已经收复并创出新高。

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东京

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而在东京，这座城市有40%以上的人是选择租房的。下图是东京楼市的一个数据：从2012年到2016年，东京房价实际上也是在稳步上涨的，今年4月份东京的公寓价格同比上升了8.2%，已经连续55个月同比上升。

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在大城市，孩子上学大部分是与房产证挂钩的，租房的话，孩子教育问题怎么解决？老人医疗问题怎么解决？租房之所以不能让房价下跌，说白了，租赁房本质上是为那些买不起房的人而准备的，从楼市目前的行情来看，他们实际上已经无法对楼市产生多大影响。

网友评论

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@vittata

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租与售的根本区别在于定价原理不同。不同在哪里呢，定价的刚度不同，租金的话，主要是由工资直接决定。因为房租的其他干扰因素很少，而且改变选择也很容易。

房价就不一样了，贷款利息、附加价值因素、增值预期等等。

因此，只租不售的政策，根本上的作用只有两个，一是增加了供应，二是有限改善租客的形象和地位。总体上，不会对租价产生实质影响。而且，房租还有天花板，就是酒店客房。

房租价格的定价模型：企业盈利能力->薪资水平->租金

@changye

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想多了，现在大街上其实到处都是高价公租房，他们的名字叫酒店。

@Solguy

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如果租金想提就提，那租金早涨了。你真以为现在往外租房的是做慈善的不成？

@corachen

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错误在于把房企盖房的成本，等同于市价买房的成本。另外，看看用于出租的地皮拍卖价，远低于市价。

@sinf330

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要知道，现在的问题是买不买的起房，以后，可能会是，买不买的到房！指望政府，政府只能满足你的最低需要，具体能不能做到，还是要打问号的。

@青花瓷

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相比发达国家，中国的租赁市场太过原始，对租房客几乎没有任何保护。房主太强势，随意涨房租，随意赶走房客。目前看发展租赁市场，至少方向上是对的。效果如何，再观察吧。

@lancelot11

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房租暴增不现实，因为还有很多散户房东参与竞争，房企没能力在租房领域形成垄断定价。

如果只租不售，按现在的租金情况，房企没有很大动力参与拍地，地价必须极低才能成交，例如张江和嘉定的5000左右。相当于政府放弃土地出让收益，给租房者补助，既然是补助，那租金暴涨也不是政府乐于见到的，同样会引发舆情不稳，所以更大可能是房租微涨，房企不太赚钱，政府让利，保障底层租房者权利。

关键是房企和政府，这边钱赚不到，需要从其它地方捞回来。比如住宅用地，又比如房产税等。香港是一个可能的模板，香港有30%人口租住在人均10多平公屋里，租金低廉，同时，香港拥有超高的房价。公屋租房者，商品房购房者，两个割裂的群体。只保障最基本居住需求，要求高的，想要享受的，出门左转售楼处。

@abcgzwing

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土地的资源是有限的，因此无论怎改政策，无非就是一个蛋糕如何分的问题，现在是需求方价高者得，供给方获利，搞出租房，地价必然要低，其实就是供给方让利，但供给量并没有增加也不可能增加，所以结果就是原来一部分高价房变成低价廉租房，部分穷人得了利，但高价房供应因此减少，房价不会因为廉租房而降价反而会因为供应减少而涨价，普通的租房也是同理，因为供应减少而涨租金。

只有在供应充分的前提下，低价商品才会拉低高价商品的价格，现在打城市的房子是供不应求，需求远大于供给，因此廉租房不可能拉低房价。

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