多高的租金，才不会吓走上海的长租客? 知乎上最近有个帖子很火:住在长租公寓

傻大方小编提示您本文标题是：多高的租金，才不会吓走上海的长租客?。来源是。

多高的租金，才不会吓走上海的长租客?。租金|上海|租客|公寓|高力国际|物业---

租金|上海|租客|公寓|高力国际|物业---

知乎上最近有个帖子很火:住在长租公寓是怎样一种体验?除了各种配套不便，洗衣机、电磁炉等公共设施使用排队等以外，租金恐怕是被喷最多的了。有的说1500元每月太贵，有的认为2500元每月简直在抢钱。当然，这个不仅得看是否物有所值，也要看齐当地的消费水平。譬如在上海的大学毕业生们，觉得3600元每月的长租公寓也是可以接受的，而在年轻白领看来，只要喜欢，6800元每月也不贵。

上海年轻租客最爱中端长租公寓品牌

多高的租金，才不会吓走上海的长租客?。租金|上海|租客|公寓|高力国际|物业---

高力国际华东区研究部对上海的长租公寓市场进行了深入研究，发现目前上海主要品牌长租公寓多面向大学毕业生、年轻白领等25-35岁左右的青年群体，他们最喜欢入住的是中端长租公寓品牌，喜欢的户型面积约为25-35平方米的单间或loft，3600-6800元每月的租金都能接受。

当然，能达到这个租金水平的长租公寓，一般都不在郊区。高力国际华东区研究部董事陈铁东透露，上海约80%的长租公寓供应分布于内中环附近的主城区，而且多位于轨道交通沿线，交通通达性便利。另外，分布于科创产业园及创业孵化基地的房源也较多。近年来，开发商主导的长租公寓项目成为新兴的市场供应主力军。

上海五种类型公寓，开发商自持主导为供应主力军

多高的租金，才不会吓走上海的长租客?。租金|上海|租客|公寓|高力国际|物业---

高力国际研究发现，上海长租公寓市场供应主体主要分为五种类型的企业:第一类:政府平台(国资背景开发商)，其特点是开发或改造自有物业、租赁土地开发建设、收购存量物业(股权、资产)等方式经营长租公寓;

第二类:开发商，通过开发自有物业(如住宅用地供应中15%自持部分)、收购存量物业、整租物业等方式。例如万科-泊寓、龙湖-冠寓、旭辉-领域-柚米国际社区、招商-壹栈、壹间、壹堂等;

第三类:中介机构，通过整租、散租物业，收购存量物业，委托管理等方式经营。例如世联行-红璞公寓、链家-自如寓、伟业我爱我家-相寓等;

第四类:酒店管理公司，通过整租物业、提供品牌输出、服务管理等委托管理模式，例如如家-逗号公寓、铂涛-窝趣、华住-城家公寓;

第五类:创业类公司，主要模式是整租物业、依托金融机构融资收购物业，例如YOU+公寓、魔方公寓、青客公寓、新派公寓。

陈铁东表示，五种类型中，开发商主导的长租公寓项目成为新兴的市场供应主力军。

长租公寓投资运营模式和退出方式

多高的租金，才不会吓走上海的长租客?。租金|上海|租客|公寓|高力国际|物业---

长租公寓投资运营模式，按物业分布位置是否集中，可分为集中式和分散式;按运营商资产结构的不同，可分为重资产运营和轻资产运营。

陈铁东分析认为:“开发商由于资金雄厚，而创业公司通常会获得投资和融资，所以这两类企业一般会通过收购物业的重资产方式，获取集中式租赁房源。而酒店集团和中介机构多通过轻资产的方式获取分散式租赁房源。另外，一些开发商和投资者也会通过托管的方式，引入专业的运营商，借助品牌管理输出的方式来进行运营。”

据介绍，目前品牌长租公寓投资退出方式主要分为四种，包括:资产转让、股权转让、发行资产支持证券(ABS)/商业地产抵押支持证券(CMBS)、发行权益类REITs。2017年以来，长租公寓租赁市场资产证券化明显加快，截止目前已发行了多单资产证券化产品，如魔方公寓信托受益权资产支持专项计划(人民币3.5亿元)、新派公寓权益型房托资产支持专项计划(人民币2.7亿元)、保利租赁住房类REITs(人民币50亿元)、旭辉领域长租公寓储架式权益类REITs(人民币30亿元)、碧桂园租赁住房REITs(人民币100亿元)等，发行规模也将不断扩大，交易结构多以“股+债”的形式出现，底层资产多为租金收入或物业所有权，优先级预期年化收益率约为4.8%-5.8%。

随着长租公寓的不断发展，高力国际预测客群会进一步细化，也将越来越多体现共享居住(Co-Living)特色。随着市场参与者的不断增加，未来长租公寓市场的行业整合和兼并将会不断加剧，资产打包上市(发行REITs)、资产证券化等轻资产运营模式将是未来投资者比较青睐的融资及退出方式。

租金|上海|租客|公寓|高力国际|物业---

长租公寓未来发展展望

多高的租金，才不会吓走上海的长租客?。租金|上海|租客|公寓|高力国际|物业---

对于长租公寓的未来，高力国际认为，在客群定位，未来的长租公寓应该主要服务于年轻时尚的千禧一代客群，这些客群可以是白领中的年轻设计师、创意人、科技创业者、独立工作者等。

不过陈铁东建议，可以在此定位基础上作进一步细分，客户肖像的概念会越来越具体和清晰，例如专门针对白领女性群体的目标定位等等。

在产品特色方面，高力国际预计，未来的长租公寓将会体现越来越多的共享居住(Co-Living)的特色:内部空间的设计方面，应该会体现大面积、多功能、社交型、共享型、互动型的社交空间，创意化和年轻化设计的居住生活空间为主要特点。

和开发商传统的“开发-销售”模式不同，长租公寓的运作是资产管理运营的模式，如何通过有效的运营管理来提升租金收益，进行必要的成本管控，例如减少早餐、房间打扫等客户接受度较低的配套服务，提升公共功能区的面积配比，增加更多能提升客户粘性的线上线下社交平台，从而带动物业增值意义重大。

随着市场参与者的不断增加，未来长租公寓市场的行业整合和兼并将会不断加剧，高力国际分析认为，资产打包上市(发行REITs)、资产证券化等轻资产运营模式将是未来投资者比较青睐的融资及退出方式。

采写:南都采访人员邓恒