买房摇号怎么摇？摇号对楼市影响几何？读懂中国楼市本周三（3月28日）

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读懂中国楼市

本周三（3月28日），杭州政府公告杭州买商品房要实行摇号政策。消息一出，引发全社会关注，舆论哗然。

本头条号也于当天发表评论《丁建刚：摇号买房，楼市“打新股”》。评论所谈及的问题，也引发了全社会的关注和热议。几天来，丁建刚接受了数十家媒体的采访。

昨天，丁建刚接受《经视看地产》专访，对即将出台的摇号新政进行了方方面面的讨论。

以下将本次专访的主要内容分享给各位：

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为什么要摇号？

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丁建刚：

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毫无疑问，摇号是针对前段时间“号子费”满天飞，引发诸多购房者的焦虑和不满，甚至已经成为一个十分严重的社会问题，政府介入了。

所以，摇号就是为了解决“号子费”、“茶水费”等问题，为了解决社会不公的问题，为了解决民怨的问题。

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摇号的办法公平吗？

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丁建刚：

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和凭关系购房，甚至需要花“号子费”买号子购房，甚至有很多人连号子也买不到的情况相比，摇号政策当然公平公正很多

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但不存在绝对的公平，只能说是相对的。

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比如，现阶段有些开发商安排全款支付的客户优先购房，你说公平不公平呢？看站在哪个角度，站在全款支付的客户和开发商的角度来说，天经地义；站在想按揭的购房者的角度来说，是不公平。

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摇号会怎么摇？会设置哪些条件？

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丁建刚：

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由于细则还没有出来，对是否设置条件不得而知。

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但无论怎么设置条件，都无法保证绝对公平。

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甚至不设条件，同样未必公平。

比如：无房户优先摇号。

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主持人是一位25岁的无房户，可以优先摇号。我50多岁，只有一套50平方米房子，全家三代五口人居住，但我不能参加摇号。你说这是公平还是不公平呢？

再比如：不设条件

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原来有部分人有购房资格，但并不迫切需要，可买可不买，如此难买也就算了。现在既然可以摇号，堪比全民福利，为什么不参与呢？

万一摇到，可以自己买下。如果自己不要，有亲戚朋友需要，亲戚朋友出钱，先挂在自己名下，交房时再转卖给亲友，做点好事也无妨啊。这种情况你说公平不公平？

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摇号对于刚需是否有利呢？

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丁建刚：

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这个问题就很难说了。

房源并没有增加，就看怎么设置条件。

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理论上需求也没有发生变化，也要看未来人们的参与度。

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如果变成一种社会福利，众多需要、不需要的人都参与，中签概率大幅度下降，那恐怕就不能说对刚需有利了。

只能说，可能对那些既不能支付全款，又没有关系的刚需购房者来说，增加了一丝希望。

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摇号能解决房价的问题吗？

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丁建刚：

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摇号仅仅是一个售房办法的改变。既没有增加供给，理论上也没有增加需求。

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从上面的分析来看，甚至还有可能增加一部分需求。但理论上对房价没有大的影响。

但是我比较担心的是，这强化了人们对价格“双轨制”的预期，强化了人们对购买商品房难度的预期。这就事与愿违了。

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摇号对杭州楼市的走向会有什么影响？

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丁建刚：

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《丁建刚：摇号买房，楼市“打新股”》一文，有些人理解成我反对摇号。

我不反对摇号，相对于倒号子来说，

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摇号当然更公正，更公平。

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摇号政策对整个市场来说，影响不大。

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并不会因为这个政策而对市场的供需关系或者价格产生大的影响。实施摇号政策的城市表现也都不尽相同，上海、北京的市场完全冷冻了，二手房价格降了，但是成都市场仍然很热，所以各地的影响不一样，也就看出这件事情对整个市场的影响并不大。

但是，每一个政策在出台之前，我们一定要慎重，要想好它可能会引发一些当时没有想到的一些事情。

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就像我文章中提到的“打新股”，人人都去摇，使得市场供需关系中的需求激增，就出现了类似成都四万多人去摇四百套房子，中签率不到1%的情形。

同时，每次新政出台，势必会引发政策“末班车”效应。3月29日，杭州商品房签约量高达1012套

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就二手房市场而言，现在就来判断对二手房的影响，我觉得为时尚早。

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因为我们现在还没有看到摇号产生的景象，不确定是否会出现我们设想的需求急剧增加、尽可能创造条件去参加摇号的情形。

如果真的出现这样的情况，那很多急需购房的刚需购房者可能就会非常绝望了。因为中签率可能会低到一个令人悲观的地步，比如说低到1%以下，这个时候可能就会转向二手房市场。

所以我认为现在不必过于焦虑，可以再等一等，再看一看。

房价的走势并非由一个因素来决定的。

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其它很多城市的市场已经降温了，杭州是比较例外的城市，所以房价的走势恐怕还有很多其它影响因素。比如说金融货币政策、国家宏观经济走势、其它城市的传导、释放的土地信息等等，这些政策都会影响房价走势，不能由一件事情来推导出房价就要涨的结论。

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公开摇号之后，“限价”政策的强度会继续保持吗？

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丁建刚：

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这个我无法预计。有些政策看似很美丽，但由于考虑不周，实际情况很残酷。比如限价政策。

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现在这个摇号政策实际上就是为限价政策“打补丁”。

限价政策造成了价格“双轨制”。被限制的商品房价格，有了巨大的套利空间。

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有利益，就有交易，就有权力寻租，就有腐败。

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限价政策从2016年10月开始，迄今已经一年半时间了。有些地方限住了，有些地方表面限住了，但市场热度又向那些没有限价的三四线城市传导了……

关于这个问题，我在上一篇公众号的《丁建刚：摇号买房，楼市“打新股”》文章中，已经谈过了。我认为：

“宏观调控全面陷入微观调控。

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执政者应该总结经验教训，尽快用经济手段、法律手段调整调控的方向，尽可能退出行政手段，否则越陷越深，越限越乱。”

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比如说，针对“号子费”的问题，就应该针对这个问题来处理。

违纪的纪律处分，违法的违法处理。

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何必让一粒老鼠屎坏了一锅粥呢？让整个市场来替个别现象吃药呢？

行政手段成瘾之后，如遇到新的情况，经济下行等新的情况出现，政策又要“翻烧饼”，政府的公信力和政策的效应都会受到极大的影响。

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