深度解析“三价合一”，仅仅是打击炒房客吗？ 3月28日晚间

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3月28日晚间，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，将建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。坊间传闻已久的深圳二手房市场“三价合一”终于落地。

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该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

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　　不久，朋友圈就被刷屏了！不少自媒体欢呼：深圳房价这是要“凉凉”了！与此同时，部分自媒体人宣扬，“中介连夜加班”、“某客户省下15万”等等吸睛言论。

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其实，过分夸大“三价合一”是不必要的。地产凝眸认为，首先从已经实施多年“三价合一”的京沪楼市看，对市场价格影响微乎其微；其次从政府初始出发点看，“三价合一”只是加强二手房市场调控，目标还是房价稳定；第三“三价合一”出台后对“阴阳合同”和“高评高贷”有抑制作用，对于短期加杠杆炒房影响较大。

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　　以投机客喜欢的“高评高贷”为例，三价合一前，很多资金不充裕、又喜欢博一把的投资客户，会通过提高银行贷款额度，从而降低实际首付金额。

　　假设一套房屋实际成交价为500万，为减少税费支出网签备案合同价定为350万。

　　三价合一前：银行贷款评估价可达600万或更高，贷款额度为600*0.7=420万。买方需支付首付为500-420=80万，或者更少。

　　三价合一后：银行贷款评估价只能取较低值的网签备案合同价，贷款额度为500*0.7=350万，买方需要支付的首付为500-350=150万。

　　相较之下，首付增加了70万。如果属于二套房，则首付增加幅度更大。

　　因此，三价合一后，贷款购房者将面临两种选择：一是为维持首付及贷款评估价不变，选择付出更高的税费；二是税费不变，但贷款评估价降低，实际首付增加。

　　对于一次性付款购房者而言，没有影响，因为不需要银行贷款，仍然可以低价过户，只是不能不低于深圳市房地产评估中心网最低值的价格就可以。

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　　地产凝眸认为，二手房交易“三价合一”对新房市场影响是间接性，没有直接影响。对于二手房短期来讲有较大影响，二手房税费预测增加40-60%不等，这就增加了二手房交易成本，对于炒房客打击极大。尤其是对豪宅物业转让，预期增加税费高达3倍之多。这新增加的税费，很多业内单方面认为会完全转嫁给购房者，这是过分乐观的表现。如果待转让的物业属于部分热门小区和学区房，那确实会转嫁给购房者，买家的负担会增加；反之对于大部分区域一般楼盘而言，二手房本就不易出手，业主转让难度加大，价格会呈现小幅度下跌。

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地产凝眸认为，二手房交易“三价合一”目的是深圳市政府贯彻中央“房住不炒”政策的体现，同时也是杜绝阴阳合同、杜绝税费流失的重要举措，它对楼市的影响主要体现在政府仍然保持调控，对于购房者心理有较大影响。购房者会琢磨：政府是否出台更严厉的调控措施，这样就会降低房价上涨的预期，吓退部分炒房客。但是刚需该买则买，这是地产凝眸多次强调的置业真理，请在楼市震荡期出手，方能把握购房良机！

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