刚需买房为什么不受待见? 在前面的《年轻人要不要买房?》和《在

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刚需买房为什么不受待见?。公积金|买房|大平层|商贷|昆明|首付比例|公积金贷款---

在前面的《年轻人要不要买房?》和《在昆明买小户型有多难?》两篇文章中，其实都在说一个核心，就是对于首次置业者(刚需客户)而言，买个小户型真心不易，今天的内容重点分析刚需买房为什么越来越不被重视?

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3月份，全国又有多个城市出台了各种调控:

3月1 日，昆明出台“昆十条”;

3月28 日，杭州也进入了摇号买房(目前已有南京、上海、长沙、成都进行买房摇号)时代，针对新房市场整治“炒卖房号”等违规现象;

而同一天，深圳出台三价合一(二手房交易必须实现成交价、评估价和网签价三者统一)政策，则从二手房市场规避各类虚高报价做低价格的做法。

3月30 日，西安房管局出重拳治理“全款优先选房”及“捆绑销售”等乱象。

好政策不落地

细看昆明的“昆十条”，重点就是限贷、限价和限售，政策的导向是遏制投资(炒房)需求，提高二次(改善)门槛、很是支持首次(刚需)置业。政策真心是好政策，尤其是最低20%首付足以证明对刚需客户满满的照顾，但事实是这样的吗?

政策中要求商业贷款首套房最低20%首付。目前反馈下来，在昆明市场根本做不到20%的首付比例，单身买房也至少25%首付，怪不得南市区HPJY的置业顾问直言说《首付低于25%昆明没有银行愿意接件》。

而看似对刚需最有利的是公积金贷款。但是最后发现，公积金贷款额度减少了，贷款的门槛提高了，缴存时间需满一年还设两年轮候期。

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网友hi X在《在昆明买小户型有多难?》文章中留言分享了她在3.1房贷新政后购房亲身经历:她原以为，名下有一套房，只要没有用过公积金贷过款，商贷结清了，这次是第一次申请公积金贷款可以按照20%首付比例来做。但是，现实并不是这样!购房人(共有人)名下有一套房，商贷已结清，从未使用过公积金贷款，本次是第一次申请公积金贷款或公积金组合贷款，也是按照50%首付来做。因为公积金中心只看征信报告，报告里面有过个人住房贷款的就算是二套房了，就要按照50%的首付来办理公积金贷款。

如果不想提高首付比例付款的，此情况可转全商贷。据hi X表示，就目前政策而言，商贷还是认贷不认房，购房人(共有人)名下有一套房(只要贷款已结清)，就可以按首套房20%首付比例来做贷款，各家银行贷款利率均基准上浮10%及以上，以各银行为准。换句话说，公积金贷款想做到20%首付的，必须是名下从来没买过房(贷过房贷)的人，或者是你之前的房子是一次性全额付款征信记录里面查不到个人住房贷款记录的(这个么我就呵呵了，有几个人能全款付的，就算能全款付大多数人买房还是会选择贷款)。

额度减少也就算了，连使用的地方都没有，一些明显是刚需盘的楼盘却不支持公积金贷款，在《昆明哪些楼盘还不支持公积金贷款?》一文中，在昆明至少有一半以上的楼盘不支持公积金贷款。

但是，四部委发文明确要求“房地产开发企业在销售商品房时，要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。不得以限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。”

显然的是，上有政策，下有对策。好的政策，如果不落地，就无法惠及百姓。

大房企不做刚需

在前面的《房价【赶二超三】昆明最贵的房子在哪?》文章里重点介绍昆明的大平层产品。网友“云淡风轻”对此下定义说，“拥有绝佳地段、绝佳品质、绝佳景观的房子才能称得上大平层，否则只能称之为大户型而已。”

一贯快打、快跑的蓝光进入昆明，就在刚需产品上一路狂奔，却没想到蹦出的大平层户型落在如此没有地段的林肯项目上，再关联到花田项目，直接上升到文旅高度了。

对客研非常注重的万科在螺蛳湾片区挖掘出市场对三房和四房产品的需求，从公园里、云子再到城XX光都只做三房及以上的户型产品。

而碧桂园更直接，只要自建项目(就是非收购项目)几乎无两房产品，紫台、玺台都如此。

据业内人士“沙粒”透露，2016年整个(昆明)北市区销售出去的大平层仅仅7 套。但我们粗略统计一下昆明目前面市的数十个项目大平层项目，保守估计也有上千套房源，但2017年昆明开盘的大平层项目保守估计也超过500 多套，也就是说，昆明的消费层次已经明显阶梯化，开发商大户型的产品策略应对是合理的。

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大平层的集中，单纯从供求关系理解就是:市场上的目标客群被重新定义，用户在被细分的同时，产品也随之调整和细化。且不说是7090政策的解放，还是开发商拿地对应一些指标的限制，至少可以说明，这些开发商在昆明的城市战略及产品业态都有所调整了，虽然没有具体的数据支撑，但明显感觉到部分开发商已经在产品结构中弱化了刚需类需求尤其是小户型产品的占比，而加大改善型用户的产品研发和供应。

当然，并不是以此来全盘否定其他开发商不做小户型产品，只能说随着家庭成员结构的变化，土地、建安等成本居高不下，加上房住不炒的背景，开发商想要快速去化和提高相应的利润率，也会追随市场大流，注重更为合理的消费结构的产品输出，而不再指望刚需客户永远抬轿了。

还有一些开发商更喜欢服务购买大户型产品的客户，因为这类客户在交易过程中相对不纠结，主要是不缺钱，更容易做交易决策，开发商也更容易去延伸做圈层营销。由此一些高端楼盘，就先行对客户进行验资，才享有参与购房的资格。

在1月23 日发布的文章《一百万能在昆明买到什么样的房子?》里其实已经说明了，总价100万的房款就是刚需的门槛，时至今日，卖完的卖完，涨价的涨价，目前的100万也买不到之前100 万的房子了。

直接一点说，市场上的刚需小户型产品会越来越少，而未来的小户型新房产品除了公寓可能就是保障房了。

如果说买不到是市场供应问题，那么买不起则是个人能力问题。为此，再不努力，这个时代抛弃你，你说我是刚需，再也没人会理你。