房地产专家刘全:2018年房价降不了，买房子太难 2004年

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2004年，中国房地产调控政策正式登场，当时是为抑制房地产市场投资过快增长“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。2017年实施楼市调控共有110多个城市，共出台楼市调控270多次。刘全分析认为，楼市调控政策实施一年多，一二线城市房价在高位略有小幅回落，三四线城市房价仍然持续上涨，全国房地产市场二级分化非常明显。房地产市场实施楼市调控政策14年时间，房价越调越高的事实并没有改变。

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据最新调查数据显示截至3月28日，全国50个大城市土地出让金8744.6亿元，同比2017年同期5257.7亿元，同比上涨66.3%。杭州卖地金额723.68亿元，同比去年上涨199%;北京卖地金额573亿元，同比去年上涨253%;武汉、福州、青岛、广州、重庆、济南等29个城市卖地金融均超100亿元。刘全分析认为，全国大城市土地成交价格仍然处于高位，房地产商在大城市拿地积极性热度不减。大城市土地溢价率基本平稳，部分城市土地溢价率均保持低价位运行。实施楼市调控一年多，各大城市土地流拍数量明显增多，地方土地财政也面临较大压力。

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4月份，银行将全面提高房贷利率及购房首付款比例，银行将开始新一轮金融信贷政策。现在银行首套房贷利率平均上浮20-25%，二套房贷利率平均上浮30-40%。农业银行2017年报显示:农业银行个贷规模4万亿元，个人住房贷款占比80%，大部分银行基本相同投向房地产领域资金占总信贷规模70-80%。刘全分析认为，金融降杠杆主要抑制经济支付能力差的刚需购房。房地产市场最大风险并不是高房价，而是来自居民高杠杆购房引发的系统金融危机。中国社会经济快速发展已经从储蓄时代转向信贷时代，民众超前消费及投资意识明显增强，这也是社会经济发展的基本规律。

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3月21日，财政部公布1月-2月份国家财政收支数据。其中，国有土地使用权出让总收入8499亿元，同比增长38.9%;国有土地使用权出让支出6224亿元，同比增长67%;国有土地使用权出让总收益2275亿元。刘全分析认为，全国大中城市土地价格大幅攀升，物价上涨及房地产开发成本上涨等叠加导致房价必然走高。从房地产开发成本角度分析，房价也没有下降空间。

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刘全分析认为，中国经济基本面利好，城市化快速发展及人口数量众多等决定房地产市场根本不缺买家。房地产行业作为国民经济支柱产业长期不会改变，地方对土地财政依赖较为严重。楼市调控不是真正打压房地产市场，而是调控房价平稳上涨。房价降不了，买房子越来越难。

作者:刘全，房地产专家、法学专家。

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创作:2018.3.31