326调控整年暴跌94.6%，北京冰封商办有未来吗？
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北京从2017年3月26日发布商办限购政策开始，整体市场出现了明显变化。
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限购一年整，整体市场成交全面降温，商住公寓签约只有3589套，环比调控前一年的67013套，跌幅达到了94.6%。
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市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。
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不仅仅交易市场出现了明显的降温，土地市场商办类也出现了明显的退烧：商办限购后出让的数宗商办地块，溢价率明显下调，特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。
限购前商办土地平均溢价率115%，而最近一年溢价率只有12.39%。
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从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过30%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。
目前商住政策最大的问题是个人可以购买的资格要求太严格，而且不可以以后贷款。
抑制的影响超过了住宅限购升级影响， 北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级，处于全国最严格调控措施。
但对于部分位置较好的商住看，价格跌幅已经过大，对比租金，商住的持有价值在提高。
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6万亿的商办江湖：
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商办的市值其实包括几部分：开发商手里的+大小业主手里的。
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（不计算比如国贸几期之类的价值持有型写字楼商办物业，这类物业一直属于现金牛+利润牛资产，之前并未进入散售市场）
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1：目前开发商手里的土地市值过万亿：
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北京过去十年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。
也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。
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而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有2500-3000万平米的潜在库存。
再计算大约2年周期的土地库存，合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。
按照每平米土地（市值）2万计算，大约9000-10000亿的土地价值。
2：多年积累的大小业主：
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这部分交易价格合计1万亿，而按照房价上涨角度看，目前市值已经在2.5万亿左右。再计算2007年之前的市场库存量，整体看，预计还有2.5万亿以上（10年前商业属性比例虽然不高，但多年累积）。
合计预计，受到政策影响的商办市场总市值超过6万亿以上。
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二：这6万亿市值市场如何办？
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商住政策内容中主要有几条打击非常大：
“公告”中第二条“最小分割单元不得低于500平方米”，按照单层套内建筑面积核算。
规划、住建部门在工程竣工验收环节，要严格审查工程项目是否按照规划用途完成施工，对于预留孔洞、预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目，相关部门不予验收。
在价格下调明显后，当下的商住市场逐渐有了性价比。特别是有房地产税未来预期的情况下，本来就征收房产税的商住物业，显得反而有价值了。
那么什么商住值得买？
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1：现在看，个人手里的商住物业，购买资格难度超过住宅，而且不可以贷款，所以价格比前期有超跌的，可以购入，特别是位置好的。也可以以公司形式购买。
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2：对于当下在售的商住物业来说，因为户型分割已经不可再生，而且定价性价比较高，从长期持有角度看，即使出租也有稳定收益。
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3：从政策角度看，限到历史最严的商住市场利空已经出尽，未来任何政策变化，都只有利好。所以，从投资角度看，在没有住宅购房资格的情况下，是可以考虑的。
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1：短期不要乱吵吵
2：长期依然很看好
3：回归地铁和核心
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