突发!深圳“三价合一”刷爆朋友圈，最全解读告诉你影响到底在哪? 2018年3月28日

傻大方小编提示您本文标题是：突发!深圳“三价合一”刷爆朋友圈，最全解读告诉你影响到底在哪?| 世联研究。来源是。

突发!深圳“三价合一”刷爆朋友圈，最全解读告诉你影响到底在哪?| 世联研究。三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

2018年3月28日，《深圳市规划国土委关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》深人银发“2018-41”号文件，作为对“房住不炒”“严控金融杠杆风险”的回应。通知的核心主题就是这两天刷爆朋友圈的“三价合一”。所谓“三价合一”具体是指什么?会有什么影响，影响幅度有多大，影响较大的范围是哪些，以及影响时间到底有多久?且听小编一一道来。

三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

什么是“三价合一”

我们先看看通知第二、三条:

三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

第一价:网签备案合同价。

突发!深圳“三价合一”刷爆朋友圈，最全解读告诉你影响到底在哪?| 世联研究。三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

原则上是要求和实际成交价一致，但实际上不是。一般低于买卖双方协商的实际成交价;

第二价:房屋计税评估价。

突发!深圳“三价合一”刷爆朋友圈，最全解读告诉你影响到底在哪?| 世联研究。三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

是政府在确定房屋转让中缴纳税费的依据，一般等于网签备案合同价，即“网签备案合同价=房屋计税评估价”;

第三价:银行贷款评估价。

突发!深圳“三价合一”刷爆朋友圈，最全解读告诉你影响到底在哪?| 世联研究。三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

是银行确定二手房抵押贷款额度的参考依据。一般等于买卖双方协商的实际成交价。

所谓“三价合一”，即“银行贷款评估价=网签备案价=房屋计税评估价”。

突发!深圳“三价合一”刷爆朋友圈，最全解读告诉你影响到底在哪?| 世联研究。三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

“三价合一”的影响

“三价合一”政策出台，是为了响应国家关于“房住不炒”以及“控制金融杠杆风险”的号召。而“三价合一”导致的直接结果，对于购房者而言，要么首付增加，要么税费增加。

一、关于首付不变税费增加:

突发!深圳“三价合一”刷爆朋友圈，最全解读告诉你影响到底在哪?| 世联研究。三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

原则上，在物业过户的时候，需要缴纳增值税(卖方承担)、个人所得税(卖方承担)、契税(买方承担)及其他小税(印花税，登记费等)，深圳目前的市场行情是所有费用均由买方承担，所以“三价合一”对市场最直接的影响就是增加买方的购房成本。

那么具体增加的成本有多少?我们在假设买方为购置唯一住宅的前提下，选择部分楼盘案例，对普通住宅、非普通住宅分区做了一些分析。(声明:为了保证数据的真实性和客观性，所选案例均为真实满2年的住宅物业，也并未详尽所有区域，出于保密性原则，我们隐藏了所有楼栋房号，只说明楼盘名称。)

首先，我们先来了解下各区的普通与非普通住宅标准线:

三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

其次，我们来看一下各区普通住宅的计税情况:

三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

从上表，我们可以看出，若是计税价/市场价在0.5-0.7之间，则税费增长率在70%-50%之间，计税价/市场价之比和税费增长率成反比。国土局计税价刚好是正常市场价的三分之二左右，若市场价明显上涨比较大(类似宝安和龙岗的两套)，计税价/市场价明显小于三分之二时，税费的增长率极高，可能超100%。

一是普通住宅的购买群体一般为刚需购房者，二是从绝对数目来说，在政策发布前后均为普通住宅的情况下，税费增加的数额并不高，所以该政策对刚需购房者的影响程度相对较小。

再次，我们来看一下各区满两年非普通住宅的计税情况:

三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

从上表，我们可以看出，若是计税价与市场价之比在0.6-0.7之间，则税费增长率在70%-60%之间，计税价与市场价之比和税费增长率成反比。国土局计税价刚好是正常市场价的三分之二，若计税价与市场价之比明显大于三分之二时(类似南山和福田的两套)，税费的增长率较低。

非普通住宅的购买者中，改善性需求的群体占比较大，税费增加的总额略高，政策对改善型需求的购房者有一定的影响。

最后，我们看下各区新政前后由普通住宅转变为非普通住宅的税费变化情况:

三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

通过各区的分析，我们可以看出，若是计税价与市场价之比小于0.7，则税费增长率在400%以上，若计税价与市场价之比计税价与市场价之比大于0.7，则税费增长率400%以内，计税价与市场价之比和税费增加率总体成反比。

政策发布前后，由普通住宅转为非普通住宅这类型的物业，税费增加的比率和绝对数额非常高，而这部分的购房群体既有刚需、也有改善型，总体来说，对于这部分的购房群体影响是比较大的。

通过上述3个表格的分析和对比，我们发现:

突发!深圳“三价合一”刷爆朋友圈，最全解读告诉你影响到底在哪?| 世联研究。三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

受“三价合一”影响最大的范围，就是由政策前由普通住宅变为政策后非普通住宅的那批物业，其次是计税价/市场价的比例相对低的片区。通俗说来，就是在2016年10月以后，价格涨幅较大且由普通住宅转变为非普通住宅的物业，如龙岗区次新房，宝安区西乡、福永、沙井片区次新房，福田梅林片区次新房等。

二、关于增加首付，税费不变。

突发!深圳“三价合一”刷爆朋友圈，最全解读告诉你影响到底在哪?| 世联研究。三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

从上述表格我可以看到，计税价一般是市场价的50%-80%，如果选择税费不变首付增加，那么意味着首付要多付房价的20%-50%，对于大部分购房者而言显然是更愿意选择首付不变而税费增加，在此我们不做过多分析。

三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

“三价合一”政策影响范围时间

短期来看， “三价合一”一定程度上提高了二手房的置业门槛，税费增加或者首付增加，购房需求者观望情绪上涨;由于银行现在放款周期长，放款缓慢，双重调控下，市场上容易出现一些低于市场价的物业进行抛售的现象，因此，短期内对于深圳二手住宅市场成交量会受到一定的影响，一定程度上带热一手住宅市场，然而，由于一手住宅市场供应有限，所以整体而言，深圳住宅市场短期内表现会比较低迷。

长期来看，“三价合一”作为一种规范管理、维护市场秩序的政策，有利于房地产市场的持续稳健发展和长效机制的建立。参照广州于2011年就已经开始执行“三价合一”，执行至今住宅市场整体走势比较平稳，而“三价合一”政策对于深圳来说，只是需要一定的时间让市场和政策慢慢磨合、消化，从而慢慢走向平稳，但市场状况和走势还是和深圳本身的市场金融政策、GDP增长状况以及人口净流入等社会经济状况息息相关。

附件:《深圳市规划国土委关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》

三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---

-The End-

-每天批阅奏折两章来年将成行家一枚 -

-有态度的房地产信息原创平台 -

-价值领地 -

三价|朋友圈|深圳|普通住宅|税费|世联---