深外龙华学区划分完成后，发生了什么事情? 来源:文杰淘楼重磅通知2018年3月31日(

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深外龙华学区划分完成后，发生了什么事情?。深外|龙华|事情|学区划分|发生|龙玺---

来源:文杰淘楼

重磅通知

2018年3月31日(本周六)下午14:00-16:00，深圳壹地产将在碧桂园领寓营销中心(宝安大空港区福永107国道旁海丰二路与乌岗路交汇处)举办一场论坛--《深圳“西引力”，空港+海洋双新城，2018未来之地价值解读》

届时将特别邀请深圳资深房产投资人、深圳楼市独立评论人--海浪，图腾镜创办人--图腾镜以及画中站创办人--华仲占三位地产大V亲临现场，针对“空港+海洋双新城 ”展开解读，与您共同赏鉴深圳“新前海”!

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几天前，深圳外国语龙华校区，学区划分确定。如下图

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水榭山、圣莫里斯、熙园山院，小学初中都在学区内，成为最大受益者。

玖龙玺、金域华府、书香门第等，初中划入，也接到了大礼包。

学区划分完成后，发生了什么事情?

相关二手房一夜之间跳涨10%左右，而且业主都惜售，“白石龙业主都联系不上了”，同时片区惟一一个新房龙光玖龙玺卖得飞快。

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龙光玖龙玺3月9日开盘当天，一早上淘哥在千军万马中，帮小密圈朋友抢到一套89的四房，629万，目测现在这套房估值应该在800万以上。一个月不到快赚了200万，而且玖龙玺基本是现房，马上可以拿证。

这200万怎么来的?学区划分出炉前，二手房挂牌在750万左右，学区出炉后增长10%，估值825万。

说实话，800多万买个名校四房以目前市场价依然不算贵。龙华北站、红山这一片，随随便便一个四房都要120平，龙华实验的学位也要7-7.5万一平米，850-900多万。淘哥觉得，玖龙玺这种89的四房，依然还有上涨空间，学区出炉后，会呈现一个稳健上涨的态势。

半个多月赚200万，这就是专业的力量。

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在大众明白之前埋伏，在爆发之前的黄金买点买入，这就是专业的力量。其实，对这个片区的相关逻辑，淘哥在3月7日的文章中，都明明确确的写出来了。

这里篇文章里有非常详细的踩盘、调研、规划、新闻、地铁、又有前瞻性的深度分析，抽吸剥茧、归纳总结。如果你看了这篇文章并且行动了，半个多月别说200万，100万收益是到手了。

今天再来一次经典重温，供大家参考，依然有益。首先看当时淘哥的结论，再读原文吧。什么叫前瞻性，这就是了。

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原文如下:

致改善置业者:2017错过深圳湾，2018不要错过深圳北站CBD

原创2018-03-07文杰淘楼

淘哥身边有很多朋友，属于改善型置业，有的生了二胎，有的收入增加了，有的孩子要读书了，想换个更大、更好、学位更优、更中心、更便利的房子。

可惜，2017年，深圳湾的大涨令很多人措手不及，扼腕痛惜，还没有反应过来，买个80多的小三房、四房，随随便便已经去到1300万+的价位，眼看是追不上了。

怎么办?淘哥苦口婆心说一句:

逝者不可追，来者犹可待。

2017错过了深圳湾，2018年淘哥想告诉你，不要错过深圳北站CBD。

希望深圳湾等最核心区域跌回来，不可能了。

你现在应该寻找未来的深圳湾!

龙华北站为核心的区域正加速豪宅化，不抓住机会，连龙华都改善不起了，下一步只能选龙岗、光明这些更远的区域了。

供应稀缺、中心位置

龙华豪宅化不可避免

判断一个片区的前景，首先要站得高，才能看得远。

在淘哥看来，以深圳北站、红山为龙头，龙华的豪宅化是不可避免的。我们来看看下面的图，这是中原地产2017年最新的年度统计数据:

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这张图清晰的告诉我们:连龙华都没有多少新房卖了!

从供应量看，龙华的供应量已经比南山多不了多少了，远远小于龙岗和宝安。而且，库存的去化时间已经跌入了警戒线之内--这往往意味着房价上涨的压力。

这和我们直观的感受相同，就在几年前，龙华还是深圳楼市供应的热土，供需两旺，随口就能说出很多新盘，而2017年，新盘数量明显减少，翻来覆去主要的就是鸿荣源两个新盘在售。

从价格走势看，龙华去年涨幅最高，排名深圳五区之首!

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龙华北站的豪宅化，一方面是由于供应紧张，另一方面是由于其“深圳地理中心”的战略位置所决定的。

摊开去年年底最新公布的深圳十三五规划，18个重点建设片区中，深圳北站商务中心片区，就位于地图的中央，硕大的一片，而且与坂雪岗科技城相连，很是醒目。

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淘哥的观点是:龙华将是大深圳时代的中心

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早在2016年8月9日，淘哥曾经写过一篇文章《龙华大预测:北站+红山划归福田-罗湖中心》，在深圳首度提出一个观点:龙华未来将成为深圳新的市级中心。

淘哥在文中这么写到:“龙华未来规划地位也有可能继续提升，龙华北站CBD和红山商业文化中心区，可能划入福田-罗湖中心的范围。”这样，在深圳中部就会形成“福中+北站+罗中”的中部中心格局，与西部的前海中心(前海+南山+宝中)呼应。

如果说，在小深圳时代，福田CBD作为深圳中心足以承担各项功能的话，当深圳的发展拓展到整个特区范围，乃至进入大深圳都市圈时代，龙华的战略价值就体现出来了。

“福中+北站+罗中”的中部中心格局，更有利于深圳通过深圳北站这个四通八达的交通枢纽，向北、向东、向西三个方向辐射，促进深圳中轴、北部发展带、南部发展带的协调发展。更远可辐射深圳北面的东莞各镇--这里将成为大深圳的中心心脏区域。

从国际大都市看，无论是纽约曼哈顿还是东京、巴黎、伦敦，凡是重大城市的火车枢纽，毫无疑问都是城市中心，因为这是人口、资金、产业等要素的集中点、爆发点。往前看，深圳北站CBD的城市地位可能未来还有一次修编，正式确立为深圳未来市级中心的一部分。

去年，最新的消息是，龙华区政府和深圳规土委，已经在官方公告中指出，深圳北站商务中心区将是“深圳未来的新中心区”、“超级城市门户”。

深圳外国语龙华校区

将奠定龙华第一豪宅区地位

相当于南山深圳湾、福田香蜜湖

回顾2017年深圳湾的大涨，最重要的导火索，显而易见是深圳湾学校。

淘哥朋友A，2017年4月，在深圳湾学校学区划分出来当晚签下一套宝能太古城小户型，40多平单位，400多万，前不久类似户型成交价是650万，几个月时间赚了200多万。

大量的案例表明，顶级的学位，是房地产最核心的资源。这种核心资源的重要性，不因外部波动而动摇。

前几天，一位中介朋友透露，百花片区的南天二花园，有一套94平三房，放盘1180万，由于看房人数较多，提价到1250万，最终以1238万元一次性付款成交。

如果说，2017年深圳最期待的学校是深圳湾学校的话，2018年是哪里?答案有两个:龙华北站的深圳外国语龙华校区，科技园的南外科华学校。

这两所学校比较，可能深圳外国语龙华校区还更牛!因为无论是香蜜湖的深圳外国语东海附小，还是布吉的分校百合外国语，都是全市一流的学校。龙华分校同样非常值得期待。

淘哥日前专程去踩了一次盘，这是现场照片，主楼已经建到5楼了。

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上图是现场围墙上的学校介绍:深圳外国语学校龙华校区，选址深圳北站片区金龙路西侧、玉龙路东侧、龙悦居小区南侧，总用地面积约6万平米，总建筑面积约14万平米，学校拟建设60班九年一贯制公办部和54班十二年制国际部两个相对独立的校区。--也就是说，有60个班的小学和初中。

目前学区划分还没有出来，按照就近原则，淘哥合理推测，圣莫里斯、水榭山、熙园山院这三个盘，有很大可能划进学区。(注意，只是推断，学区划分以政府公告为准)如下图。这些盘目前的二手放盘价格大约在9-12万多。

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此外，如图所示，略远一点的，还有龙光玖龙玺、万科金域华府、中航阳光新苑、书香门第等楼盘，不过这几个盘都要跨越新区大道，能否划进学区就很难说了，只能等教育部门最终的公告。

值得注意的是，圣莫里斯、水榭山、熙园山院这三个盘都属于豪宅，容积率较低，住户较少，而深圳外国语学校龙华校区公办部，有60个班的小学和初中，满足这三个小区是绰绰有余的，那么这个学区范围会划多大，就耐人寻味啦。

淘哥又去万科金域华府附近踩了踩二手房，价格是这样的:龙光玖龙玺有一套约88的四房，总价720万，单价8.2万。中介称，还有750万的，8.5万。

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淘哥走访了多个中介地铺，得到的信息是:万科金域华府的价格差距比较大，一期便宜，二期贵。一期最便宜的大概6.9-7万，正常的话，89的三房大概640-680万，也就是7.5万左右，不过有一种带6米挑高露台的89户型，要780万，价格去到8.8万。而二期89的要760万，79的都要680万，基本在8.5万以上。

有意思的是，现场的中介顾问均表示，最近放盘很少，看房倒是很多，业主们都在等深圳外国语龙华校区的具体学区划分范围。

踩盘一圈下来，淘哥的观点是:

1、龙华正在豪宅化，尤其以深圳外国语学校龙华校区为依托，深圳北站这里将形成龙华第一豪宅区，这里就相当于南山的深圳湾，福田的香蜜湖。

2、深圳北站豪宅区本身区位条件(深圳中部)、自然条件得天独厚，有了一流名校加持后，也将正式奠定该区域在全深圳的豪宅地位。

3、假以时日，这里可以比肩深圳其它传统豪宅区，3年内将出现15万+的价格。

4、这一片，最核心的是圣莫里斯、水榭山、熙园山院三盘，其次是龙华玖龙玺、万科金域华府等楼盘。

5、今年，因为有明显的学校刺激因素，参考去年的深圳湾，这个区域房价很可能异动，有意向的朋友们要密切关注了!

这是1月份时，淘哥对接下来深圳各区域房价的判断:

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深圳北站CBD建设有望提速

规划定位比肩深圳湾超级总部基地

房产增值的妙诀是:名校+新区中心+新房次新房+优秀户型+地铁+商业

1、深圳北站著名钉子户终于拆除了。

2、龙华区政府、深圳规土委联合主办了一项设计竞赛:

“深圳北站商务中心区超级城市门户地区城市设计暨标志性建筑概念建筑方案设计竞赛”

关于这个超级长名字的竞赛，你只需要记住两点。

其一，活动由龙华区政府、深圳规土委联合主办、深圳北站商务中心区规划建设指挥部办公室、龙华规土委承办，也就是说是官方背景。

其二，公告对深圳北站商务中心区的定位是，

“深圳未来的新中心区”、

“超级城市门户”

“聚集世界级企业，吸引全球人才”

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原文提到:“深圳北站商务中心区位于深港发展中轴上，是深圳未来的新中心区，也是深圳市重点发展片区之一......”

“深圳未来的新中心区”，实际在官方层面就默认了，龙华未来是深圳新的市级中心，验证了淘哥去年的判断。

超级城市门户，同样非常牛。“超级”这两个字不是谁都能用的，这么多年来，深圳用过这一词语的只有一个片区--“深圳湾超级总部基地”，而深圳湾超总可是深圳规划级别最高的区域之一，被寄以厚望。

“超级城市门户”意味着，深圳北站CBD的重要性、规划级别、城市地位将比肩深圳湾超级总部基地。

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淘哥认为，以2017年龙华升级为行政区为起点，未来5年，是龙华大发展的黄金期。深圳北站CBD的建设，在2018年很可能有实质提速。

2018，龙华的轨道交通建设将越来越快。龙华已经有4号线、5号线两条地铁线，目前还在建设6号线和10号线，规划中的地铁13号线预计也要年底开工。也就是说，未来至少有5条地铁贯穿龙华。

龙华远期的地铁规划更加密集:21、22、25、27......其中21号线经过民治连接南山龙岗，22号线经过民治大道连接福田罗湖，25号线连接大浪北至布吉，27号线也可能从南山到达龙华。

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而广深港高铁香港段预计也要在2018年10月份开通，从龙华深圳北站到香港西九龙用不上半个钟。

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而据中原香港的二手楼数据，高铁西九龙站周边物业，每平米要25万-35万元人民币。去年西九龙天玺放盘一套价格2.3亿的高层单位，更是高达约120万人民币一平米。

可以确定的是，长远来看，广深港高铁的开通，深圳北站周边的优质物业将会面临价值重估。

龙华有近百个旧改

今年密切关注万科梅林关旧改

今年新年刚过，龙华连续公布两批共5个城市更新项目，其中，第一批包括深圳北(龙华)商务中心大二期这个重点更新单元，第二批几块地建成后都是为住宅+商业的综合体，且都配了教育用地，颇受人关注。

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还是看这张图，北站CBD附近有两大旧改值得密切关注，一个是中洲黄金台旧改，另一个是接近50万建面的万科梅林关旧改。

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据淘哥所知，梅林关旧改由万科和深国际合作，土地用途主要为居住、商业等功能，综合容积率预计5.06，计容总建筑面积达48.64万平方米，另外配建一所18个班制小学，除满足自身需求外还将为周边片区提供服务。

速度快的话，这个项目年底就可能发售，届时对整个北站CBD片区人居环境、配套水平都有提升，也会更吸引市场关注。

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(梅林关口项目效果图)

综合而言，淘哥认为:

2018年的龙华，有诸多短线刺激因素。比如说深圳外国语学校、广深港高铁通车、大规模地铁规划和建设、北站CBD建设提速、大规模的旧改项目入市。

还值得一提的是，上塘的金茂府项目，有望在2019年入市，按其成本计算，届时售价超过10万在情理之中，卖到12万以上淘哥也毫不惊讶。

这些短线的刺激因素，再加上龙华强劲的基本面:深圳地理中心、新房供应萎缩，人口流入最快的区域......

淘哥再次强调开头的建议:2017错过了深圳湾，2018年不要错过深圳北站CBD。

尤其是对改善型置业者。

如果错过龙华，下一步你只能去光明、龙岗了。

文杰淘楼小密圈

由陶文杰创办，16年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市采访人员、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有520多位资深投资者，每天和大家交流就是一笔宝贵财富。

淘哥的小密圈内，有绝密投资情报，极具前瞻性的独家价值分析，系统的投资逻辑，详细的楼盘对比分析 .....

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金茂府、尚峻、壹城中心、华业玫瑰四季2期、龙光玖钻、佳兆业城市广场5期、佳兆业未来城......

龙光玖龙泰、宏发天汇城、满京华云著、拾悦城、中熙香莎公馆、华强城......

这些楼盘如何选择?

300万买什么，500万买什么，1000万买什么，1500万、2000万又买哪个好?

这种分析和问答，里面有大几百篇。

欢迎志同道合者加入，一起拨开楼市迷雾，穿越牛熊。

淘哥小密圈

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