中国楼市打响新调控第一枪!投资房产将无利可图两会结束一个星期

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两会结束一个星期，楼市一直没出什么重磅的消息，深圳和杭州打了第一个响炮。

3月28号，深圳宣布二手房交易即日起“三价合一”;同一天晚上，杭州宣布，新房销售采取公开摇号全程公证的方式。

每年3月两会后，都有重点城市跟进出台重要的楼市政策，比如2016年3月25日是上海、深圳，2017年3月17日是北京。新政一出，锅盖被盖上了，楼市在短时间内都凉了。

而在昨日，中国银保监会开了第一次会议，而此次会议重点对房地产泡沫的问题也进行了研究，要遏制房地产泡沫化倾向。

深圳出台“三价合一”楼市新规，房价要跌?

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3月28日晚，传闻已久的深圳“三价合一”政策突然落地。所谓“三价”是指实际成交价、网签备案合同价、银行的房屋评估价。什么是“三价合一”?简单来讲，就是二手房交易时涉及的银行贷款评估价、实际成交价、国土局计税评估价这三个价格将不再各自独立计算，而是尽量做到一致。

“三价合一”对购房者有何影响?“三价合一”对于经济实力不强的购房者，影响力很大，我们来算一笔账，以一套实际成交价为300万元的住宅为例，如果银行评估价为270万元(大部分城市的二手房的评估价相对实际成交价要低一些)，国土局计税评估价为210万元(国土局的计税评估价很多时候都会滞后于市场，一般是市场价的七成左右)。

按照当前政策，首套房首付需要:81万(270万*0.3)+30万(300万-270万)=111万元，实际首付近四成。

若执行“三价合一”的话，银行发放贷款会以国土局计税评估价来评估，那么此时首套房首付需要:63万(210万*0.3)+90万(300万-210万)=153万元，实际首付就变成了5成多，比当前政策下的首付要多交42万元。

不仅如此，税费也会相应增加，因为执行“三价合一”后，国土局计税评估价就会按成交价来过户，那税费就会相应增加。房产证“满五唯一”时，要多交300万*1%-210万*1%=0.9万元的税;房产证“未满2年”时，恐怕要多交20多万的税!

美联物业全国研究中心认为，“三价合一”无疑对二手市场交易带来冲击，但这也只是阵痛，从长远来看，这有利于规范市场交易行为，规避阴阳合同。在市场方面，美联认为，不排除会出现急于变现的房产业主，会降价出售物业。

杭州楼市新政:新房销售将公开摇号

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继成都、武汉等城市后，杭州也迎来了购买新房采用公开摇号的调控政策。

3月28日，杭州市住房保障和房产管理局下发文件，称将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度，具体办法将于近期公布。

文件称，针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为，市有关部门高度重视，一方面开展专项整治行动，对涉嫌企业个人进行约谈调查，从严打击各类违规行为。同时，将采取公开摇号全程公证的方式，以切实规范市场销售行为，维护市场秩序，保障消费者合法权益。

一位杭州资深房地产中介告鹰眼新闻，楼市主要问题在于一手房的限价，和周边二手房会有严重倒挂情况，市场会有炒号行为，很严重，开发商卖房而且都是要求很苛刻，比如要求购房者一次性付款、买房搭配高价车位等。

杭州自2016年举办G20峰会之后，房价一路飙涨，根本停不下来。一位当地开发商向鹰眼新闻表示，很多人都通过各种关系找房企要房号，特别疯狂，“一个当地政府的官员，通过层层关系最后找到房企，非要买房。”

由于政府对新房预售证和价格的监管，导致杭州的新房价格与实际市场价有所偏差，很多人都“削尖脑袋”想买到新房。由此也滋生了大量灰色地带的交易。

上述开发商称，杭州市政府迫于压力和公平起见，才不得不出此政策，这也从一个侧面反映了杭州楼市当下的火爆情形。

投资房产将无利可图

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在楼市被打压之后，鹰眼新闻相信这不是短短的一个措施，以后将是常态，房地产的暴利一去不复返了!

中国房地产市场自1998年起，已整整20年，但其的“住”的属性近年已被“投资”甚至“投机”属性冲淡，房地产已成为中国投资人最喜爱的投资品类。

"为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣?根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。”万科董事会主席郁亮表示，当前住房全面短缺时代已经结束。

在“房子是用来住的，不是用来炒的”重新定位之后，市场已于2017年发生剧变，2018年剧变仍在持续。

“关于中国的房地产市场，再去讨论泡沫问题就显得太幼稚了，当前的要点是防止发生区域性风险事件。”国家金融与发展实验室联合浙商银行发布了报告《钱去哪了:大资管框架下的资金流向和机制--中国理财产品市场发展与评价(2013~2017)》显示，“钱”的流向偏好房地产，包括与此直接相关的房地产企业贷款、个人按揭贷款和与此间接相关的基建项目等。银行信贷、非银行金融机构资金以及近些年发展较快的债券市场，都在相当大的程度上成为金融资源向基建房地产倾斜的通道。

然而，这种趋势在近几个月中已发生彻底转变。中国银行国际金融研究所近日发布《2018年二季度经济金融展望报告》显示，房地产资金来源累计同比自2017年开始增长放缓，房地产新开工面积和商品房销售面积累计同比也在2017年开始放缓。

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“不仅地产下行，金融的下坡路也刚刚开启，两者将互相强化。”华安基金首席经济学家林采宜认为，现在起房地产下行周期五到八年，投资房产将无利可图。

由于杠杆率被限制，而且投资回报率已不再如前几年高。房地产市场的变化已改变投资者，尤其是高净值人群的资产配置。房地产已经不再是高净值人群的主要配置资产选择，通过分散资产配置，降低投资风险，成为“新二代”的共识，除了基金、股票等传统投资产品外，增加海外投资也是他们关注最多的领域。

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"在房产税正式出台前，我国房地产市场都将处于调整期，这可能是1998年我国房地产市场化改革以来遇到的最长的调整期。从投资的角度看，即使三四线城市房价仍可能会继续上涨一段时间，但作为资产配置的价值已经不大。”对外经贸大学金融学院兼职教授赵庆明称。

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