“三价合一”来临，炒房者受重击，刚需叫好 “三价合一”是个什么鬼贷款利率上浮

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“三价合一”是个什么鬼

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贷款利率上浮很好理解，就是你向银行贷款的利息上涨了。同样的贷款数额，以前在基准利率的情况下，贷款100万30年期限，只需91万利息。如今，需要向银行支付136万，购房成本瞬间增加了46万。

而“三价合一”，也是为增加购房成本而来。

一般情况下，一套二手房交易会有四个价格。

第一个是实际成交价。

第二个是交易备案价格。为了少交点税，买房和买房都希望少写点，一般都会低于真实成交价。

第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候，不可能按照你写的备案价来收，如果你备案价写1元，那不是没得收了。所以，房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估，评估高了你肯定不乐意，回来理论，所以这个评估价一般会比市场价格略低一些。

第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款，购房者当然是希望银行评估价格越高越好，评估的越高，能贷的款就越多，银行也有自己的考虑，他需要自己做个评估，不能听你说多少就是多少，但一般情况下，银行的评估价会略高于市场。

现在，官方决定，后面三个价格必须保持一致，也即“三价合一”。所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

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有经验的购房者都明白，之前不少二手房买家为了多贷款少出首付钱，会做高评估价，这样可以多贷款，但是等到房产登记部门提交的备案合同上，为了少交税费，又会尽量把成交价格写低，这就是二手房市场常说的阴阳合同。做高评估价，甚至可以实现零首付买房，若执行“三价合一”的话，零首付、阴阳合同无疑将退出江湖，应了那句话，“不要迷恋哥，哥只是一个传说”!

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“三价合一”对于经济实力不强的购房者，影响力很大，我们来算一笔账，以一套实际成交价为300万元的住宅为例，如果银行评估价为270万元(大部分城市的二手房的评估价相对实际成交价要低一些)，国土局计税评估价为210万元(国土局的计税评估价很多时候都会滞后于市场，一般是市场价的七成左右)。

按照当前政策，首套房首付需要:81万(270万*0.3)+30万(300万-270万)=111万元，实际首付近四成。

若执行“三价合一”的话，银行发放贷款会以国土局计税评估价来评估，那么此时首套房首付需要:63万(210万*0.3)+90万(300万-210万)=153万元，实际首付就变成了5成多，比当前政策下的首付要多交42万元。

不仅如此，税费也会相应增加，因为执行“三价合一”后，国土局计税评估价就会按成交价来过户，那税费就会相应增加。房产证“满五唯一”时，要多交300万*1%-210万*1%=0.9万元的税;房产证“未满2年”时，恐怕要多交20多万的税!

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可见，若执行“三价合一”，既增加了首付，又增加了税费，买卖二手房将更加困难，势必影响到二手房的交易。或许还会出现部分购房者从二手房市场流向一手房市场。这么看来，“三价合一”有助于新房去库存，后面就有可能被推广到三四线城市，因为这些城市需要继续去库存。觅房认为，需要注意的是，无论是首套房、二套房贷款利率上浮，还是“三价合一”，都是通过增加购房成本的方式压抑了城市购房群体的需求，但这种需求一直都在，若压抑久了，未来一旦放松就有可能会反弹。因此，在人口持续聚集的、未来发展前景好的大城市，觅房认为，有能力的话还是早买房。

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