任志强中国未来十年房价预测能够到达金字塔顶端的只有两种动物

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能够到达金字塔顶端的只有两种动物，一是雄鹰，靠自己的天赋和翅膀飞了上去，有另外一种动物，也到了金字塔顶端，那就是蜗牛。我相信蜗牛绝对不会一帆风顺的爬上去，一定会掉下来，再爬，掉下来，再爬。但是，蜗牛只要爬上了金字塔顶端，它眼中所看到的世界，它收获的成就，跟雄鹰是一模一样的。所以生命的起点由不得自己选择，但是生命的终点是自己决定。

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“短期看政策、长期看人口”这是楼市里大家公认判断房价的基本方法，所以想要从长期判断三四线城市的房价走势那么就需要看三四线城市的人口吸引力大不大。但是不管谁都对三四线城市未来的人口增长速度抱有很大的疑虑，大部分人都不看好三四线城市的人口增长。

从大环境来说，现在中国的人口红利期已经过去了，人口增长的速度越来越慢，甚至于在老年化的影响下未来中国的人口会越来越少。根据卫计委统计的数据显示，中国2017出生人口虽然达到了1723万人，但是比2016年却减少了63万人，这足以证明中国的人口增长已经开始出现下跌了，即使按照1.8%的总生育率来计算，中国人口也将在2030年开始负增长。届时中国的人口将全面走入下跌通道，这个走势是不可逆转的。

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如果说总人口出现下跌的话，那么三四线城市的人口下跌速度只会更快。城镇化是中国未来一段时间里还要继续推进的，但是所谓的城镇化其实就是人口不断的从农村朝着城市聚集，而大多数人都会选择去一二线大城市，特别是那些农村出来的学历不高的人更愿意去一二线城市，因为相比起三四线城市农民工可以在一二线城市赚更多的钱。

所以即便是城镇化继续推进，三四线城市也不能吸引到足够多的人口。这几天已经有调查显示，在过去的时间里中国有84个城市的人口出现减少，这其中大部分人口减少的城市都是三四线城市或者更小的城市，事实已经证明了三四线城市很难留住足够的人才。出现这种现象的根源就在于三四线城市经济发展速度太慢，完全失去对外的人口吸引力。

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一、中国房地产已经进入周期性拐点

随着本轮周期的调控，房地产价格正走入涨幅放缓甚至下行区间，2018年往后，我国房地产市场将面临诸多宏观风险：

一是由城镇化和人口增长所产生的刚需和改善型需求逐步减弱。2016年和2017年，在全面放开二孩的情形下，人口出生数量只比“十二五”期间增加12%，由此可以推算，即便实施二孩政策，我国育龄女性的生育率也只有1.18，低于日本和韩国。由于90后生育人口基数的减少，新生人口数量将相应有所下降。

二是逐年升高的负债水平将进一步加大房地产市场的风险。从2006年到2017年，城镇居民总负债占可支配收入的比例从18.52%上升至79.42%。只要一部手机在家创业，我帮助了很多人一两个月就收入过万，一年多实现月入六位数以上，想要有钱有闲有梦想的朋友加微一八八五零七五五六八九与此同时，可支配收入增长率却从14.5%下降至8%，随着可支配收入增长率的逐年下降和债务率的上升，我国居民在房屋购置方面的支付能力相应下降。

三是流动性宽松的货币环境已不复存在。美联储紧缩政策的溢出效应，导致全球利率中枢上行，人民币利率也不例外。同时，由于新增就业人口的减少，稳增长压力减小，去杠杆成为主旋律，这个宏观调控基调也决定了流动性的中性偏紧。

四是房地产政策调控的进一步深化。住宅用地的“供给侧改革”将改变市场对未来房地产供给预期，从而降低因土地稀缺而导致住宅供给紧张的预期。2017年8月28日，国土资源部和住房城乡建设部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，宣布郊区集体建设用地进入租赁市场，不仅大量增加住宅的供给，而且大幅降低住宅开发建设的成本。2018年3月5日，总理政府报告中，稳妥推进房地产税立法成为今年的重点工作之一。房产税不仅将增加房屋持有成本，更重要的是改变投资者对未来房价的预期，对于住房需求和整个房地产市场都将产生重大影响。

二. 不同城市的房地产风险指数不一样

在相同的宏观经济环境下，由于各个地区的经济发展水平、老龄化程度、居民负债水平以及地方政府对土地财政的依赖程度不同，不同城市面临的房地产潜在风险水平也不尽相同。本文从供给、需求、房价泡沫水平三个方面，选取租金收入比、年化租售比、房价收入比、常住人口增速、老年人口占比、居民可支配收入增速、居民负债率以及土地财政依赖度和投资销售增速差等9个维度的指标，对国内24个主要大中城市进行房地产市场风险水平分析，并评估其风险指数。

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任志强报告说，2016年以来，随着一系列利好政策的刺激，中国房地产业持续升温。以2015年12月为起点，进入新一轮上升通道，整体呈现“四高一升”运行态势，即高房价、高涨幅、高地价、高库存和投资升，有效缓解了中国经济过快下行趋势，推动了房地产业去库存的开展。

注：这本蓝皮书由中国社会科学院上市公司研究中心编写，该蓝皮书中包含一份《房地产市场：计量模型预测与趋势报告》。这份报告通过建立系统的计量模型，全面分析了宏观、用户、供给等因素对房地产市场的冲击影响。

报告认为，按现有GDP增长水平，当前中国房价偏离度已回落到正常水平。预计2017年左右一线城市住房价格增长率开始全面减缓，预测二线城市持续上涨截止时间2021年1月，基本符合“十三五”规划的城市化取向。“十三五”期间GDP不低于6.5%的增长，住房房价预期升值率仍应保持与国家GDP增速同步。从全球的经验看，开征房地产税不会导致房地产价格剧烈波动。

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蜗牛的壳是自己加上的。既靠天，也靠地，还靠自己。心平气和地接受失败。做人要大方、大气，不放弃！世界上没有绝对的公平，公平只在一个点上。心中平，世界才会平。学会给别人机会。名次和荣誉，就像天上的云，不能躺进去，躺进去就跌下来了。名次和荣誉其实是道美丽的风景，只能欣赏。只要出于同情心和面子做的事，几乎都会失败。

每条河流都有一个梦想：奔向大海。长江、黄河都奔向了大海，方式不一样。长江劈山开路，黄河迂回曲折，轨迹不一样。但都有一种水的精神。水在奔流的过程中，如果沉淀于泥沙，就永远见不到阳光了

任志强 中国未来十年房价预测

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