气愤！精装品质大缩水、名校学区泡汤、承诺不兑现，合肥买房人被气愤！精装品质大缩水、名校学区泡汤、

编者按：买房置业是大事，半生积蓄买套房，最后却发现问题不断，无奈走上维权路。购房者应该如何维护自身利益？买房过程中应该注意哪些问题？安徽楼市直击“3.15”特别报道，传授买房经验，帮你放心买房。

前言

明明是商业用房，销售却说是精品住宅；明确承诺是名校学区房，结果孩子上不了学；号称是精装品质，可交付效果还不如毛坯......

承诺无法兑现，虚假宣传坑了不少买房人。遇到这类情况怎么办？如何才能避免这些问题发生？《买房保卫战》第一篇，我们来说说虚假宣传那些事。

“我被他们欺骗了”

商办房宣传说是住宅公寓

前不久，有网友向我们安徽楼市求助，称其被开发商的销售人员欺骗了。

通过了解得知，他在合肥新站区的一家楼盘购买了一套房，销售人员说是精品住宅公寓，考虑到价格便宜，

于是就匆忙交了3万块钱定金。

“第一次过去看房，因为和亲戚一起，时间比较赶，也没有仔细去查，听了销售介绍完，觉得还不错，我就交钱了”，这位网友表示，后来自己的一位朋友告诉他，

这个楼盘是商办用房，并不是住宅公寓。

随后，

该网友也赶忙致电销售人员，确定房屋产权性质

。“那个销售说是他们没表达清楚，房子确实是商办性质，但是可以改民用水电，说跟住宅差别不大”。

“虽然他这么说，但是我心里还是没底，也不想买了”，于是，

该网友再次来到楼盘售楼部，希望能够退还定金。

说的是住宅公寓，现实却是商办用房，这个差距可不是一点点。随后，我们从“合肥市12345政府服务直通车”的留言栏上发现，不少网友都被这个楼盘“坑过”。

新站区建设局也表示，

这个楼盘规划性质为商业和办公，目前情况暂无法办理商改住。

经过多轮沟通以及相关部门的介入，

开发商最终退还了该网友的3万块钱定金

，这件事情也算是得到圆满解决了。

但是不得不说，这也给广大买房人敲响了警钟，今后买房时可要擦亮眼睛了。虽然说

销售人员涉嫌虚假宣传，误导了买房人

，但是作为买房人，

自己在认购房源之前更要多方了解项目，切勿只听销售的说辞。

你要知道，楼盘旁边是小水沟、小土坡的话，销售可能会说是依山傍水；项目紧挨着火车道，他可能会跟你说这里交通方便，四通八达......总而言之，

对于买房这件事，销售的说辞只能参考，一定一定要仔细了解。

品质大缩水

高价买的精装房还不如毛坯房

除了故意隐瞒房屋产权性质之外，有一些开发商在销售过程中还常常夸大说辞，其中，最典型的就是

精装房交付标准与承诺的不符合。

“

当时销售人员跟我们说，电梯间全部贴瓷砖，现在全是大白墙；而且当时也说用大品牌电梯，现在发现根本不是

”，对于自己拿到手的精装房，合肥的徐女士越想越气。

据了解，考虑到精装房省时省力，徐女士和家人花了近200万买了1套精装三房。“去看了样板间，销售说就跟这是一样的，电器都是大品牌，我们也不懂，就相信他了”。

直到交房时，徐女士和家人傻眼了，

“里面用工非常粗糙，建材也是低档货，当时还不如买毛坯房，自己装修”

。

因为合同中并未约定品牌明细，而那名销售人员早已辞职、更换号码，现在想要追究责任也非常困难，徐女士现在是

又后悔又无奈

。

精装房问题频频出现，

市场上“精装”变“惊装”、“精装”变“劣装”

的情况太多了。此前我们也报道了很多这类维权事件，总结一下原因，就是

承诺的跟现实交付的差距太远。

在此建议，买房人在购买精装房的时候，

最好在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务，要求越具体越好。

将比较重要或

直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中

，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

孩子无法上名校

顶级学区房泡汤了

除了精装房之外，

学区房

的维权也不在少数。很多开发商在销售过程中，为了吸引买房人的关注，常常打出“学区房”的概念，声称家在名校旁、人文氛围浓郁等等。

但是，学区并不是由开发商决定的，它是由政府统一进行学区划分，每年合肥的学区都会有一次调整，

只有正式文件下来，才能确保业主小孩以后能上这所学校

，否则光靠销售说辞，后期一旦有变动，吃亏的无疑还是买房人。

合肥的刘先生就遇到过这样的麻烦事。由于孩子要上小学了，

为了给孩子一个更好的教育环境

，他在庐阳区一所知名小学附近购买了1套商品房。

“

销售人员说，买这个房子，以后就能上旁边的小学

”，加上楼盘宣传

“紧邻名校，优质教育”

，刘先生也爽快地签了购房合同。

可是，就在新学年开始之前，刘先生和其他业主去售楼部询问时，

销售人员的态度变得模棱两可

。“他们说不确定，要等教育局文件，只能说上这个学校的机会比较大”。

除此之外，有的开发商在销售房源过程中，

打着名校的招牌，后来却是建设分校，教学质量无法与本部相比

，这也让很多家长无法接受。

更甚的是，一些新楼盘，

周边学校都没有建设，只是规划中的教育用地，一些销售人员在销售过程中可能就提前植入了名校概念

，误导了一些购房者，这也涉嫌虚假宣传了。

因此，对于买房人来说，如果真的想买学区房，我建议

买房人与开发商尽量达成书面约定，保证买房一定能让孩子就读名校，以及违约后的赔偿等内容。

售后返租不兑现

租户怒喊：还我血汗钱

除了住宅销售过程中出现虚假宣传的情况外，

商铺

销售过程中也会发生同样的情况。

承诺投资回报率、售后返租等高额红利

，结果常常事与愿违，商户无法接受，纷纷开始维权。

此前，我们报道了

滁州中普城市广场

业主维权事件，因为开发商承诺售后返租无法兑现，导致商户利益受损，无奈开始跨市维权。

据了解，当时开发商承诺售后包租，投资回报政策为：

前三年房款中一次性优惠24%作为三年租金回报。也就是商品房买卖合同价就是原房价扣除三年租金的金额。

本来想着能够在三年期满后，能够顺利收到商铺的租金，没想到后来开发商因为一系列事情导致承诺无法兑现，

业主们叫苦不迭，甚至多次跨市维权。

其实，

售后返租是很多商铺在销售过程中最吸引投资人的说辞

。但是要知道根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

建设部曾于2006年5月22日发出风险警告，称期房售后返租风险太大且涉嫌违法，

禁止开发商以“售后返租”或“变相售后返租”的方式销售未竣工商品房

。紧接着，《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》规定：“对承诺售后包租、返本销售的，要予以严肃处理，且不再区分销售的是不是"未竣工商品房"。”

此外，买了商铺，也不是就此捧上了“金饭碗”。投资人对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。

买房收藏这六招

避免掉入虚假宣传陷阱

对于购房者来说，在买房过程中要理性看待广告内容，不能只听开发商的一面之词，要

注意收集开发商宣传册、销售录音、视频、样板房照片以及小区的规划图

，这些都可以作为日后维权的证据。

另外，关于广告宣传中承诺的

配套设施、小区绿化、户型设计

等问题，应该要求开发商明确将其写入合同约定条款中。

总的来说，为了避免陷入虚假宣传的陷阱，以下这几点注意事项，买房人可以参考。

1、不要轻信开发商的广告宣传。

要理性审视广告内容，

并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款

。把广告写进购房合同，直接在合同中约定广告视为合同内容的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。

2、收集与查证关于所购买房源的信息。

购房者在买房之前要持理性的态度，

若确定购买，可以去规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询

，一般小区信息在房管部门和建设部门都有相应的公示，购房者也可以向相关部门具体科室咨询。

3、务必要去现场亲自核实。

对于很多人来说，买房是人生中一件大事，应该慎之又慎。现在的房地产宣传大多存有水分，

不要轻信开发商的宣传和口头承诺，应该到楼盘实际位置去看看，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。

规划等还可以向当地规划门咨询核实，并要求将期待的规范设施写进合同。

4、尽量与开发商达成书面约定。

消费者购买“精装房”、“学区房”、或者对小区的配套设施有要求时，最好在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务，“学区房”关于保证买房一定能让孩子就读名校，以及违约后的赔偿等内容。

将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中

，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

5、一定要注意证据的收

集

。

对于

开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应妥善保存。

签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中，这些都可以作为日后维权的重要证据。

6、注意购房合同中的免责条款。

一般协议里有

“最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准”

类似的字眼，购房者在签订的时候需谨慎，因为一旦签订，将来面临着即使其存在不实宣传或虚假宣传或者欺诈宣传的情况下，维权时会存在一些障碍。

买房不易，尤其是对刚需来说，一套房子往往倾其所有积蓄，承载了太多的希望与愿景。如果希望顺顺利利买到心仪房源，作为买房人，还是要多用点心，多看多问多调查，确认好了再出手也不迟。

关注“安徽楼市”

回复以下关键词了解更多资讯

楼盘丨

地铁

丨

学区

丨房价丨

房贷

丨咨询丨

限购