暖场戏看点多:为何只有一宗封顶为何港中旅最快拿地 " 再等等

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" 再等等，等这块地卖了我再卖房。"从2016年开始，杭州每场土地出让，都能成为助推房价上涨的动力。土地出让的关注者也从开发房企向购房者和普通购房者渗透。

本周是开春以来密集出让的一周，将有未来科技城核心宅地和钱江世纪城68亿总价地块推出，而今天萧山市北和南部卧城三宗地块被看作是"暖场戏"。

"暖场"的结果是:土地市场并没有降温的迹象，但也透露出很多微妙的市场信息--港中旅溢价封顶且自持23%竞得自己项目名门府边上的宅地一宗，佳源以楼面价16862元/㎡竞得蜀山南地块，新希望以21444元/㎡竞得市北市北东G-16地块。

三宗地块都有十余家房企报名，但港中旅最快成交，另两宗地块却出现了马拉松式报价:经历了7个多小时才最终成交。快和慢，背后是拿地决心的强与弱，是地块的差异还是房企的其他考量?

3月27日杭州市萧山区地块成交情况表

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地块位置图(制图:李成)

为什么港中旅最快成交?

成交速度最快的是港中旅拿下的市北G-17-2地块，楼面价22946元/㎡，自持26%。地块隔壁就是在售的中旅·名门府项目，精装售价约为33000元/㎡。

此次港中旅拿地有很好的代表性，它展示了房企几个重要的拿地逻辑。

一是拿熟不拿生，拿地选择自己熟悉的区域，对于区域内的客户、区域的发展等更有把握，也更了解风险。同时也可以做到几个项目联动，形成区域内的品牌影响力。这也是杭州很多房企板块深耕的原因，比如万科深耕良渚、越秀深耕艮北新城、滨江深耕钱江新城等。

第二个逻辑是推动板块地价上涨，自己项目周边的土地出让，区域内房企基本都会参与，若高价竞得，可以与现有项目摊平地价，深耕板块;若有更强有力对手，则可使现有的项目拥有更高的估值。这一逻辑也可参考对照融信在萧山的操作:拿下一块高价地，并持续在周边拿地，增加土储，推升地价，再借市场自身热度上涨的东风……由此掌握区域的话语权，成为区域赢家。

第三个逻辑是生存，杭州房企大鳄云集，土地市场竞争极其激烈，很多房企卖完手上的一点存货，将无以为继。港中旅目前主要存量也就是中旅·名门府6万多方的库存，若再不拿地，半年后就将面临无米可炊的境地，所以拿地是必然的选择。

为什么另外两宗地块成交花了7小时?

与港中旅地块形成鲜明对比的是，蜀山南地块及市北东G16地块从上午9点一直拍到了下午4点多，每轮加价基本都是按最低100万的加价幅度，最终分别由佳源和新希望艰难竞得。

可以看到，近期的土地拍卖，不再像之前那样每次都大幅创下新高，而是处于一个高位平衡的状态。这种平衡与僵持，也表明了房企对未来楼市一定的隐忧。

第一个隐忧是来自于两个板块存量的高企。

萧山市北从解放河到北塘河之间仅2.4公里的南北跨度，在售项目就有6个，未上市项目也有6个，截止2月底总存量达74万方。

南部卧城板块，在售项目有8个，未上市项目有6个，截止2月底总库存达88万方。

这两个板块，在浙报传媒地产研究院划分的杭州86个板块当中，存量是处于前列的，未来也将面临较大的竞争。

第二个隐忧来自于未来的不确定性。

当房价上涨到目前这一梯度，总价持续提升，未来是否能有这么多客户支撑高总价?毕竟，即使是钱多又有房票的拆迁户，800万以上的房子对他们来说也是比较吃力了。

二手房市场作为更能反映真实市场指标。自2017年9月开始，杭州市八区的二手房成交量已经连续5个月下滑了。这是否是二手房市场下滑的前兆?毕竟北京、上海二手房市场已明显下滑。

土地市场的价格能否真正支撑房价?当前很多推导房价的逻辑是用周边地价去反推，但拿地必定盈利吗?这是一个未知数，毕竟很多早年入杭的房企对于降价亏损还记忆犹新。

而且决定最终地价的，并不是所有房企的平均预期，只是预期最高的两家房企中预期更高的那个而已。

暖场戏看点多:为何只有一宗封顶 为何港中旅最快拿地

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