全球房地产泡沫最大城市是哪？哪些城市房价被高估？瑞银发布的2017全球房地产泡沫指数中

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瑞银发布的2017全球房地产泡沫指数中，加拿大在前四名中占两席，多伦多居首，温哥华居第四，北欧的慕尼黑和斯德哥尔摩分列二三名。此外，悉尼、伦多、香港、荷兰首都阿姆斯特丹均为泡沫风险系数飙高的城市。

2017年瑞银全球房地产泡沫指数▼▼▼

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红色为泡沫风险黄色为高估绿色为价格公允灰色为低估

美国城市排名相当靠前

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，旧金山和洛杉矶楼市处于“估值过高”区域，但尚未进入泡沫区域。纽约和波士顿楼市被认为估值合理，芝加哥是20个上榜城市中唯一被视为估值过低的的城市。

在旧金山，随着科技的蓬勃发展和外来人员旺盛的需求，房价自2012年以来飙升了65%。近期房价涨幅放缓，但仍高于全国平均水平6%。尽管经济蓬勃发展，但自2012年以来，平均收入仅上涨了10%，并没有跟上房价，房屋负担能力进一步加剧。

在洛杉矶，自2012年以来，实际房价上涨了45%，而在美国，这一数字只有23%。

此外，中国繁荣的经济和强劲的需求也正在推动美国经济繁荣，没有减速迹象。然而，目前这个价格仍低于2006年高峰的20%。虽然过去两年的收入增长有所上升，但住房的负担能力也在拉大，理论上讲应该要回落一些。

在纽约地铁区域，过去四个季度的实际价格上涨不到3%，比2013年市场触底反弹高出10%。价格涨幅只有全国平均水平的一半。由于全球投资者的需求和新的奢侈品发展，曼哈顿房价动态在过去几年中更为强劲，但高端公寓市场的势头已经慢慢放缓。

在波士顿，房价去年上涨了6%，现在比2012年上涨了20%。区域经济和收入增长速度快于全国平均水平。与其他城市相比，住房的负担能力较好。一个60平方米（645平方英尺）的公寓只需要四年家庭总收入。但由于人口增长依然旺盛，供应量可能放缓，价格应继续上涨。

在芝加哥，自2012年以来，价格实质上涨了15%，但比06年高点低了30%。人口减少，就业低迷和经济收入增长乏力，阻碍了房地产市场广泛需求的复苏。瑞银财富管理层预计价格涨幅将落后于未来几个季度的全国平均水平。

瑞银认为，波士顿房地产市场估值合理。该行利用房价收入比和房贷与国内生产总值(GDP)之比等分类指数编制了一个整体指数。该指数若高于1.5，将意味着房价处于泡沫区域，1.5-0.5是估值过高区域。

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多伦多在2017年首次进入指数排名，并名列泡沫风险之最。

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过去五年以来，多伦多的房价增长了50%。

多伦多和温哥华并没有受到全球金融危机的拖累，因为加元贬值缓冲了金融危机的打击。

瑞银称，加拿大央行维持过度宽松政策的时间太久，加之外来者购房需求旺盛，使得这两个城市的房地产市场偏离了经济基本面，如今这两个市场都处于泡沫风险区域。

在香港，住宅市场价格在年中时创下历史新高。

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全球金融中心中，香港的房价是最难负担的，人均居住面积为14平方米。

新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。

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实际价格过去六年以来小幅下降，目前已较2011年的峰值回落18%。房地产市场降至公允估值水平，2017年的风险指数也较去年有所回落。公共住房占房地产市场的80%，私人房地产市场仍难以负担，但已明显改善。房地产市场拐点似乎即将到来。

东京房地产市场则继续与日本其他地区脱节。

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自2012年以来，东京实际房价上涨25%，而全国其他地区则下降10%。低利率是部分地区房地产火爆的支持因素，但是，由于收入增长滞后，住房正变得越来越难以负担。人口长期减少的预期也限制了房价上行空间。

在悉尼，所有分项指标明确表明房地产市场风险加剧。

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2015-2016年房价下跌显然是暂时性回调。

房价长期看升的预期在一定程度上解释了全球主要城市的房地产投资需求。因为只要供应不会快速增长，很多购房者会认为“超级明星城市(比如香港、伦敦、旧金山等)”的房价将持续与租金、收入和全国房价水平脱钩。

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另外，由于国际投资需求激增(特别是来自于中国)并且超过了当地购房者，近几年这些“超级明星”城市获得额外的推动力。过去三年房价平均涨幅近20%，确认了甚至是最乐观投资者的预期。

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按通胀调整后价格计算，目前美国城市的房价仍低于2008年触及的高点，但旧金山例外，该地区楼市出现估值过高迹象，但鉴于硅谷空前繁荣、经济基本面强劲，旧金山楼市还不存在泡沫风险。

欧洲方面，随着一些关键城市收入强劲增长，经济景气出现改善，过低的借款利率催生了对城市住房的旺盛需求。

亚太地区，自2013年日本央行推出量化宽松计划以来，东京楼市可能出现过热迹象；而在贪婪的投资者需求和炒楼预期的推动下，香港房价创下纪录新高。

就房价收入比而言

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，在香港，收入达当地平均水平两倍的人，也难以负担60平方米住房。另外，人们的收入和房价，在伦敦、东京、纽约、巴黎和新加坡是脱节的，房价收入比超过了10。