利率上浮，3价合1，深圳房价会降吗? 作者:美房网主编今年2月

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利率上浮，3价合1，深圳房价会降吗?。房价|深圳|首套房|评估价|三价---

作者:美房网主编

今年2月，北京、武汉、深圳、杭州等城市掀起了第二轮利率上浮，部分银行已经将首套房贷款利率上浮至20%，甚至25%，二套房上浮至30%。但没想到，20%的上浮力度仍不是顶，东莞、西安首套房利率上浮40%!

贷款利率上浮很好理解，就是你向银行贷款的利息上涨了。同样的贷款数额，以前在基准利率的情况下，贷款100万30年期限，只需91万利息。如今，需要向银行支付136万，购房成本瞬间增加了46万。

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而“三价合一”，也是为增加购房成本而来。一般情况下，一套二手房交易会有3个价格。我们分别看看是哪3个价格。第一个是实际成交价。这个相信无需多说，就是从你口袋实际拿走给原业主的钱。第二个是交易备案价格，也叫计税价。为了少交点税，买方和卖方都希望少写点，一般都会低于真实成交价。房管局收税的时候，是根据计税价来收税的，通常都是低于市场价很多，这样也才容易避税。第三个是银行评估价。买房需要向银行贷款，购房者当然是希望银行评估价格越高越好，评估的越高，能贷的款就越多，但银行也会审核自己的风险，以前深圳的首付红线是1成首付。

那么三价会不会合一呢?

3月7日，在第十二届国房论坛--2018年房地产发展趋势与城市更新研讨会上，深圳市房地产研究中心主任王锋在谈及深圳房地产市场调控时表示，2017年深圳明显加大了去杠杆力度，比如采取上调首套房贷利率、规范二手房贷款审批和发放。9月底三部委发布的反洗钱工作的通知，要求银行评估价要和网签价一致，不能高评高贷，不能阴阳合同，深圳将严格执行。从官方表态看，今年三价合一一定执行，那么如果执行，有什么后果呢?

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比如我想在深圳宝安中心买一套总价1000万的二手房，首付30%，为300万，需要向银行贷款700万。在“三价归一”之前，为了避税，于是我会与卖方达成一致，网签备案价写低一些为500万，但我为了多向银行贷些款，说成交价是1500万，但银行有自己的评估系统，银行最终的评估价是1200万，以这个价格银行贷款70%给我，也就是给我840万，我只需要首付160万即可，相比于原来的300万，我少付了140万。

如果税按3个点计算，原来按500万计税交税是15万，而现在三价合一交税就是30万，税费差了一半。也就是说我原来需要175万即可拥有1000万的房子，而现在需要330万才能拥有1000万的房子，首付大大增加，甚至接近一倍。

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一句话高度概括，购房二手房的门槛和成本抬高了，向银行贷到的钱少了，税费却增加了!当然好处是银行风险更小了，避免了过多贷款导致后期买房人资不抵债产生坏账，还有就是税收增加了，所以三价合一这笔账太划算了!据笔者了解，目前阴阳合同依然存在，计税价格依然低于网签价格，至于为什么没有执行三价合一，业内其实有诸多不同的声音，其中与个体利益、金融风险以前并不高有关。而出台的根本原因还是打击投机炒作，避免把房价炒得太高!

但无论上浮首套房、二套房贷款利率，还是“三价归一”，都只是通过增加购房成本的方式压抑城市购房群体的需求，但深圳作为一个超级移民城市，需求依然旺盛，笔者认为，这种方式短期内能控制房价，一旦市场形成稳定情绪，价格还会上升，所以对于深圳这样的城市，应该多考虑增加供应量，疏解需求。

作者:mkshfx