深圳\＂三价合一\＂后上车门槛抬高二手房价将下跌? [摘要]传了几个月的深圳"三价合

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[摘要]传了几个月的深圳"三价合一"终于落锤定音了，刚需买房更难了。...

传了几个月的深圳"三价合一"终于落锤定音了。

3月28日，中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委三部门印发红头文件，要求建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制"阴阳合同"和"高评高贷"现象，确保房地产市场平稳健康发展。

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简言之，就是实施"三价合一"，根据红头文件，该举措将于明日起正式执行。

所谓"三价合一"，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价。"三价合一"后，三个价格将不再"各自为战"，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

事实上，高评高贷一直是市场默认的操作手段。假设一套二手房实际成交单价5万/平米，计税评估价可能只要4万/平米，银行贷款按6万/平米;以4万/平米计税，购房者将能剩下很大一部分税费;按6万/平米贷款，又能用贷的款凑一部分首付。

" 三价合一"的直接影响是，二手房买家购房门槛抬高，要么多交税，要么少贷款多交首付，要么与卖家协商既能少交税又能多贷款凑首付的对策。

业内详细解读:

深圳中介协会研究中心总监徐枫

优化交易制度，直接影响高评高贷买家

首先，深房中协认为，"三价合一"政策不属于楼市调控政策，是管理机制的优化。此前阴阳合同的存在，需要不同的政府部门及商业银行对价格指标做最终的确认，这一政策的出发点正是由此产生。

其次，"三价合一"的落实，为远程(在路上的)房产税其中一部分税基(地上建筑物部分)确立了核价依据。

短期来说，市场会将其解读为利空政策。深房中协预计，"三价合一"直接影响高评高贷的买家以及拥有楼龄较早的业主。但"三价合一"的实施，对明确价格指标，增强信息披露，对优化交易制度起到积极作用。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺

直接影响购房者，房价可能会下滑

" 三价合一"是对整个房地产市场去伪求真，可规避二手房价格上的失真，打击偷税漏税具有重要作用。

对购房者影响会比较大，要么对他的贷款金额会有一定压缩，要么就对他要交的税费会增加，所以不管哪一方面对于购房者来说都不是好事情。

此外，该政策可能会对房价有一些轻微影响，尤其是二手房价格可能会下滑一点点，若如此，那么对购房者来说是一种补偿。

资深地产评论员李宇嘉

对刚需有冲击，对楼市影响比较大

" 三价合一"主要规避阴阳合同，规避了房地产的税赋。交税将按网签价来的房税，对现有调控政策是一个突破，这是不合理的，对二手房房价也产生了错误的信息。交易过程中出现高评高贷，个人通过银行高评把首付和月供都贷出来，这是非常危险的信号，国家出台这一政策目的是为了降杠杆。

未来购房成本会提高，对刚需来讲会有冲击;对楼市影响会比较大，对楼市需求会是一个冲击。

盈科信荣房地产律师团队首席律师张茂荣

" 三价合一"是公权强奸私权

我的观点和主流观点不一致，政府强制推进"三价合一"就是公权强奸私权，既没有法律依据也没有事实依据:

一方面，银行也属于市场主体，发放银行贷款的依据是中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》，该办法第五条规定的贷款成数是以实际成交价而非政府评估价为依据的;

二方面，政府评估价的出台是基于核定纳税的需要，即对实际成交价高于评估价的事实是明知并认可的，由此不能忽视实际成交价的存在;

三是《商业银行法》第四条明确规定商业银行依法开展业务，不受任何单位和个人的干涉，政府也不例外。

政府要求银行按网签价审批贷款不但没有法律依据，而且明显违法。

中原地产首席分析师张大伟:

北京"三价合一"执行多年，有影响但被稀释

北京"三价合一"己经执行了多年，虽有影响但现己被稀释，现在来说影响已经比较小了。这个政策对利用杠杆的置业者影响比较大，对二手房购买者会有影响。

深圳\＂三价合一\＂后上车门槛抬高 二手房价将下跌?