深圳拟出棚改新政!区政府可依法实施房屋征收 3月26日

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3月26日，深圳市住建局正式发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》(下称《实施意见》)的征求意见稿，明确了深圳棚户区改造将以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。征求意见截止时间为4月9日前。

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罗湖棚改资料图

依据《实施意见》，棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。棚户区改造项目建设的人才住房由人才住房专营机构持有或回购，项目建设的保障性住房由区政府回购。人才住房回购政策另行制定。深圳市住建局相关负责人表示，《实施意见》在结束征求意见，正式出台后，将面向新项目，已经进行改造的项目将不适用新规。

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罗湖棚改.资料图

同时，《实施意见》针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题上也作出了明确规定:

--明确了深圳棚改政策的适用范围。《实施意见》的适用范围是:使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区:1. 存在住房质量、消防等安全隐患;2. 使用功能不齐全;3. 配套设施不完善。对于使用年限虽不足20年，但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区，经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。

--统一了老旧住宅区棚改项目的安置补偿标准。《实施意见》明确，我市老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)确定。对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价;产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。同时，鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购价格按同项目的货币补偿标准计收。

--创新提出了棚改的深圳模式。《实施意见》提出"各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房"的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

--实现了棚改与房屋征收程序的有效衔接。为避免因个别业主提出不合理要求导致无法达成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目改造难以顺利推进，进而损害了大多数业主的合法权益，《实施意见》明确，在相关情形下区级政府可以根据公共利益的需要，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)等规定，依法实施房屋征收。

--确定了棚改项目的土地出让方式及地价计收标准。《实施意见》明确，棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。

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