想买佛山新房?下半年开发商用量换价最是好时机! ABCDFGHJKLMNQST调控政策收紧、房企天

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调控政策收紧、房企天价夺地，这样看似自相矛盾的新闻经常让人摸不着头脑，然而仔细梳理相关背景，就会看到这未必没有道理。更重要的是，对于有心买房的普通人来说，面对在房企高歌猛进中不断收紧的调控政策，也许除了看热闹，还能发现其中的可乘之机。

多家房企资金受压

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在2017年，尽管调控持续了一整年，全国商品房成交量增速有所放缓，但销售规模再创新高，龙头房企销售业绩更是惊人，碧桂园、万科、恒大的年销售金额均突破5000亿元大关。而进入2018年，不少房企的销售目标都有所调高。比如，恒大将今年的销售目标定在5500亿;碧桂园则传出"保底8000亿，冲击10000亿"的消息。

根据统计局所公布的数据，1月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，环比上涨的城市有52个;而到2月份，环比上涨的城市有44个。15个热点城市中，仅有天津环比上涨0.01%，郑州和成都环比持平，其余城市均出现环比下降。

而在中国楼市敏感区环京地带，打折出售的情况并不罕见，如霸州孔雀城以7折的价格8500元开盘，原价125万的房子，现在85万就可以拿下;大厂潮白河孔雀城紫薇园推出16000-18000的房子，而最高峰这里的房价一度接近三万;固安枫丹白露花园价格为13500元，而在去年年初，价格为一度为25000。香河绿地京21区项目价格为12400元……

对于环京地带房价频现"腰斩"的原因，普遍观点是部分开发商资金链承压，急于回笼资金。其实不仅对于环京地区，其它地方的房企也在承受着来自资金的雅丽，据统计，目前房地产开发商的到位资金仅仅增长了4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。

信贷收紧管控房企"水喉"，房企的资金压力来自多个方面。

首先是政府加大了对个人房贷的管控力度。在今年1月份的工作会议上，银监会明确提出要努力抑制居民杠杆率，严控个人贷款违规流入股市和房市。

在这样的严格控制之下，个人房贷增幅出现了大幅回落。央行上海总部发布的数据显示，截至2月末，上海市本外币个人住房贷款余额1.31万亿元，增幅同比下降27.9个百分点; 央行营业管理部(北京)发布的1月份北京市货币信贷统计数据报告显示，截至当月末，北京市个人住房贷款余额9724.8亿元，比上年同期少增147.3亿元;据媒体报道，2月份深圳市国有四大行新增信贷仅71亿元，且房贷增速大幅回落。

与此同时，不少银行也相继上调房贷利率。2018年2月全国首套房贷款平均利率同比2017年2月上升了22.15%。如果以全国首套房贷平均利率5.46%贷款100万元、30年等额本息还款计算，仅利息就需要偿还约为103.50万元，而在去年同期所需要偿还的利息约为81.76万元，一年内利息支出多了21.74万元。房贷利率在多个城市的相继上浮，无疑强化了目前仍没有放松信号的调控政策力度，进一步抑制了房价上涨。

此外，银行对开发商的贷款要求则更为苛刻。比如在上海，银监局要求辖内商业银行不得对"四证不全"房地产项目发放任何形式的贷款;房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按穿透原则监管等。其他地区的银监局也提出了类似措施。

增量减价概率增大

银行收紧贷款要求无疑增大了房企融资的难度。事实上，这一趋势在去年就出现了，今年只是更加明显而已。银行贷款方面，多家股份制银行已暂停房地产新增授信业务。此外，国内发债、信托融资也都进一步收紧。

除了信贷收紧之外，目前房企还面临政策持续从紧、宏观经济影响、公司债到期高峰等压力。

在这样的背景下，加上供应端预售许可证预计加快审批、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素的综合作用，都逼迫房企不得不急切入市，以换取现金。

为了达到快速回款的目的，房企以价换量将是大概率事件。多家研究机构认为，今年的整体销售规模将比去年有所下滑，很多企业销售任务偏重，甚至不排除降价销售的可能性。

佛房点评:

对于唱空者来说，上文透露的讯息无疑是一个有力的注脚，然而希望大家别忘了，房企也不傻，他们在拼命卖房的同时，也在拼命拿地，上周在佛山豪掷200亿的保利、华远、碧桂园等房企都是其中一员。一家房企这么干也许是豪赌，但家家都这么干，相信都是权衡过政策环境与市场前景后作出的决定。

而对于一般购房者来说，房企、市场和政策的博弈，也许就意味着一个值得留意的出手时机。信贷政策收紧、房贷利率上浮、高价土地频现，未来购房成本持续上升的趋势恐难有大改变;但如果在佛山非限购区域，更多购房者选择观望，下半年以价换量或成部分房企的选择!