租赁房屋征收中承租人的权利保护 2017年岁末

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2017年岁末，由吴君如执导的首部电影《妖零零》上映，电影以拆迁户与地产商之间的矛盾为作为剧情发展主线，定位为贺岁喜剧，但其中不乏拆迁户的心酸与无奈。

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在现实中的拆迁中，虽然我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条第2款已经规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁。但实际执行之中，由于拆迁主体、责任不够明确、参与拆迁工作人员自身专业与法律素质参差不齐等原因，导致矛盾重重，此种情况下，相对于代表公权力的行政机关，被拆迁人的利益往往难以得到合法有效的保护，特别在被拆迁房屋出租的情况下，由于没有物权的保护，承租人的权利及更难以的到保障。本文将就两个方面：租赁房屋征收中承租人有何种权利、如何保护租赁房屋征收中承租人的权利进行讨论。

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租赁房租主要是指租赁房屋征收中，涉及三方法律主体两组法律关系，即拆迁方、被拆迁方、承租人，其中，被拆迁方在拆迁关系中为被拆迁方，而在房租租赁关系中为房屋出租人，对被拆迁房屋享有所有权。

首先，在我国，房屋租赁关系受《合同法》调整，根据其第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。相应的在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，第20条也规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。所以，在正常租赁关系中，当房屋发生所有权变动时，依据“买卖不破租赁”的原则，承租人可继续享有对房屋的使用权，此外，根据《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。

其次为保证承租人的权利，维护租赁合同关系的稳定性。在租赁房屋征收中，被拆迁人（出租人）与房屋承租人对解除租赁关系，不能达成合意的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。协商不成的，应当优先满足承租人关于产权调换的选择权，进行产权调换后继续由承租人承租。可见，在租赁房屋征收中，通过房屋产权调换，承租人的权利依旧是受到法律的妥善保护的。

但是，实际中也往往存在出租人对房屋的所有权因征收而灭失的，此时因为履行不能而导致租赁合同解除。在戏中情况下，就涉及到承租人的损失应该如何计算以及如何得到合理赔偿的问题。

在租赁房屋征收中，承租人的损失一般包括三个方面：预交的租金、承租房屋的装修损失以及停产停业损失。对于预交的租金，在征收强制剥夺所有权的情形下，承租人可以要求出租人退还租赁押金；对于房屋装修的损失，则可以根据《城镇房屋租赁司法解释》，视具体情况，决定承租人的装修费用能否得到赔偿；而对于停产停业损失，则需要通过专业的评估，参考征收经营状况、市场销售情况、类似行业经营情况等因素决定最终合理数额。

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综上可知，在租赁房屋征收中，如果可以通过房屋产权调换，则调换之后，承租人仍旧在租赁期内享有房屋的使用权。如果因为征收出租人的房屋所有权灭失的，则根据合同的相对性原则，由出租人承担其相应的损失，对于预交的租金予以退还，对于房屋装修费用视情况决定是否予以补偿以及对于停产停业损失，进行合理赔偿。由此做到，全面合理保护租赁房屋征收中，承租人的合法权益。

文章 | 周旭亮

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编辑 | 蒋丹丹

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