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国家队全面进军存量地产，民营房企没得玩？错！这是所有人的机会。存量|地产|国家队|房企|机会|进军---

租赁房无疑是最近一两年来的大风口。虽然还是有不少人觉得干这个不赚钱，但是已经有各路人马——这其中就包括很多开发商，比如碧桂园、万科、龙湖、旭辉等——冲进了这个市场里。

相比开发，持有运营公寓是更重的模式。为此，政策给予的充分支持。在增量开发的融资渠道不断收紧的当下，长租公寓的多条融资渠道却门户大开，比如旭辉、保利、碧桂园的类REITs，龙湖30亿元的五年期住房租赁专项公募债券。

与此同时，国家队也悉数登场。本来就不好赚钱的行当，国有租赁公司入场，民企岂不是更加玩不下去？很多还在犹豫要不要干的房企心理显得更加没底。明源君认为，其实大可不必惊慌，恰恰相反，国家队的入场对进军存量房市场的房企等，反而是个利好。

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1、租赁市场空间巨大
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国家队已经入场
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刚刚过去的“两会”上，政府工作报告再次明确指出，“培育住房租赁市场，发展共有产权住房……让广大人民群众早日实现安居宜居。”

与此相对应的是，各地国有租赁公司已初具规模。最近的全国两会上，住建部部长王蒙徽在接受央视采访时透露，目前12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司，到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房的用地能够占到增量的30%。

王蒙徽所说的12个试点城市就是去年7月住建部会同有关部门选取的首批开展住房租赁试点城市。

如何培育租赁企业？这些试点城市地方政府的做法是组建、扶持国有租赁公司。比如，广州的首批国有租赁住房企业是广州越秀住房租赁发展投资有限公司和广州珠江住房租赁发展投资有限公司。

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▲来源：广州市住房城乡建设网

此外，去年跟众多房企联手搞出“按居贷”的建行，最近又与新派公寓达成合作，发起了基于资产证券化的不动产并购基金。别看基金初期规模只有20亿，但意义巨大，其体现了长租公寓行业未来发展的模式：以基金的方式收购存量物业，专业公寓运营商负责运营，后期通过资产证券化方式实现退出。

这其实也是国家队入场的另一种表现形式。

此外，去年万科入场深圳坂田岗头新围仔村综合整治项目，目标是针对新围仔村的实际情况建成户型面积15平~30平不等的青年公寓，局部楼栋改造为两房的家庭式公寓。某种程度上，也可以视为是国家队进场。

2、国家队入场只是稳定市场
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对民营公寓运营商是利好
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众所周知，国企在融资、土地获取等方面有天然优势。由于开发领域的利润比较高，因此民营房企还大有用武之地。可是，在大家的印象中，租赁住房的利润是很低的，国家队入场以后民企还怎么玩？

明源君认为，这种担忧没有必要。国有租赁公司主要有两方面作用：第一，承担政府推出的租赁住房用地的建设、管理及运营的职能；第二，未来可能还会承担在市场上收购存量房源的职能。

虽然租赁的需求一直存在，但这个领域机构化的运营、政策法规等都十分薄弱，国家队的入场会带动这些方面的完善，对想试水这一领域的房企来说是利好。

一、国家队的职责是解决民生问题，不是赚钱

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不光是在中国，住房在任何国家都是一项事关国计民生的大事，比如房利美一开始就是一家国企，之后市场化了一段时间，次贷危机后又被美国政府收为国有，过程中，政府对其一直有政策倾斜、扶持，这不能是一个纯市场化的设计。

去年，广州甩出的“租售同权”之后，瞬间刷爆朋友圈，掀起一股舆论风暴。最近，广州市教育局已对此研制相关方案。

深圳大概80%的人都租房住，而人口还在源源不断的流入。这也是很多大城市都面临的一个问题。没有国家队前，大家也是从私人那里租房住，但国家队的出现，无疑更具有示范和引导作用。

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对于租赁住房规模，各地政府有比较明确的指标，比如合肥要建35万间，其中15万间~16万间由政府拿出来，剩余九万间左右由民间出。明源君相信，政府想干的事，认真干一定能干成。

但与此同时，不少入场的国家队其实也很茫然。好几个国企的老总告诉明源君，算了很久的账，无论怎么算账都算不过来。如果纯粹市场化的拿地、盖房、装修、出租，要30年左右才能回本。国家队进场的趋势不可逆，但钱并不好赚。另外一个就是上面说的，国家队的职责不是赚钱，更多的是起到托底的保障作用，租赁的示范作用。

所以，国家队进场不是为了竞争，也不是要抢别人的饭碗，它起到的是一个稳定市场和压舱石的作用。

二、国家队入场，将加速行业规范和金融创新

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除了起到示范作用和压舱石的作用，国家对入场带来的一个明显利好是，加速了行业的规范。

目前市场上有一些公寓运营商比较赚钱，让不少人眼红。可是，在几年前，他们做这个事情的时候，绝大多数人是不看好的。最典型的是新派公寓的王戈宏。据其回忆，当初买新派国贸店那栋楼时，只有赛富投资基金首席合伙人阎焱支持他。因为楼太破旧，周边环境差，在北京市场上卖了三年没有人买。

可是，随着国家队入场，去年五六月份以后，几乎是一天一个政策。这个行业里坚持不懈的人，一下就感受到风口的感觉。

最典型的是金融的开放，从新派公寓REITs，保利住房租赁REITs，旭辉领寓类REITs，再到碧桂园的类REITs，不仅审批速度快、金额逐步扩大，而且形式上也不断突破，可以说目前公募REITs已经没有实质性的障碍了。明源君接触的不少这一领域的专业人士，他们均乐观地认为，公寓的REITs将是第一批做公募REITs的业态。

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若从投资策略角度看，长租公寓本身租金现金流稳定、波动小，而且签订的租约足够长，运营成本也远低于酒店的运营成本，非常适合做金融化产品。

此前，大家不看好公寓的原因就在于这个行业规模小，发展慢、收益率低。可是，资产证券化能够有效的盘活资产，一旦推出真正的公募REITs，不仅可以解决现金回笼的问题，而且收益率也会在现有基础上提高不少，并带动企业做大规模。

此外，酒店是有特行许可的，而公寓是没有的，谁都可以做，这也导致一开始几乎无人问津的业态，风口一来就一拥而上，够野蛮生长，国家队入场以后，政策不断清晰，行业规范性不断增强，门槛会越来越高，这对公寓的长久发展是利好。

3、只要有运营和服务的能力
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既可以与国家队合作
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也可通过差异化竞争取胜
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国家队的优势是有钱有地，在增量开发领域，这是极大的优势（当然，并不意味着就一定能够做好，明源君有见过拿钱成本3点几，也不缺地的国企照样没做好），但在存量领域光有这些还不行，还要有运营和服务的特殊能力。

民营房企也好，运营商也好，只要拥有深厚运营和服务能力的运营商，一是可以跟国家队合作赚钱，二是可以通过差异化竞争策略取胜。

一、与国家队合作，优势互补，实现双赢

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相比纯销售的住宅用地，“只租不售”地块的价格要便宜得多，但多数还是要竞价的。比如去年11月10日，深圳首宗70年自持租赁用地以挂牌的方式出让，万科、华润、龙湖、中海、碧桂园、星河地产、佳兆业等房企都加入了此宗地块的争夺，最终深圳市人才安居集团以10.1亿夺得该地块。

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▲图片来源：深圳新闻网

拍卖过程中，竞地价环节达到最高限价之后，在竞人才房面积时，佳兆业和深圳市人才安居集团还展开了拉锯战。

竞拍下拿地，难以特别便宜，国家队拿地的优势被削弱。即便政府拿出专项租赁的土地给国家队，但运营不一定是国家队擅长的。因为这是一个非常新的领域，新入场的国家队其实并没有一个现成的团队。

可是，国家队必须要干，而且要干别人不愿意干的事情，从最艰难的地方入场。对于拥有精细化管理体系，运营和服务能力强大的运营商来说，未来完全可以跟国家队合作，国家队提供房源，你帮他运营，优势互补，达到双赢。那些国家队号称要做到几百万套一定要需要很擅长运营品牌来合作。

比如，像员工宿舍、蓝领公寓，基本上是基于社会责任去做的，不赚钱，但明源君知道有家做员工宿舍的运营商，竟然能够实现所有的单店盈利，目前已经成为该细分领域的NO1，这样的能力是很稀缺的。

就明源君调研的情况看，健康发展的长租公寓企业，企业可能比较穷，但其单个长租公寓项目测算多半是赚钱的。小的基本都赚钱，规模一大就亏损了，为什么？因为规模一大就要上系统，增加管理层级，自己把自己给折腾死了。即便没把自己折腾死，前期的后台成本建设和跑马圈地也会消耗大量资金，自然就显得穷。

现在能够做轻资产托管的，一开始就十分重视搭建标准化运营体系，通过搭建信息化平台管理系统、制定各环节运营手册等，规范运营操作流程，让规章制度和信息平台应用下沉，真正做到降本增效，同时培养起了专业的人才队伍。

国家队擅长的是资源整合、金融，但存量市场最核心的是运营和服务，任何一个金融都是工具，能帮助你腾飞，如果你没有翅膀，运营和服务就是你的翅膀。

做公寓是很辛苦的事情，只有运营好了才可能获得一些融资、投资，才可能有一些回报。如果从现在开始对一些物业的把控、运营细节把它落实在实处去，把控风险，国家队入场你就是有机会的。

说到租赁，大家都会想到租赁住房主导的典范——德国，其一开始是国有企业在干这事，最后慢慢都变成民营的了。

二、通过差异化策略，多业态整合来取胜

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对民企来说，国家入场带来的最大冲击是供应量会大增，比如上海未来会有70万套的公寓涌现市场。但即便如此，民营房企、运营商还是有机会。

首先，买房有刚需，有改善，还有要买别墅等不同层级的需求。租赁市场上同样如此。刚毕业的大学生支付能力有限，只能租一般的房子，工作三五年之后的白领，有了一定的经济实力，可以租更有档次一些的房子。

如上所说，国家队进入的领域，更多是寻求最大公约数，不可能面面俱到。像深业集团那样把10w+/平米的房子拿出来出租，明源君相信，其不止是为了响应政策号召，同样也要寻求盈利的，其要做高端的服务式公寓。

其次，开发商——特别是大型房企可以在寻求差异化策略的基础上，整合各种业态，在租金收益之外寻求增值收益。

比如，租客对房租比较敏感，但对房租之外的其他支出却不太敏感。自如现在的租赁房管理规模已经达到几十万间，租客一百多万，自如COO梁占华在一次演讲中就透露，未来可以孵化无数的商业模式，比如引入家庭院线。

再比如，房客退租会违约，但如果帮他提供转租服务，避免扣押金，这样既可保证客户的体验，又可保证公寓随时处于满租的状态。还可以跟金融公司合作，进行基于C端的金融创新；大城市，大龄剩男剩女比较多，恋爱是刚需，可以跟相亲网站等等合作。这些都是很符合长租公寓的生活服务场景。

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▲来源：龙湖冠寓

某公寓运营商就告诉明源君，其公司最近一轮融资，有家非常不错的国资想投他们，但他们最终选择了外资。因为他们自己运营得很不错，不需要傍国资的大树，而且未来想在海外上市，引入外资会更好些。

轻资产模式可以比较容易快速做大规模，比如魔方一开始就是这么干的，可是最后发现有问题，我把这个物业经营的很好，但是没有享受到资产增值，于是魔方公寓和中航信托成立蓝山资产，蓝山资产负责在前端收购存量物业，魔方公寓接手运营，最后形成一定体量的资产包，以资产证券化的方式退出，形成长租公寓投资闭环。

将长租公寓升级为公司主航道业务的龙湖，目标是将冠寓做到TOP3，其瞄准的也不只是收租金，而是将每一栋‘冠寓’作为城市综合网络的City Hub（交叉点），汇集城市“衣食住行”等服务——没钱买房的时候租住在冠寓，购物、娱乐逛龙湖的天街，未来买龙湖的房子。简直不要太完美。