看完2018年政府土地出让计划，请珍惜主城区的每一个席位以上为广告

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以上为广告，以下是正文

壹

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我们在为越来越好和越来越大的杭州欢欣鼓舞的同时，也要接受买房只能越来越远的现实。

在2017年12月14日，《斯文》推送的文章《读杭州:政府的规划和卖地分布，就是城市运营的逻辑和买房方向》中，就清晰地指出，未来的杭州，由主城区向萧山、余杭、富阳、临安下沉，会是大趋势。

这一点，从政府的规划文本，和实际卖地的分布逻辑上，都能找到清晰的验证。毕竟，文章发布时2017年已出让的187宗土地中，主城区82宗，占比仅为44%，剩下的105宗，全部在另外四区。

2018年，这种情况只会更甚。我们拿数据说话，由浅入深，理性分析。因为，每一个大的布局背后，都有合理的导向和目的。只要我们读懂它，就能抓住机会。

贰

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据国土局网站的《2018年度杭州市区经营性用地出让、储备和做地计划汇总表》显示，杭州主城加萧山、余杭、富阳、临安四区，共计出让的土地宗数，为253宗，其中住宅159宗。

这些地块是如何分布的呢?请看下表:

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253宗地块，主城区仅为69宗，占比仅27%。更夸张的是住宅地块，在2018年计划出让的159宗地块里，仅有39宗，占比甚至不足四分之一。

而这39宗住宅用地，共计2448亩，约163万方，按照开篇文章中统计的2017年主城区出让土地平均容积率2.61计算，建筑面积约426万方。而2017年已出让土地的建筑面积，约为548万方，这两年的新增供应大概是974万方，按套均面积120方计算，大概是8万套房子。

也就是，一年大概也就4万套而已。

不管有钱没钱，住得更远，都是趋势了。尤其在笕桥的地价都突破3万的市场下，除了桃源、长睦、下沙、之江转塘等少部分板块，不管买不买得到，500万，或许要渐渐成为主城区的门槛了吧?

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何况，还有一个细节数据非常有意思:主城区69宗地块，公建有30宗，公建的占比远远高于其他几区和全市。这就意味着，主城区的配套，将来会越来越完善。大部分的购房者需要思考的是，房子日渐少、配套日渐向好的主城区，哪里才是自己的机会。

当然，在杭州从单核城市走向多中心的格局中，远，不是最可怕的。因为对于远的恐惧而错失了购房的机会，才是得不偿失。

叁

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那么，主城区的39宗土地，是如何分布的呢?

看到这一组数据，城区和做地单位加起来的15个部门，平均每个口径不到3块地。主城区地盘较大的江干区和西湖区，分别只有6宗地和2宗地。这两年后劲较大的拱墅区，是地最多的，但也只有7块。

这也就意味着，主城区的每一块土地，都将会迎来非常激烈的竞争。这竞争，不仅是开发商为了获取土地而开展的争夺，更是客户为了留在主城区而对每一个席位的哄抢。

比如后劲表现充足的拱墅区，计划出让的7块地中，2块在庆隆，2块在桃源，2块在祥符，1块在申花。

这样的节奏下去，庆隆会成为继南星桥之后，杭州第二个大量高端项目云集的区域，集中程度甚至超过奥体、华家池、滨江和武林门。

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申花庆隆小河单元控规

当然，席位哄抢最激烈的还是上城区和滨江区，本来地盘就不大，没有土地出让，后续供应又跟不上，这里的每一个楼盘，哪怕信达滨江?壹品、翡翠海岸都已经站到了杭州的价格第一序列，依然门庭若市。

要知道，当你还嫌弃翡翠海岸北临高架时，上城区2018年要推出的位于望江新城的两块地，加起来不仅只有区区17万方，而且地段已经不再是秋石高架以东的沿江区块，而是望江路北侧、海潮路西侧的地方了……

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百度地图上，望江新城两块地的位置

地段越来越差，地价反而可能越来越高，这才是可怕的。

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因此，对于手握重金的人来说，在好的地段供应越来越稀缺的情况，占据一席之地，远比满足自己的需求更重要。因为，在这场政府通过土地来重新划分城市格局的占位赛中，错过了机会，可能意味着错过了很多很多……

肆

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再来看其余几个城区的土地情况。

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在杭州十区的格局中，萧山余杭和新进来的富阳、临安，已经出现了分化。萧山(含大江东)计划出让的土地，无论是总数、还是住宅，都是当仁不让的第一。得益于奥体、世纪城成为杭州新的城市中心，萧山的大踏步前进，已经是正在推进的事实。

余杭也一样。如果说，钱江新城是杭州市的，那城西科创大走廊，则是浙江省的。钱江新城是政治中心，科创大走廊则是经济和产业聚集区。未来科技城、良渚申遗、西站枢纽等，将是带动余杭乃至整个杭州城市前行的重要力量。

而去年9月15日才正式挂牌的临安，显得异军突起。31宗住宅地块的推出，甚至超过了余杭。依托西站和轻轨、科技城，临安融入杭州的步伐，正在加大，甚至要超过富阳。而大量土地的出让，它不但要完成自己的产业导入和城市建设，更需要承接科创大走廊的延伸功能。青山湖科技城崛起，想必也只是时间问题。

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青山湖科技城鸟瞰图

而据斯文君之前的统计，2017年各区出让土地的平均容积率，余杭只有1.78，富阳是1.84，萧山是2.47，而临安高达2.3。那个以多层为主的山间小城，将很快适应高楼大厦的都市森林。

我们要思考的是，超过75%的住宅计划出让土地都在曾经我们认为的郊区，为什么会这样?

伍

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这一波的土地腾挪背后，有非常清晰的“造城”、“移民”和产业建设的目的。

要造城，先移民，这是汉高祖刘邦建都时就用过方法。

刘邦夺取天下之后，准备定都洛阳，一个叫娄敬的人反对，建议将都城定在秦地关中一带，那里有秦岭、黄河天险作屏障，是北方有名的粮仓，也是个易守难攻的地方。刘邦采纳这一建议，拔营前往关中，在秦都咸阳附近开始建长安城。

但是当时长安周边很萧条，人口较少，“首善之地”如何建设呢?娄敬又向刘邦建议，向长安城大移民，号召六国中的大户人家、有才学者、有技艺者移民去长安。有资料显示，从公元前198年第一次移民开始，此后150多年间，汉代共有 7次大移民，总迁人口约40万人，到了西汉末年，长安的移民后裔达100万人以上。这一移民政策，把六国中有文化、有影响、有财富的人，以及各方面有突出技能的人迁到了长安。

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结合目前杭州的人才引进政策，把引进来的人，放到什么样的地方，绝对是政治智慧。

杭州在萧山、余杭、临安大举建设大江东产业聚集区、科创大走廊、青山湖科技城，面向全国乃至世界大量招商引资、吸引人才，然后在这三个地方定向提供大量土地，三位一体结合的政策，背后的目的，都是希望引进优秀的人才促进产业发展、用产业发展带动经济和城市的进步、城市更高的吸引力又会吸纳更多的优质人才来振兴产业和城市。

这番卖地天平倾斜的背后，土地是手段，人才是根本，产业是容器，背后的经济和城市发展，才是根本目的。

陆

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想明白了这个逻辑，我们就可以普及一下一个基础知识。

大家都知道，房地产最主要的价值，就是地段。那什么是地段?

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比如武林门，普遍认为是杭州最好的地段，但是投资价值只会越来越低。因为往那里流的钱，以后会越来越少。

所以，对于房产投资来说:钱往哪里流，哪里就是地段。

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现在回头来看政府的土地出让导向里，你认为有机会的潜力地段在哪里?

在知识付费的年代

在知识本来也应该得到尊重的年代

我希望为每一个渴望拨开云雾的人免费做点事

每一次努力书写

只希望后之览者，亦将有感于“斯文”

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