一直以来很多人都很关心房价的问题，都在想为什么房价这么高？房价到底是谁来定了？，现在我从内部的角度告诉大家房价到底是怎么来的！

因素|定价|楼板价|系数|一价|楼盘---

第一:楼板价: 简单来讲楼板价就是开发商从国土局拍卖，竞拍或转让来的土地的一个成本价格。开发商在拍地之前就会做一个深刻的研究一般以周边同类的楼盘作为参考，然后再进行细化，达到一定利润才会考虑拍卖土地，这是楼盘定价的最基础的一个点。

第二:建安成本: 建安成本是房屋建筑成本和房屋设备安装成本的简称，简单的来讲的话就是建设房屋的投入以及安装这个房屋所有的设备的钱，包括水电，强弱线，有线电视，宽带等所有的费用。

第三:项目本身定位: 项目本身定位是房价的一个提升点，需要参考的因素也比较多，主要有以下几个点:

1.楼盘的地理位置，房地产地段决定一切，如果楼盘所处的位置非常好，周边有丰富的商业配套，比如商场，超市，菜场，地铁，公交车站台等，尤其是算不算学区，这些都是考量一个楼盘地理位置是否好的一个标准，如果有则楼盘的定价就会高一点，反之则会降低一定的价格。

2.项目本身的品质定位，如果这个项目属于一个高端楼盘，则相对说定价会高一点，如果这是一个刚需的项目则会定价低一点。

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以上说的几点是楼盘定价的一个基础定价

标准。下面我再说几点你实际看到的售价表是怎么来的，也就是所谓的一房一价是怎么回事？

有了上面的基础定价以后，开发商会根据以下几种因素来制定每一套房子的一个具体价格。首先我罗列下影响楼盘一房一价的主要因素。

1.朝向因素，一般除了别墅以外，楼盘不存在整栋单元的朝向问题，所以我们一般来说，这个朝向是客厅的朝向以及他朝向南边的具体有多少房间。一般来说朝南的房间数量越多越好。

2.景观系数，一般来讲就是看这个小区他的整体绿化程度以及是从这套房子可以朝外看到的景观有多少，或者这栋单元他周边的绿化有多少来做为参考系数。

3.环境系数，简单来讲就是看一看这个套房周边有哪些污染的情况: 包括噪音啊，电房啊，高压线啊，厕所啊，马路啊这些情况做为参考。

4.对流系数，就是南北是否通透，看一看风是不是可以直线的形式穿过房间。

5.楼层系数，简单来就是看看这套房它所处的楼层怎么样，一般来说多层楼房定价楼为中间贵，顶楼和底楼便宜，小高层电梯房一般是越往上面价格越高，而大高层一般为8--30左右为越上越贵，其他楼层相对便宜。

6.面积系数，看整套房的面积大小，90平方左右小面积的，一般比较好卖价格稍高一点，面积大的会相对价格低一点。

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以上只是简单的罗列了一下楼盘定价的因素，归根结底影响楼盘定价的十大因素:地段，配套，物业管理，建筑品质，项目规划，立面装饰，开发商实力与信誉，停车位，户型设计，营销推广。

以上个人观点，手码不易，点个关注吧～～

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