2018年房企要面临的最大风险是什么？在经历过2017年史上最严厉的调控政策

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房企|面临|一线城市|最大风险|负债率|销售面积---

在经历过2017年史上最严厉的调控政策后，多数房企的业绩都没受太大的影响，却反而还创下了历史最佳成绩。而今年包括绿城地产、金科地产、蓝城地产在内的所有房企都表示：2018年房地产市场“不会太好，也不会太坏”。

这主要原因是，大家都预计全国房地产销售面积会下降,大概在10%左右，鉴于房企对未来三四线城市行情仍然很看好，所以他们认为今年房地产市场前景不佳，但也绝不会坏到哪里去。

正是由于对今年房地产销售预期持谨慎态度，所以全国房地产投资增速也开始呈现放缓局面。在供应方面，报告预计，2018年全国新开工将呈现中低速增长，全年增幅在4.5%至6.5%之间。

与此同时，房企的集中度也在快速上升，也就是说，房地产业“强者恒强，弱者衰死”的趋势已非常明显。据权威机构数据显示，2017年百强企业市场份额快速上升至47.7%，较上年提高7.9个百分点，而这一数据在2016年，提升的速度只有5.6个百分点，目前房企的市场占有率正在向少数大型房企汇笼。

如今对于大中型开发商来说，早已对“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策毫无异议。在他们看来，房地产调控政策的稳定性、连续性仍将长期进行，这是未来房企们所必须承担的。

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同时，大家早已对今年M2增速的预期有了心理准备，反正控制在13%以内，预计M2呈现稳中有降趋势，鉴于一二线城市受到调控影响，今年依赖三四线城市的成交量来维系业绩了，所以大家都害怕房地产调控会蔓延至热点三四线城市中来。

从目前形势来看，一线城市对房企来说是利润贡献率最高的，而开发商都想卖个好价钱，但是很多房企手握大量一线城市楼盘，却不能卖，这既是银行房贷收紧，又是新房出让的相关证件难批不下来。

而三四线城市销售火爆主要是危棚改造后的货币化安置，一旦危棚改造结束，或者当地无法拿出更多的钱进行货币化安置时，开发商售楼的难度就会大幅上升，销售业绩将会受到很大影响。

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事实上，今年国内房地产行业存在的问题恐怕远不只是销售下滑、房企间强弱明显那么简单。2018年房企的日子难过，应该会更有深层次的因素，而这些风险要远比销售面积下滑更加致命。特别是对于一些过去急于冒进式发展的房企来说，尤其要警惕类似风险的防控问题。

首先，房地产企业的融资难度正在增加。据同策研究院的数据，1月份监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计637.12亿元,环比去年12月的697.23亿元减少了8.62%，而且房企融资减少早已成为趋势性问题。

之前银监会要求银行封堵表外资金流向房地产业，同时房企海外融资、境内发债的成本都在增加，这对于资金耗用度最大的房企来说今年的日子肯定比去年更难混。

更要命的是，银行房贷越来越向排名50强以内的开发贷发放贷款，那么中小房企就会面临无钱投资经营或还债的尴尬局面。预计到2020年，前50强房企会拿走80%的开发贷款，50强之后的房企开发贷款将越来越紧。如果今年中小房企不能融到更多的资金，中小房企就无法加快发展步伐，就不能够获得市场地位。

再者，在经历了2017年房地产投资向三四线城市扩张之后，现在多数房企的负债率都很高，2017年百强企业负债压力加大，资产负债率均值为78.9%,较2016年提高2.2个百分点，这个数字远超警戒线。而且像融创中国、恒大地产均超过200%、绿城集团的负债率高于100%，这样的房企继续加杠杆的空间已经不大。

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最后，房企在前几年急度扩张之后，到2018年6月债务已经开始到了集中兑付期。从2016年初开始，由于货币政策的宽松，房企在各地抢地建房，于是形成了一个投资小高潮。这才是支撑起去年除一线城市以外的房价上涨的行情。

而到现在已经接近2年，之前的中期债务已经开始要陆续到期，房企自身也有轻资产、降杠杆的战略意图，这无疑会给前几年发债的房企的流动性形成巨大压力。如果开发商通过降房价的来促进销售，那才是明智之举，但很多房企还很乐观的预期中国房价的预期，这才是比较性命攸关的事情。

2018年国内房企最大风险主要还是：负债率居高不下，远超警戒线；债务额集中到期，对房企现金流造成冲击；融资难，成本飙涨，使房企陷入绝境。而这些既是多年来疯狂投资扩张结下苦果，也是去年靓丽业绩背后埋下的隐患。现在对于房企来说，适时降价促销，以确保流动性充盈，避免出现资金断裂，这才是2018年的生存之道。