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楼市泡沫是指房地产价格高于实际应有市场价值，这种现象形成有地方财政对土地市场过度依赖，房地产商及投资者追求房地产高利润被有意炒房所造成。刘全分析认为，决定房价上涨与下跌主要有市场供求关系，住宅成本性上涨和政府政策等多种等因素。市场因素主要是供求关系决定房价波动，如果市场供不应求将导致供求关系失衡，房价肯定会大幅上涨。

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2018年3月11日，中原地产调查数据显示，2月份300个城市共推出住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)483宗，环比减少32%，推出土地面积2234万平方米，环比减少28%;住宅用地出让金总额2140亿元，环比减少31%;住宅类用地成交楼面均价4477元平方米，环比上涨9%。300个城市住宅类用地平均溢价率13%，同比上年下降12%。刘全分析认为，全国大中城市土地供应量持续多年锐减，一二线城市因经济条件优越致使大量外来人口迁入，房地产市场供求关系紧张推动房价上涨。

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据最新调查数据显示，一线城市土地供应量同比上年下降16%，平均溢价率11%，同比上年下降14%。二线城市土地供应量同比上年下降12%，平均溢价率16%，同比上年下降15%。三四线城市土地供应量同比上年下降9%，平均溢价率13%，同比上年下降16%。刘全认为，受楼市调控政策影响房地产商拿地积极性得到抑制，全国土地市场溢价率大幅下跌及土地流拍数量明显增多。楼市调控主要目标是遏制房价大幅上涨及平稳房地产市场价格，房价与土地价格相互关联，要维护高土地价格必须首先要保持房价稳定上涨。

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2018年2月份，全国新建住宅销量18000万平方米，同比去年增加3.7%;新建住宅成交均价7720元平方米。一线城市新建住宅销售价格同比下降0.2%;二线城市新建住宅销售价格同比上涨1.2%;三线城市新建住宅销售价格同比上涨2.6%。刘全分析认为，一线城市新建住宅销售价格出现小幅回落迹象，二三线城市新建住宅在持续小幅上涨。中国楼市泡沫很大，高房价早已经超过普通民众的经济支付能力;因为中国有庞大人口数量及经济稳定增长为支撑，楼市泡沫三十年不会破灭。

作者:刘全，房地产专家、法学专家。

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创作:2018.3.23