产业交通升级新盘数量稀少地产商将“哄抢”经开区? 3月16日

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3月16日，经开区255亩住宅用地网上拍卖，引发碧桂园、中海、保利等5家房企哄抢，最终，经过4个半小时106轮竞价后，碧桂园以9.6亿的价格，溢价109%抢得。在此之前很长一段时间，经开区从未出现如此激烈的抢地行为。有业内人士表示:经开区这场“抢地战”并非偶然，目前经开区房价提升潜力较大，有可能成为下一个地产商们争相开发的热门区域。

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碧桂园斩获的经开区255亩地块位置

先来看经开区这块被地产商“哄抢”的土地。该地块编号为KCJ2017-14号，占地面积255亩，为纯住宅用地，规划容积率>1且≤1.6，建筑密度≤32%，绿地率≥40%，。截至竞拍报名时间，该地块共有5位竞买人报名，其中4位经过长达4个半小时、106轮激烈的竞价后，碧桂园以9.6亿的价格将其收入囊中，溢价率高达109%，单价352万元/亩，楼面价约3528元/平方米。

此前经开区的土地市场并不算活跃，很长一段时间内经开区都没有出现如此激烈的“抢地战”。就连热卖楼盘--东旭御山湖的项目用地拍卖时，也是经历了一次流拍之后，第二次拍卖才溢价200万元成交，并且溢价率很低。另外，在2014年、2015年前后，经开区大部分住宅的价格仅保持在4000-6000元/平方米的水平，一直是昆明的房价洼地，经开区地产开发价值并不突出。

此地块高溢价成交，从拍卖的技术层面上讲，一个原因是该地块的起拍价不高，仅为4.595亿元，每亩单价180万元，楼面价仅为1687元/平方米。现阶段，经开区住宅房价多在7000-10000元/平方米左右，对于这样的价格，1687元/平方米的楼面价并不高，未来赚率较大。竞拍价格门槛低，加价空间大，成了该地块高溢价成交的一个基本条件。

另外不设条件、所有开发商均可报名竞拍也是该地块高溢价成交的一个因素。去年昆明拍卖情况类似的几块土地，比如龙泉路人造板机厂地块、西北新城新希望白麓城地块、东白沙河中海云麓九里地块等，也是无一例外都遭到了“哄抢”。

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经开区东旭御山湖实景

导致此次“抢地大战”更重要的原因是经开区已今非昔比，有业内人士分析称:经开区的在售、在建楼盘，包括建工新城、兴景逸园、世豪香颂时光、耀兴枫丹白露等，基本都是四五年前就已落地的楼盘，且大部分规模不大，可供应的房源有限。长期没有新盘，住宅只减不增，慢慢形成供小于求的局面，经开区房价自然就上涨了。所以2017年东旭御山湖开盘时，这个新盘就遭到了哄抢，反过来，东旭御山湖的热卖也促使了其他开发商对经开区的看好。

另一方面，经开区地产开发一直受交通闭塞的影响。由于山脉、丘陵等阻隔，昆明到经开区的交通要道不多，驾车出行不便，公交车次偏少，严重制约了经开区的地产开发。但这样的局面即将改变，按照规划，未来至少有3条地铁线通过经开区，其中4号线预计2020年通车，4号线连通主城和呈贡新城，贯穿经开区抵达昆明高铁南站，通车后将大大改善经开区的交通状况。

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地铁4号线规划图

再次，近两年来经开区产业发展相对较快，全区主要经济指标位于全省国家级开发区前列。产业的发展意味着就业、人口等数据的上升，而人口是促进片区发展的重要因素。未来，经开区的产业将再上一个层次，占地6000余亩的宝能新能源汽车城项目已落地该区，并将于近期启动建设，该项目将进一步提升经开区的经济发展。

自2016年以来，原本房价偏低的东白沙河片区、西北片区、北部山水新城片区等，随着恒大、万科、碧桂园、融创等一线房企的入驻，先后走出了“房价洼地”，成了昆明的热点开发区域。有业内人士据此预测，目前碧桂园、保利已经进驻经开区，此次参与经开区土地竞拍的激烈程度显示，红星美凯龙、中梁、中海等开发商均有意到经开区开发，综上所述，经开区有望成为昆明下一个地产商们争相开发的热门区域。

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