楼市不减辣港府续做“最贪”政府作者:舒时 /秦朔朋友圈ID:qspyq2015上

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不减|楼市|政府|印花税|香港政府---

作者:舒时 /秦朔朋友圈ID:qspyq2015

上周末出门，碰到一个在太古城附近看房的金融圈朋友。她有些沮丧地说，刚刚被业主加租，每个月要多加近2000元，一个三室一厅不到85平方米的房子，月租高达3万元。这已经是业主在不到12个月的时间内第二次加租了!算了一下，业主两年内加租幅度超过10%，而她的工资则2年都没涨，越想越觉得心里憋屈，所以打算到附近看看有没有更便宜的地方换着住。

然而现实让人更心灰意冷。转了一圈，她惊讶地发现，同区类似条件的房子月租早已突破3.2万元。“其实我也知道，业主虽然加了租，但是平心而论，仍然低于市价。只是心里仍然觉得很不舒服。”她说。

陪她看房的一个地产中介也觉得现在的房租价格有点不可思议。

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以往春节之后，通常是香港租房市场的淡季，但是今年似乎淡季不淡，太古城附近的房子，不仅交易量上升，而且租金节节上扬。

“最近放租的盘似乎特别容易成交，有个索佬(广东话‘傻瓜’的意思)居然才看了一次房，就花3.6万租了你们同一小区的房子，我都不知道他是怎么想的。”中介直摇头说，“其实查一下记录就会发现，近期类似的楼盘只要3.2万就可以成交。”

中介的话并没有起到安慰朋友的作用，反而令她更心焦。

“这都是港府种的恶果。”朋友愤愤地说，“香港政府是世上‘最贪’的政府”。

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辣招令港府地产收益暴增

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朋友所指的“贪”，并非指香港政府贪污横行，而是指近年来港府不断祭出的房地产辣招，比如不断提升香港的楼市交易印花税，以及屡次限制银行提供按揭贷款的比重，令普通百姓购房交易成本不断上升，租房压力也随着水涨船高，港府则坐享楼价上升带来的各种好处。

这种“贪”，有数据为证。

在2018年2月底刚刚公布的香港2017-2018财年预算案中，港府盈余达到创纪录的1380亿港元

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。而港府在去年做预算评估的时候，只预计有163亿港元的盈利，因此当数字被公布时，社会各界都大吃一惊，为什么到年底这个盈利会比预估的高达7倍?!

财政司长陈茂波

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的解释是:过去一年香港地价升幅比预期高，私人土地供应也比发展局原定的目标高出35%，因此港府卖地收入大幅增加，而与楼市交易相关的印花税也出现大幅飚升。港府披露，去年物业和股票市场交投炽热，令印花税收入比预期多397亿元，达927亿元，增幅高达75%。

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对于香港这样一个税基狭窄、人口有限的地方政府来说，印花税这样高幅的增长实在是惊人的数字。众所周知，香港政府只向企业和居民征收三种税，利得税

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、薪俸税

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和印花税

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。利得税主要是针对盈利达到一定金额的企业，薪俸税是针对工资收入超过纳税点的个人。印花税则主要是针对各种交易--其中占比最大的是房地产交易和证券交易。

在印花税的巨大涨幅背后，主要推动力正是港府近年来所推出的品种繁多的房地产印花税措施。

首先是15%的从价税，除首次置业的香港永久居民外，所有人或机构购房，都要按成交价或市价(取高者)缴纳15%的印花税。

第二类是只针对非永久居民的15%“买家印花税”，只要是非永久居民购房，都要在前述15%的从价税基础上，另外再缴纳15%的“买家印花税”--这样一来，总共要缴纳30%的从价税!

第三类是“额外印花税”，即持有物业在3年以内进行转手交易的，必须按持货时间不同，分别交纳10%~20%不等的税收。额外印花税并没有说明由卖方还是买方承担，但是在目前卖家市场的情况下，通常都是由买家承担的。

可见，如果是一个非永久居民来香港买房，最严重的情况下，或需要缴纳高达成交价50%的印花税--要说香港政府“贪”，的确是不无道理。

“辣招”实为防范银行风险

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很多人可能会问，辣招不是为了限制房地产价格过快上升么?为什么会被认为反而推高了房价和租金价格?认同这种想法的，多是那些照搬政府公关稿做分析的人士，而不是用真金白银在房地产市场上搏杀过的投资者。

先看看，港府都采取了哪些地产“辣招”?除了上面说的印花税

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，港府另一组配套政策是不断收

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紧放贷条件

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。

在香港买房，银行通常提供70%的贷款，但是购房者可以向港府控制的按揭证券公司申请额外的首付贷款，早年购房者可以做到只付5%的首付款便可以买房。在低利率环境下，这种按揭条款可以帮助不少年轻人买房上车。

随着房价不断上升，港府开始不断收紧银行信贷条件。据中介透露，金管局的最新指引是1000万以下的楼盘，只能做六成按揭(即首付必须40%以上);1000万以上的楼盘，银行最高只能做五成按揭(首付必须50%以上)。

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同时被收紧的还有按揭证券公司的按揭条款。比如现在购房者只可以通过按揭证券公司做到最高90%的按揭(以前可以做到95%)，而且只限于成交价在400万港元以下的房子(以前则没有任何金额限制)。但是据地产中介表示，由于楼价上升多年，目前香港各区400万以下的楼盘已经买少见少，几乎成了市场上的罕货了。

一方面，港府通过提升印花税提高了交易成本(港府则获得更高的税收收益)，另一方面，港府通过控制按揭成数，大大提升了居民首付款比重。港府的公开的说法，是希望通过上述措施来抑制高楼价。这种解释，遭到包括购房者、地产中介和银行人士的广泛反驳。

一些在香港银行工作的前线职员在个人博客上很不客气地揭露说，港府上述措施表面上是抑制地产泡沫，实则为了防止银行出现系统问题，另外也协助房地产开发商“去库存”。

简单而言，提升印花税，冻结了房地产交易，令银行的房地产相关贷款金额缩水。而限制银行的按揭成数，让居民承担更多首付款，则是防止楼价暴跌、负资产数目激增时居民干脆断供而造成银行呆坏账急升，危害整个金融业--而金融业又是香港的经济命脉所在，因此港府不得不予以重视。

稍有一定年纪的香港地产中介，都对1997年金融危机和2003年SARS危机后的大量“银主盘”记忆犹新。那时候，银行到处登广告，以极低的价格出售断供的房子，但是仍然是乏人问津。直到今天，金管局还会每月公布香港的房地产相关的按揭数据和负资产数目。其中负资产数目则一直是传媒关注焦点之一。从港人和港府对负资产数目的反应，不难看出港府不断收紧按揭成数的真正原因。

再看各式印花税，实质影响是干预房地产交易愿意，直接后果是大幅驱升了楼价。因为香港的房子早就是带着巨大金融杠杆的投资品，不符合市场的干预措施只能令价格更扭曲。

投资品的属性意味着，房价不仅仅是和市场实际供需相关，更受到价格预期的影响。只要房价上升的预期仍然存在，即便是供给增加，也未必会令市场价格下跌。因为购房者只要预期能获得资本收益，即便没有住房刚需，也会冲进楼市购房。

最有意思就是，近两年港府不断加速新楼盘的推出，不断推出新的土地，试图造成供给增加的印象，然而并没有任何作用。因为在房价上升预期之下，不少香港家庭是倾巢而出，利用不同的家族成员身份去购房，以便获得房价上升带来的资本收益。还有不少香港购房者在房价上升后，直接把房子再次抵押，以便从银行套得更低利率的贷款，拿去购房或是做生意。

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表面上，港府的措施是要通过辣招影响住房的投机需求，同时希望通过推升供给来抑制高房价，但实际上，迄今为止的措施，从实践层面来看，却是直接或间接起到了驱升了房价预期的作用，令房子的“投资品”属性越来越明显。

“辣招”已成高楼价推手

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很多人可能还是难以认同这背后的逻辑，怎么能说印花税等“辣招”反而助长了房价呢?我们不妨来看看这些印花税的具体条款，看看它们是如何起到反作用的。

首先是15%的从价印花税，除了第一次购房的永久居民，几乎所有人都受到冲击。这个政策的直接效果是打残了二手市场交投(注意不是价格)，却捧高了一手楼盘的交投和价格。

此话怎讲?这要“归功”于房地产开发商。他们“创造性”地提出了购房时的首付款融资服务，利用其关联的财务机构为购房者提供首付贷款，为那些无法从银行获得足额贷款的业主提供了“上车便利”。另外，开发商也为购房者“返还”15%的从价税，从而解决了购房者需要缴纳高额税款的问题。

有意思的是，这些房地产开发商的关联财务公司，其资金其实很多是来自银行--也就是说，银行直接放贷给购房者受到限制，但是银行把资金借给财务公司，再放贷给购房者，便可以绕过政策。因此香港人骂港府和房地产开发商是官商勾结，在香港实施地产霸权，实不为过!

至于开发商的所谓印花税返还，有一定头脑的业主们当然都知道，这种“返利”，对于开发商来说，其实只是把原来的底价提升15%便可。

不过，对于购房者来说，开发商先提价，再返还印花税，可以大大减轻首付款压力。此举一方面令购房者可以用更低的价格从银行获得更多贷款，另一方面，不需要支付15%的税款。对于普罗大众来说，在房价预期不断上升时，接受开发商不断开出的高定价，总比付不起首付款而无法上车要好。

购房者如果不接受一手楼盘的高定价，而去同区的二手市场购房，行不行呢?当然可以，但是会面临两大挑战:一是银行估价不足;二是需要真金白银地支出15%~50%的高额印花税款!这就需要购房者得有相当的财务实力才行。

这也解释了为何这两年来，香港一手楼盘的火爆程度令人惊讶，而且往往是新盘一个接一个放出天价，但是购房者仍然络绎不绝，前仆后继，从普通住宅到豪宅，概莫能外!

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2018年3月15日开盘的香港超级豪宅Mount Nicholson，每平方英尺价格达到15万港元(接近每平方米150万港元)，打破了同区楼盘保持7年的、每平方英尺约13.61万港元的全港屋苑式洋房纪录。

“辣招”同样驱升二手楼盘价格

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有人可能会想，虽然一手楼价格上升了，但港府的“辣招”至少限制了二手楼盘的价格，不是吗?如果这样想，就真的是太天真了。

上述提及，港府的“额外印花税”便是针对二手房市场的。港府要求买家持货3年卖出，才能免税。政策的初衷，是希望买房的人，真的是为了自己居住才买的，而不是为了持货短炒来买的。

显然，政策制定者不够接地气，没有将心比心地考虑购房者的心态。对于持货不足3年的业主来说，不论他是投资用途，还是自住用途，肯定不愿意在3年内出售，虽然投资者入场的成本上升了，但同样也大大降低了二手市场上的楼盘供应，反过来又驱升了价格。

对于那些已经持货3年以上的业主来说，即便过了3年，也未必会愿意放盘出售。因为一旦出售这些楼盘，再买入新的楼盘，又需再锁定3年，才可豁免高额的交易印花税--假设这段时间内楼市出现暴跌，那么新楼(买入价更高，而且3年内售出的印花税极高)肯定要砸在手里，相反，如果手上的楼盘都是已经超过3年的物业，则可以随时不受印花税影响进行出售。

有人会问，难道持货3年以上的业主就没有换楼的居住需求吗?其实，香港的租金很高，因此，如果只是为了满足提升居住条件的需求，完全可以把旧楼出租，自己再加一些钱，就可以租一个条件更好一些的房子来住--旧房通常价格低，按揭利息支出更少，比起花更高的价格去换新房，租房在经济上可能更划算。

举例来说，某业主3年买了一套两居室自住，因为利率低，月供中可能只有2000元是利息支出。现在业主如果卖掉旧房、换购一个三居室住，那么月供无疑会增加，利息支出或将增加6000元左右(因为香港利率三年来已升高近一倍，三居室的成交价也远高于两年前的两居室)，利息支出将近8000元。

业主也可以选择把两居室出租，如果楼盘保养得当，市价极有可能租到24000元，另租一个30000元左右的三居室住。表面上看，业主每月多支出6000元(租金价差)，但是和换房相比，实际经济成本是一样的--如果租金能讲到30000元以下，甚至会节约一些成本。

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可见，额外印花税对二手物业市场的交投影响巨大，一度几乎将二手市场交投冻结，但并不能冻结市场价格。近期，随着房价节节上升，越来越多业主愿意放盘。但这些业主也多是要大幅拉高价格才愿意出手，因为他要考虑把下一次购房的“额外印花税”成本计入。

在香港(其实任何市场经济体都一样)，二手市场的楼盘走势一定是紧贴同区的一手市场的走势。在一手楼盘价格狂升一段时间之后，接下来往往是迎来同区二手楼盘价格的暴涨，而二手楼宇价格暴涨之后，很快就是所有楼盘的租金攀升--当越来越多人是因为买不起房而租房时，租房市场价格必会水涨船高。

而且，鉴于港府对房地产的“辣招”招数已基本上用尽，房价仍在不断上升，在这种情况下，一旦政府有放松加辣的迹象，地产购买力会进一步释放。

最好的证明就是2月28日香港财政预算案后，港府对房地产继续“加辣”只字未提，随后全港二手楼价格全面暴涨。

香港《信报》统计，在预算案公布之后16天内，已经有至少53宗二手物业成交创下同区新记录，平均每天有3宗破顶个案!

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如果按每平方米价格来看，这些物业的成交均价不仅仅突破同区物业的历史高位，更是突破全港同类屋苑的成交均价!

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再从这些屋苑的类别来看，从私人住宅到政府补贴的居屋，成交均价历史纪录全面被突破!

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至于租房市场价格，同样劲升。根据香港“差饷物业估价署”公布的最新数据，2018-2019年度所有住宅应课差饷租值 (即房屋如果不自己住，在市场出租能收到的租金价格)比2017-2018年度上升6%。在住宅物业中，中小型私楼租值领先大市，面积752方呎(约70平方米)以下中小型单位新一年度租值比2017-2018年度大升7.2%，为各类物业之冠。尽管不同的地区升幅不同，但基本上升幅都在5%以上。其中，港岛南区鸭脷洲海怡半岛升幅最大，高达13%，沙田第一城升10%居次，港岛鲗鱼涌太古城、红磡黄埔花园同升8%以上，柴湾杏花邨、天水围嘉湖山庄、美孚新邨均升7%，鲗鱼涌康怡花园升6%，将军澳新都城升5%。

香港业主都不傻，看到差饷物业估价署的数据，接下来的动作是什么，大家完全可以想象。进入2018年，随着美国加息频频，香港的按揭利率开始稳步上扬，业主们普遍感受到月供压力正逐月上升，也越来越有冲动提高租金，以减轻自身的按揭负担。

包括各种印花税在内的辣招，最终只是肥了港府的库房，肥了香港的房地产开发商(大幅提价仍然可以去存货)，肥了银行业(首付上升令断供风险骤减)，却损了普通购房者和租房者的利益(面临更高楼价和租金压力)。

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港府获得比原先估算高出7倍的破纪录财政盈余，实际上是在提醒港府，是时候反思其政策是否符合初心了。

文首朋友所面临的加租压力，或许只是全球利率环境变化在香港的一个缩影。而作为香港的蓝畴屋苑，太古城的房价和租金价格走势一直都是香港最重要的市场风向标之一。如果港府对于此类信号仍然坐视不理，继续走“最贪”路径而未能未雨绸缪地调整先前僵化的政策，则香港房地产市场或将迎来意外的震荡。

遗憾的是，迄今港府仍然不愿意调整政策，甚至预期，本年度的印花税收入会继续上升。而对于民间呼声极高的租金扣税政策，也迟迟未予跟进--港府最“贪”政府的帽子估计近期难以免冠。

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